Status legislativ
Certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale vine din Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în vigoare de la 25 august 2026. Cererea pentru el se face pe formularul F_CU_02 din Ordinul MDLPA nr. 975/2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 711 din 26 august 2026, cu formularele în nr. 711 bis.
Vrei să împarți un teren în două sau să unești două terenuri vecine într-unul singur? De la 25 august 2026, înainte de actul de dezmembrare sau de alipire treci pe la primărie, pentru un certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale. La cerere atașezi documentația cadastrală a topografului, făcută pe baza unui plan cu propunerea de dezmembrare sau de alipire, întocmit de un arhitect sau de un urbanist. Acolo unde certificatul e obligatoriu, actele de dezmembrare sau de alipire făcute fără el sunt lovite de nulitate.
Vrei direct o ofertă? Completează formularul de la finalul articolului: bifezi ce îți trebuie și primești oferta pe e-mail.
Mai jos găsești diferența dintre dezmembrare, alipire și parcelare, cazurile în care îți trebuie certificatul, ce face arhitectul și ce face topograful, ce depui la primărie, ce îți poate răspunde primăria și capcanele care pot bloca operațiunea.
Dezmembrare, alipire, parcelare: ce e fiecare
Codul le tratează diferit. Dezmembrarea și alipirea sunt operațiuni cadastrale: schimbă limitele terenurilor în cartea funciară. Parcelarea e o operațiune urbanistică și se face doar după o documentație de urbanism (art. 215 alin. (2)).
| Operațiunea | Ce înseamnă | Ce îți trebuie |
|---|---|---|
| Dezmembrare (dezlipire) | Împarți un teren în două imobile (art. 240 alin. (1)). | Certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale (art. 240 alin. (2)). |
| Alipire (comasare) | Unești două sau mai multe imobile alăturate într-unul singur (art. 239 alin. (1); Codul civil, art. 879 alin. (1)). | Certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale, când alipești ca să construiești (art. 239 alin. (2)). În intravilan, potrivit ministerului, în toate cazurile. |
| Parcelare | Împarți un teren în trei sau mai multe parcele, ca să construiești pe ele (art. 216 alin. (1)). | Certificat de urbanism și plan urbanistic zonal (PUZ). În intravilan, pentru cel mult 12 loturi de locuințe individuale, o singură dată, poate ajunge un proiect urbanistic de detaliu (PUD) (art. 218). |
„(1) În sensul prezentului cod, dezmembrarea este operațiunea cadastrală de dezlipire a unui teren în două imobile cu condiția încadrării parcelei rezultate în prevederile reglementărilor urbanistice în vigoare referitoare la destinația terenului, condițiile de dimensionare și construibilitate aplicabile parcelelor.
(2) Dezmembrarea unui imobil se realizează cu solicitarea și emiterea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale.”
Art. 240 alin. (1) și (2)
„(1) În sensul prezentului cod, comasarea este operațiunea de alipire a două sau mai multe imobile, cu condiția încadrării parcelei rezultate în prevederile reglementărilor urbanistice în vigoare referitoare la condițiile de dimensionare și construibilitate aplicabile parcelelor.
(2) În cazul operațiunilor de comasare în scopul realizării lucrărilor de construcții este obligatorie emiterea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale.”
Art. 239 alin. (1) și (2)
Nu ajunge să tragi o linie pe plan. Fiecare teren care rezultă trebuie să respecte regulamentul local de urbanism al zonei: destinația terenului, dimensiunile minime ale parcelei și condițiile în care se poate construi pe ea. De regulă, asta înseamnă o suprafață minimă, un front minim la stradă, acces la drum și loc pentru o construcție după retragerile față de vecini și de stradă. Dacă unul dintre loturi nu le respectă, operațiunea nu trece.
Parcelarea începe, după art. 216 alin. (1), de la trei loturi: împarți terenul în trei sau mai multe parcele ca să construiești pe ele. Acolo nu mai ajunge certificatul pentru operațiuni cadastrale. Îți trebuie un plan urbanistic zonal sau, pentru cel mult 12 loturi de locuințe individuale, o singură dată, un proiect urbanistic de detaliu. Pentru asta, planul general sau cel zonal trebuie să aibă deja regulile pentru parcele, iar loturile trebuie să aibă acces la un drum existent sau reglementat printr-o documentație de urbanism (art. 82 alin. (2) lit. d), art. 218). Detaliile sunt în articolele despre operațiunile urbanistice și despre proiectul urbanistic de detaliu.
Atenție la granița dintre două și trei loturi. Alineatul (2) al aceluiași articol e mai larg: numește parcelare orice împărțire „în mai multe imobile învecinate” făcută ca să construiești pe loturi. Ministerul consideră totuși împărțirea în două loturi dezlipire cadastrală, cu certificat pentru operațiuni cadastrale și cu plan de arhitect (precizările MDLPA, întrebarea 11). Dacă împarți terenul ca să construiești, află întâi cum aplică primăria textul.
Când îți trebuie certificatul de urbanism
„(2) Operațiunile prevăzute la alin. (1) și actele juridice aferente acestora, efectuate în lipsa certificatului de urbanism sau cu nerespectarea condițiilor impuse prin acesta, sunt lovite de nulitate absolută.”
Art. 256 alin. (2)
Operațiunile de la alin. (1) sunt dezlipirea, alipirea, înscrierea servituților de trecere și evidențierile sau reevidențierile de imobile în cartea funciară. Pe cazuri, arată așa:
| Situația | Îți trebuie certificat? |
|---|---|
| Dezmembrezi un teren în două | Da (art. 240 alin. (2)). |
| Dezmembrezi la ieșirea din indiviziune, de exemplu între moștenitori | E facultativ (art. 240 alin. (3)). Citește întrebarea despre moștenitori, de mai jos. |
| Alipești terenuri ca să construiești | Da (art. 239 alin. (2)). |
| Alipești terenuri în intravilan | Da, în toate situațiile, potrivit precizărilor ministerului. |
| Dezmembrezi sau alipești în extravilan, fără să construiești | Potrivit ministerului, nu, dacă declari pe propria răspundere că nu construiești. Citește nota de mai jos. |
„Pentru operațiunile de alipire a imobilelor situate în intravilan este necesar, în toate situațiile, certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale. Operațiunea de comasare/alipire se realizează numai pentru imobile alăturate (învecinate).”
Precizările MDLPA privind aplicarea Codului, întrebarea 10
Ministerul spune că în extravilan nu îți trebuie certificat când operațiunea nu urmărește construirea. Condiția: declari asta pe propria răspundere, în actul de alipire sau de dezlipire ori într-o declarație separată, oricâte terenuri ar rezulta. Excepția e a ministerului, nu a Codului: art. 240 alin. (2) cere certificatul la orice dezmembrare, iar art. 256 alin. (2) lovește de nulitate absolută operațiunile făcute fără el. Mai mult, dacă din teren ies trei sau mai multe loturi, art. 217 numește parcelare și împărțirea terenurilor din extravilan pentru activități agricole sau silvice și declară nule actele făcute fără certificatul cerut de art. 216 alin. (1). Dacă vrei să mergi fără certificat, întreabă înainte notarul care redactează actul dacă lucrează pe baza declarației.
Dacă ai un certificat de urbanism emis înainte de 25 august 2026, își păstrează valabilitatea (art. 582 alin. (4)). Ministerul precizează că regula include și certificatele pentru operațiuni cadastrale.
Cine face ce: arhitectul și topograful
Codul spune exact ce atașezi la cererea pentru certificat:
„(7) În vederea emiterii certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale, solicitantul anexează cererii de emitere următoarele:
a) extrasul de carte funciară actualizat la zi sau planul de încadrare în zonă în cazul imobilului care nu este înscris în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară;
b) împuternicirea acordată solicitantului de către titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, în cazul în care solicitantul nu este titularul dreptului de proprietate;
c) documentația cadastrală realizată de către persoane autorizate conform legii, având la bază un plan cu o propunere de comasare/dezmembrare întocmit de un arhitect sau urbanist, cu respectarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și a documentațiilor de urbanism aplicabile imobilului.”
Art. 256 alin. (7)
Ai nevoie de doi specialiști și de două documente.
Arhitectul (sau urbanistul) face planul cu propunerea. El citește planul urbanistic general sau zonal și regulamentul local pentru zona terenului și stabilește pe unde trece noua limită, ce suprafață și ce front la stradă are fiecare lot și cum ajunge fiecare la drum.
Topograful, autorizat să facă lucrări de cadastru, întocmește documentația cadastrală pe baza planului arhitectului și a actelor terenului. Pentru certificat nu măsoară terenul; măsurătoarea vine după certificat.
În practică depind unul de altul: arhitectul desenează propunerea pe datele din actele terenului, iar topograful are nevoie de propunere ca să facă documentația. De aceea e mai simplu când cei doi lucrează împreună de la început.
Documentația topografului, în două etape
| Etapa | Ce face topograful | Cu ce rămâi |
|---|---|---|
| 1. Pentru certificatul de urbanism | Face documentația cadastrală pe baza planului arhitectului și a actelor terenului, fără să măsoare terenul. O atașezi la cererea pentru certificat. | Dacă cererea e admisă, certificatul de urbanism, cu documentația cadastrală vizată „spre neschimbare” anexată (art. 256 alin. (8) lit. a)). |
| 2. Până la noile cărți funciare | Măsoară terenul, duce documentația la oficiul de cadastru și o urmărește până la înscrierea în cartea funciară. Actul de dezlipire sau de alipire se încheie, de regulă, la notar. | Cărți funciare noi, cu numere cadastrale noi pentru fiecare imobil rezultat. Cartea funciară veche se închide (Codul civil, art. 880 alin. (1)). |
Poți să te oprești după prima etapă: afli întâi dacă primăria admite operațiunea și abia apoi mergi mai departe, la notar și la cadastru.
Ce depui la primărie și în cât timp primești răspunsul
Cererea se face pe formularul oficial F_CU_02 din Ordinul MDLPA nr. 975/2026. Îl poți descărca de aici, ca PDF, sau de pe pagina cu formularele pentru autorizarea construirii. Pe formular bifezi „comasare (alipire)” sau „dezmembrare (dezlipire)”, descrii operațiunea propusă și treci datele terenului: localitatea, adresa, numărul cadastral și numărul cărții funciare.
La rubrica „Se anexează”, formularul are:
- documentația cadastrală;
- planul cu propunerea de comasare sau de dezmembrare;
- extrasul de carte funciară actualizat sau, dacă terenul nu e înscris în cartea funciară, planul de încadrare în zonă în sistemul Stereo 70;
- împuternicirea, dacă cererea o depune altcineva în numele proprietarului, de exemplu arhitectul.
„(4) Certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale se eliberează în cel mult 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii de emitere.”
Art. 256 alin. (4)
Pe cerere alegi și cum primești răspunsul: îl primești în scris prin poștă sau în format digital pe e-mail, ori îl ridici de la sediul primăriei (art. 256 alin. (3) și formularul F_CU_02, punctul 6).
Ce îți poate răspunde primăria
„(8) Ca urmare a cererii de emitere a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale, autoritatea administrației publice locale competentă potrivit legii poate, în raport cu situația specifică, să:
a) admită cererea și să emită certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale documentația cadastrală vizată spre neschimbare fiind anexată certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale;
b) emită certificatul de urbanism negativ, motivând în fapt și în drept imposibilitatea realizării operațiunii cadastrale, în situația în care nu este permisă elaborarea PUZ în vederea realizării operațiunii cadastrale sau în situația în care operațiunea contravine strategiei de dezvoltare urbane integrate aprobate la nivelul unității administrativ-teritoriale sau documentației de urbanism aprobate la nivelul unității administrativ-teritoriale;
c) respingă cererea în mod justificat, în cazul în care în urma analizei documentației depuse se constată faptul că aceasta este incompletă, necesită clarificări tehnice sau modificări;
d) admită cererea și să emită certificatul de urbanism o singură dată pentru operațiuni cadastrale, cu solicitarea de elaborare a PUZ în situația parcelării în mai mult de 3 parcele.”
Art. 256 alin. (8)
| Răspunsul | Ce înseamnă pentru tine |
|---|---|
| a) Admite cererea | Primești certificatul, cu documentația cadastrală vizată „spre neschimbare” anexată. Cu ele mergi mai departe. |
| b) Certificat negativ | Operațiunea nu se poate face: un PUZ pentru ea nu e permis sau operațiunea contravine strategiei de dezvoltare ori documentației de urbanism a localității. Primăria trebuie să motiveze în fapt și în drept. |
| c) Respinge cererea | Documentația e incompletă, are nevoie de clarificări tehnice sau de modificări. O completezi sau o modifici și depui din nou. |
| d) Admite, cu cerința unui PUZ | La parcelarea în mai mult de 3 parcele. Certificatul se emite o singură dată și îți cere un plan urbanistic zonal. |
Atenție la litera d): parcelarea începe de la trei loturi (art. 216 alin. (1)), deci și la trei loturi pentru construire îți trebuie o documentație de urbanism.
Capcanele care pot bloca operațiunea
Fără certificat, actele sunt nule
Codul o spune de trei ori: la alipire (art. 239 alin. (3)), la dezmembrare (art. 240 alin. (5)) și pentru toate operațiunile cadastrale (art. 256 alin. (2)). Ultimul text vorbește de nulitate absolută și o aplică și operațiunilor făcute cu nerespectarea condițiilor din certificat. La alipire, Codul adaugă și o amendă.
„b) realizarea operațiunii de comasare fără obținerea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale, în acele cazuri în care există obligativitatea obținerii acestuia, în conformitate cu prevederile art. 256;”
Art. 243 alin. (1) lit. b)
Amenda e de la 50.000 la 100.000 de lei, se aplică și persoanelor fizice, iar avertismentul e exclus (art. 243 alin. (2), (4) și (5)). Aceeași amendă o primește cine parcelează fără certificat (lit. a)). La dezmembrarea în două, sancțiunea scrisă în Cod este nulitatea actelor.
Un lot rezultat dintr-o dezmembrare nu mai primește certificatul obișnuit
„(4) Este interzisă aplicarea prevederilor art. 256 alin. (8) lit. a) atunci când se solicită certificate de urbanism pentru dezmembrarea unor loturi rezultate din dezmembrări anterioare, în vederea prevenirii dezmembrărilor succesive care conduc la nerespectarea procesului de ocupare a terenului și a coeficientului de utilizare a terenului stabilite prin reglementările urbanistice în vigoare.”
Art. 240 alin. (4)
Dacă terenul tău a rezultat el însuși dintr-o dezmembrare, Codul îi interzice primăriei să admită cererea pe calea de la lit. a), adică exact varianta în care primești certificatul cu documentația vizată. Rămân certificatul negativ, respingerea sau, la parcelare, cerința unui PUZ. Textul nu face deosebire după data dezmembrării anterioare. Scopul e ca indicii POT și CUT să nu fie ocoliți prin împărțiri repetate în câte două. Dacă știi că terenul tău are o asemenea istorie, spune-o de la început, înainte să comanzi documentațiile.
Două case pe același teren
„(7) Este interzisă autorizarea mai multor locuințe individuale izolate, cuplate sau înșiruite pe același teren fără elaborarea unei documentații de urbanism adecvate, precum PUZ sau PUD.”
Art. 240 alin. (7)
Pentru a doua casă pe același teren nu primești autorizație fără PUZ sau PUD. Dacă terenul e destul de mare, o variantă poate fi dezmembrarea în două loturi, fiecare cu suprafața, frontul la stradă și accesul cerute de regulamentul local. Ministerul tratează împărțirea în două loturi ca dezlipire cadastrală, cu certificat pentru operațiuni cadastrale și cu plan de arhitect (precizările MDLPA, întrebarea 11). Textul Codului e însă mai larg (art. 216 alin. (2), explicat la începutul articolului). Iar indicii urbanistici nu se dublează:
„Dacă o construcție nouă este edificată pe o parte de teren dezmembrată dintr-un teren deja construit, indicatorii urbanistici se calculează în raport cu ansamblul terenului inițial, prin adăugarea suprafeței construite/suprafeței construite desfășurate a construcției existente la cele ale construcției propuse.”
Anexa nr. 1 la Cod, „Indicatori urbanistici”
Dacă pe teren există deja o casă, POT și CUT pentru casa nouă de pe lotul desprins se calculează pe tot terenul inițial, cu suprafețele casei existente adunate la cele ale casei noi. Dezmembrarea nu îți aduce, singură, un al doilea POT și un al doilea CUT. Valorile admise în zonă le afli din certificatul de urbanism pentru informare, înainte să comanzi documentațiile.
Teren cu ipotecă
„(3) Alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimţământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa judecătorească.”
Codul civil, art. 879 alin. (3)
Dacă terenul e grevat de o sarcină, de exemplu de o ipotecă pentru un credit, îți trebuie acordul titularului ei (la ipotecă, al băncii) ca să-l dezmembrezi sau să-l alipești. Cere-l din timp. Refuzul nu poate fi abuziv: dacă este, îl poți contesta în instanță.
Alipești doar terenuri vecine
Alipirea se face numai între imobile alăturate (Codul civil, art. 879 alin. (1)), iar ministerul o repetă în precizările la Cod. Două terenuri despărțite de un drum sau de terenul altcuiva nu se pot alipi.
Dezmembrarea nu mută proprietatea
„(5) Operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate.”
Codul civil, art. 879 alin. (5)
Dezmembrarea doar împarte terenul în cartea funciară; ambele loturi rămân ale tale. Dacă vrei să vinzi sau să donezi unul dintre ele, faci un act separat, la notar.
Pașii, pe scurt
- Scoți un extras de carte funciară actualizat și afli dacă terenul e în intravilan sau în extravilan. Dacă nu știi ce permite regulamentul local, poți cere întâi un certificat de urbanism pentru informare.
- Arhitectul face planul cu propunerea de dezmembrare sau de alipire, pe datele din actele terenului și după documentațiile de urbanism ale zonei.
- Topograful face documentația cadastrală pe baza planului, tot pe acte, fără măsurători.
- Depui la primărie cererea F_CU_02, cu anexele. Răspunsul vine în cel mult 10 zile lucrătoare.
- După certificat, topograful măsoară terenul.
- Cu certificatul și cu documentația vizată, semnezi actul de dezlipire sau de alipire, de regulă la notar, iar documentația ajunge la oficiul de cadastru.
- La final, fiecare teren rezultat are carte funciară nouă și număr cadastral nou.
Întrebări frecvente
Am moștenit un teren împreună cu frații mei. Ne trebuie certificat ca să-l împărțim?
La ieșirea din indiviziune, art. 240 alin. (3) spune că certificatul e facultativ. Excepția e scrisă însă doar acolo: art. 256 alin. (2), care lovește de nulitate absolută operațiunile făcute fără certificat, nu o repetă, iar precizările ministerului nu o pomenesc. Întreabă de aceea notarul dacă lucrează fără certificat. Oricum merită cerut: afli dinainte dacă loturile care rezultă se pot construi. Dacă din împărțire ies trei sau mai multe loturi pentru construire, operațiunea intră în regimul parcelării (art. 216 alin. (1)).
Pot alipi două terenuri care nu se învecinează?
Nu. Alipirea se face doar între imobile alăturate (Codul civil, art. 879 alin. (1)).
Terenul e în extravilan și vreau doar să-l împart, fără să construiesc. Îmi trebuie certificat?
Potrivit ministerului, nu, dacă declari pe propria răspundere, în act sau separat, că nu împarți terenul ca să construiești. E însă o precizare a ministerului, nu un text din Cod. Citește nota din secțiunea despre certificat.
Vreau să construiesc a doua casă în curte. Pot dezmembra terenul?
Pe același teren, a doua casă nu se autorizează fără PUZ sau PUD (art. 240 alin. (7)). Dacă terenul permite, îl poți dezmembra în două loturi, fiecare cu suprafața, frontul la stradă și accesul la drum cerute de regulamentul local. Atenție la indici: cu o casă deja construită pe teren, POT și CUT pentru casa nouă se calculează pe tot terenul inițial (anexa nr. 1 la Cod). Ce se poate construi pe terenul tău afli din certificatul de urbanism pentru informare, înainte să plătești documentațiile.
Cât e valabil certificatul pentru operațiuni cadastrale?
Art. 256 nu scrie un termen de valabilitate pentru acest certificat. Întreabă primăria ce termen trece pe act.
Mai e bun certificatul de urbanism luat înainte de 25 august 2026?
Da. Codul prevede că certificatele de urbanism emise înainte de intrarea lui în vigoare își păstrează valabilitatea (art. 582 alin. (4)), iar ministerul precizează că regula se aplică și certificatelor pentru operațiuni cadastrale.
Cât durează tot procesul?
Partea primăriei are termen fix: cel mult 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii (art. 256 alin. (4)). Planul, documentația cadastrală și măsurătoarea de după certificat depind de teren și de specialiști, iar notarul și oficiul de cadastru au termenele lor.
Ce trebuie să reții
- Dezmembrarea împarte un teren în două, alipirea unește terenuri vecine. De la trei loturi pentru construire e parcelare, cu PUZ sau PUD (art. 216 alin. (1); vezi și alin. (2)).
- Înainte de actul de dezmembrare sau de alipire îți trebuie certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale. Acolo unde e obligatoriu, actele făcute fără el sunt lovite de nulitate absolută (art. 256 alin. (2)).
- La cerere atașezi documentația cadastrală a topografului, făcută pe baza planului arhitectului cu propunerea de dezmembrare sau de alipire.
- Primăria răspunde în cel mult 10 zile lucrătoare.
- Fiecare lot trebuie să respecte regulamentul local de urbanism. Pentru un lot rezultat dintr-o dezmembrare anterioară, Codul îi interzice primăriei să admită cererea pe calea obișnuită (art. 240 alin. (4)).
- Pe un lot desprins dintr-un teren construit, POT și CUT se calculează pe tot terenul inițial.
- Pentru alipirea fără certificat, când era obligatoriu, amenda e de 50.000–100.000 de lei.
- Pentru un teren ipotecat îți trebuie acordul băncii.
Vezi și: cele cinci tipuri de certificat de urbanism, operațiunile urbanistice din noul Cod, formularele oficiale din Ordinul 975/2026 și serviciul nostru de dezmembrare și alipire de teren.
Cere o ofertă pentru dezmembrare sau alipire
Ai un teren în Oradea sau în județul Bihor? Arhitectul face planul cu propunerea, după regulamentul local de urbanism, iar pe baza planului un inginer topograf autorizat întocmește documentația cadastrală. Bifează ce îți trebuie și în cât timp, iar noi îți trimitem oferta pe e-mail.
Folosim datele doar ca să-ți trimitem oferta. Detalii în politica de confidențialitate.
