Status legislativ
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a devenit Legea nr. 169/2026, act care poartă data de 5 august 2026. A fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, deci intră în vigoare pe 25 august 2026 — la 15 zile de la publicare. Până atunci se aplică legislația veche.
Un teren poate arăta perfect: plat, cu drum, cu curent la poartă, cu vecini care au construit deja. Și să nu poți pune nimic pe el. Interdicția de construire nu se vede pe teren, iar în cartea funciară găsești cel mult mențiunea că imobilul face obiectul unor reglementări urbanistice — nu și conținutul restricției. Codul obligă primăria să trimită documentațiile aprobate la OCPI, care le notează în cartea funciară (art. 110 alin. (4) și (5)). Restricția propriu-zisă rămâne scrisă într-un plan urbanistic pe care aproape nimeni nu-l citește înainte de a semna. Mai jos e ce spune textul adoptat, cuvânt cu cuvânt, despre unde nu se poate construi și cine decide asta.
Regula de bază: interdicția se naște într-un plan, nu în teren
Asta e mecanismul pe care trebuie să-l înțelegi înainte de orice. Codul nu spune „terenul cu numărul cadastral X e blocat”. Spune că anumite zone se identifică și se delimitează prin documentații de urbanism, iar interdicția se aplică apoi tuturor terenurilor din interiorul conturului. Exemplul cel mai clar e la pădurile montane:
„(1) Zona de protecție a ecosistemelor forestiere și pădurilor montane se identifică și se delimitează prin intermediul documentațiilor de amenajare a teritoriului și al documentațiilor de urbanism elaborate și aprobate cu privire la teritoriul care include zona de protecție.”
„(2) În zona de protecție determinată potrivit alin. (1) sunt interzise realizarea și amplasarea oricărei construcții, cu excepția celor de la art. 326 alin. (3) lit. c).”
Art. 201 alin. (1) și (2)
Interdicția nu se naște printr-o înscriere în cartea funciară: în CF se notează doar faptul că imobilul face obiectul unor reglementări urbanistice (art. 110 alin. (5)), nu și restricția în sine. Consiliul local aprobă un PUG sau un PUZ, în plan se trasează un contur, iar de la data aprobării orice teren din interiorul conturului e blocat — „oricărei construcții” e formularea din lege, adică inclusiv o magazie sau un foișor — cu o singură excepție prevăzută de Cod: rețelele de comunicații electronice și infrastructurile fizice aferente lor, la art. 326 alin. (3) lit. c).
Consecința practică: singurul document care îți arată situația reală e certificatul de urbanism, plus planșa de reglementări din PUG. Extrasul de carte funciară nu îți spune nimic despre asta.
Singura excepție pe care Codul o prevede la această interdicție merită citită la sursă, pentru că e mai îngustă decât pare:
„c) rețele de comunicații electronice și infrastructurile fizice aferente acestor rețele;”
Art. 326 alin. (3) lit. c)
Nimic. Textul la care trimite interdicția e lista lucrărilor inginerești, iar litera c) scoate de sub interdicție doar rețelele de comunicații electronice și infrastructura fizică aferentă lor. Nu o casă, nu o cabană, nu o magazie, nu un foișor.
Dacă un vânzător îți spune că pe terenul din zona de protecție „se rezolvă cu o excepție”, excepția la care trimite Codul e pentru operatorii de comunicații, nu pentru cine vrea să construiască.
Vânzătorul îți arată că vecinul de peste drum a construit în 2019, deci „se poate”. Între timp, comuna a aprobat un PUG nou care delimitează zona de protecție a pădurii, iar lotul tău a rămas în interiorul conturului.
Vecinul are casă legală, pentru că a autorizat înainte. Tu ai un teren pe care legea interzice orice construcție. Diferența dintre voi nu e terenul, e data aprobării planului.
Câte feluri de interdicții există, de fapt
Codul nu are un capitol unic cu titlul „interdicții”. Le împrăștie prin zece capitole diferite, cu formulări diferite. Diferența dintre ele contează, pentru că una e o interdicție scrisă în lege și alta e una pe care primăria o poate pune sau nu. Iată cum arată harta, pe baza textului adoptat:
| Zona | Formularea din lege | Cine o instituie | Durata |
|---|---|---|---|
| Protecția pădurilor montane Art. 201 |
„sunt interzise realizarea și amplasarea oricărei construcții” | Codul. Primăria doar delimitează conturul prin PUG/PUZ | Nelimitată |
| Ape și lacuri în zona montană Art. 202 |
„sunt interzise realizarea și amplasarea construcțiilor” | Codul, cu o excepție îngustă | Nelimitată |
| Fronturi la apă și zone de protecție Art. 204 |
„pot fi instituite limite și interdicții de urbanism” | Autoritatea locală, prin documentație de urbanism | Nespecificată |
| Zone de restructurare urbană Art. 207 |
„pot institui limite și interdicții de urbanism” | Autoritățile publice locale | Nespecificată |
| Zone de implementare a proiectelor publice Art. 209 |
„instituie limite și interdicții de urbanism” | Autoritățile locale — formulare imperativă | Nespecificată |
| Zone de reconstrucție ecologică Art. 210 |
„interdicția temporară de construire” | Documentațiile de urbanism | Până la realizarea lucrărilor de reconstrucție. Fără termen calendaristic |
| Spații verzi Art. 205 |
Trimite la legislația de mediu și la Legea nr. 24/2007 | În afara Codului urbanismului | Nelimitată în practică |
Reține trei lucruri din tabelul de mai sus.
Unu: din tabelul de mai sus, doar interdicțiile din zona montană — pădure și apă — sunt declarate direct de Cod; restul sunt puse local. Atenție însă: tabelul nu epuizează subiectul. Codul mai declară el însuși interdicții și în afara zonei montane — banda de 300 m de la litoral (art. 200 alin. (2)), ariile naturale protejate (art. 189 alin. (6)), albiile minore și cuvetele lacurilor (art. 171 alin. (2)) și fondul forestier național (art. 172 alin. (2)).
Doi: „pot institui” și „instituie” nu sunt același lucru. La proiectele publice, textul e imperativ.
Trei: coloana „Durata” e cea mai importantă și cea mai goală. Niciuna dintre interdicții nu are un termen maxim scris în aceste capitole. Nici măcar cea numită „temporară”.
Zonele în care Codul interzice construirea direct
Cea de-a doua situație e mai dură: interdicția nu e la latitudinea primăriei, e scrisă în Cod. Primăria doar trasează conturul.
Cursurile de apă și lacurile din zona montană
„(2) În zona de protecție determinată potrivit alin. (1) și în zonele prevăzute în Hotărârea Guvernului nr. 111/2020 privind aprobarea criteriilor de selectare și a listei sectoarelor cursurilor de apă care nu sunt afectate de activități umane în care este interzisă realizarea de lucrări și activități ce pot afecta starea ecologică a apelor sunt interzise realizarea și amplasarea construcțiilor.”
„(3) Sunt exceptate de la prevederile alin. (2) construcțiile realizate fără a afecta mediul sau peisajul montan, aferente serviciilor publice și activităților economice de interes public, care nu pot funcționa decât în proximitatea apei.”
Art. 202 alin. (2) și (3)
Lângă râu, pârâu sau lac de acumulare, în zona montană, nu se construiește. Punct.
Excepția de la alin. (3) nu te ajută dacă vrei o casă de vacanță. Sunt trei condiții cumulate: să nu afecteze mediul sau peisajul, să fie legată de un serviciu public sau o activitate economică de interes public, și să nu poată funcționa decât lângă apă. O locuință personală nu le bifează pe toate — pică cel puțin condițiile de serviciu public sau activitate economică de interes public și de imposibilitate de a funcționa altundeva decât lângă apă.
Ambiguitate reală: textul nu spune cine constată că o construcție „nu afectează peisajul montan” și pe ce criterii. Rămâne o apreciere, iar aprecierile se contestă. Nu cumpăra un teren mizând pe excepția asta.
Marginea localităților montane
„(1) Extinderea localităților montane este permisă doar în continuarea localităților montane existente și nu poate depăși limita superioară a zonelor forestiere.”
„(2) Extinderea localităților montane este permisă doar în condițiile în care extinderea nu generează continuități de țesut construit între localități.”
Art. 203 alin. (1) și (2)
Terenurile scoase separat din extravilan, „insulă”, departe de sat, nu mai pot fi introduse în intravilan. Extinderea se face doar în continuarea localității existente.
A doua regulă lovește exact zonele unde s-a construit cel mai agresiv: dacă introducerea terenului tău în intravilan ar lipi două sate între ele, nu se poate. Aceeași regulă se aplică și localităților din aceeași zonă metropolitană.
Terenul e la 400 m de ultima casă din satul A și la 600 m de prima casă din satul B. Vânzătorul îl prezintă ca „urmează să intre în intravilan la următorul PUG”.
Dacă introducerea lui ar închide golul dintre cele două sate, nu poate fi introdus — nu pentru că nu vrea primăria, ci pentru că legea interzice continuitatea de țesut construit între localități. Terenul rămâne agricol.
Malurile, fronturile la apă și spațiile verzi
„(2) Fronturile la apă reprezintă o parte dintr-o localitate care este mărginită de un lac, un râu sau de către mare. În vederea valorificării potențialului și totodată pentru protecția necesară în raport cu riscul la inundații crescut în condițiile schimbărilor climatice, în zonele de front la apă și în zonele de protecție stabilite conform alin (1) pot fi instituite limite și interdicții de urbanism și pot fi propuse măsuri specifice de construire, în conformitate cu prevederile art. 189 și ale legislației din domeniul apelor.”
Art. 204 alin. (2)
Aici verbul e „pot fi instituite”, nu „este interzisă”. Deci nu e o interdicție automată: e o posibilitate pe care primăria o poate activa oricând, prin documentație de urbanism, pe motiv de risc la inundații.
Pentru cumpărător înseamnă un risc de altă natură: terenul poate fi construibil azi și blocat peste doi ani, printr-un PUZ, fără ca tu să fi făcut ceva. Lățimea zonelor de protecție în lungul cursurilor de apă nu e stabilită de acest Cod — se ia din Legea apelor nr. 107/1996.
Pentru spații verzi, Codul nu inventează reguli noi, ci trimite mai departe:
„Reglementarea interdicțiilor cu privire la schimbarea destinației și funcțiunilor imobilelor amenajate sau reglementate ca spatii verzi se realizează numai cu respectarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 195/2005 privind protecția mediului, cu modificările și completările ulterioare, și a Legii nr. 24/2007 privind reglementarea și administrarea spațiilor verzi în intravilanul localităților, republicată, cu modificările și completările ulterioare.”
Art. 205
Dacă în PUG terenul e trecut ca spațiu verde, schimbarea destinației nu se rezolvă în urbanism. Se rezolvă — sau, mai des, nu se rezolvă — pe legislația de mediu. Un teren marcat spațiu verde în plan e, practic, un teren neconstruibil.
Interdicția temporară: zonele de reconstrucție ecologică
Ca noțiune, „interdicția temporară” apare în mai multe locuri: la conținutul PUG (art. 46 alin. (1) lit. v)), la reglementările urbanistice (art. 177 alin. (3)), la zona rezervelor de teren (art. 176) și în certificatul de urbanism (art. 253 alin. (4) lit. a)). Codul instituie însă el însuși o interdicție temporară concretă în două locuri. Unul este litoralul Mării Negre, la care ajungem mai jos. Celălalt, cu mecanismul cel mai clar, sunt terenurile poluate sau degradate:
„(1) Zonele de reconstrucție ecologică sunt zone afectate de prezența unor activități industriale, de lucrările de îmbunătățiri funciare, de activități extractive sau de activități agricole cu efecte nocive asupra mediului.”
„(2) Pentru zonele de reconstrucție ecologică, documentațiile de urbanism prevăd interdicția temporară de construire până la realizarea unor elemente sau instalații în scopul reconstrucției ecologice, astfel cum sunt, dar fără a se limita la bazinele de bioretenție și bioepurare, plantații temporare și/sau permanente, consolidări de versanți sau maluri, remodelări de teren.”
„(3) Reconstrucția ecologică poate necesita modificarea limitelor terenurilor din zona supusă restructurării, inclusiv modificarea dreptului de proprietate privată ca urmare a modificării limitelor.”
Art. 210 alin. (1), (2) și (3)
„Temporară” sună liniștitor. Citește însă a doua oară: interdicția ține până la realizarea lucrărilor de reconstrucție ecologică. Nu până la o dată. Nu pe un număr de ani. Nu până la un termen pe care cineva e obligat să-l respecte.
Textul nu spune cine execută lucrările, cine le plătește și în cât timp. Dacă nimeni nu le face, interdicția „temporară” durează la nesfârșit. Practic e definitivă, cu numele de temporară.
Alin. (3) adaugă ceva și mai serios: reconstrucția ecologică poate atrage modificarea limitelor terenului tău și a dreptului de proprietate. Ce primești în schimb nu e reglementat aici.
Alin. (3) al articolului despre reconstrucție ecologică vorbește despre „zona supusă restructurării” — deși articolul e despre reconstrucție ecologică, nu despre restructurare urbană. Formularea pare copiată din alt capitol. Până la o corectare, e neclar dacă se aplică procedura de la restructurare urbană (unde există consimțământ și expropriere reglementate) sau nu. Dacă terenul tău e într-o astfel de zonă, întreabă în scris primăria ce procedură aplică.
Interdicțiile pe care le pune primăria pentru proiectele ei
A treia categorie: zone în care terenul e blocat nu pentru că e periculos sau protejat, ci pentru că administrația își rezervă terenul pentru o investiție viitoare.
„(1) Zonele de implementare a proiectelor publice sunt zonele pentru care prin intermediul documentațiilor de amenajare a teritoriului și a documentațiilor de urbanism au fost identificate și delimitate rezerve teritoriale, în vederea implementării proiectelor și investițiilor incluse în planul de acțiune și programele de investiții aferente documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism.”
„(2) Pentru zonele prevăzute la alin. (1), prin documentațiile de urbanism autoritățile administrației publice locale instituie limite și interdicții de urbanism stabilite în aplicarea art. 177, în vederea asigurării realizării proiectelor publice care asigură buna funcționare a localităților și accesul cetățenilor la serviciile de interes general.”
Art. 209 alin. (1) și (2)
Aceeași construcție apare și la zonele de restructurare urbană:
„(2) Zonele de restructurare urbană se pot actualiza prin planul urbanistic general sau printr-un plan urbanistic zonal. În vederea realizării activității de restructurare urbană, autoritățile publice locale pot institui limite și interdicții de urbanism stabilite în aplicarea art. 177 și pot propune operațiuni de restructurare urbană și dezvoltare locală.”
Art. 207 alin. (2)
„Rezervă teritorială” înseamnă că primăria a desenat pe hartă traseul unui drum, al unei școli sau al unui parc — și blochează terenurile de pe traseu până când face investiția. Terenul rămâne al tău, plătești impozit pe el, dar nu poți construi. Există și o variantă mai dură: art. 176 definește separat „zona rezervelor de teren”, în care emiterea autorizației de construire e interzisă definitiv sau temporar, indiferent de proprietar și de funcțiunea propusă.
Atenție la formulare. La proiectele publice legea spune „instituie” — obligatoriu. La restructurare urbană spune „pot institui” — opțional.
Ce nu spune textul: art. 177 alin. (3) enumeră expres „interdicția temporară sau definitivă de construire în anumite zone și de-a lungul anumitor drumuri” printre reglementările pe care le poate institui autoritatea locală — dar nu fixează nicio durată maximă pentru interdicția temporară și nu prevede vreo despăgubire pentru perioada în care terenul este blocat.
Cumperi în 2027 un lot în intravilan, cu certificat de urbanism care menționează că terenul e în zonă de implementare a proiectelor publice, cu interdicție de construire până la realizarea drumului de centură.
Plătești prețul unui teren construibil. Primești un teren pe care nu poți autoriza nimic până când statul găsește bani pentru centură. Termenul nu e scris nicăieri, iar despăgubire pentru anii de așteptare nu prevede textul acestui capitol.
Ce se întâmplă dacă terenul tău intră în restructurare urbană
Aici Codul e cel mai concret în privința proprietarului — și cel mai dur:
„(2) Participarea titularilor drepturilor reale asupra imobilelor incluse în cadrul zonei vizate la operațiunea de restructurare urbană se realizează exclusiv în baza consimțământului prealabil al acestora cu privire la operațiunea de restructurare urbană, exprimat în condițiile legii.”
„(4) În condițiile Legii nr.255/2010, cu modificările și completările ulterioare, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, titularii drepturilor reale asupra imobilelor situate în zona vizată de operațiunea de restructurare urbană, care nu și-au exprimat consimțământul privind participarea la operațiunea de restructurare urbană, vor fi expropriați pentru cauză de utilitate publică.”
Art. 233 alin. (2) și (4)
Ai două variante și amândouă înseamnă că nu rămâi cu terenul așa cum e: fie participi la operațiune și cedezi o cotă din imobil, fie refuzi și ești expropriat. Refuzul nu te lasă în afara operațiunii, te mută pe procedura de expropriere.
Legea prevede totuși o garanție de procedură: înainte de a-ți da consimțământul, ți se aduc la cunoștință în mod individual drepturile și obligațiile pe care le ai. Deci ai dreptul la o informare scrisă, nu doar la un anunț pe site-ul primăriei.
Cât cedezi, dacă participi, se stabilește tot printr-un plan:
„(5) Planul urbanistic zonal pentru restructurare urbană stabilește cota din imobil cedată de către fiecare dintre participanții la restructurare, care va fi necesară pentru realizarea obiectivelor de interes public, și modalitatea de redistribuire a imobilelor rezultate către participanți.”
Art. 237 alin. (5)
Cedezi o parte din teren pentru drumuri, spații verzi și dotări publice, iar restul îl primești înapoi reconfigurat. Procentul nu e plafonat în Cod. Se stabilește de la caz la caz, prin PUZ-ul de restructurare, care se aprobă prin hotărâre de consiliu local.
Dacă un teren pe care îl cumperi e inclus într-o zonă de restructurare urbană deja delimitată prin PUG, întreabă direct: ce cotă se estimează că se cedează și în ce etapă e programul de restructurare.
Servituțile de utilitate publică: nu au capitol propriu, dar sunt peste tot
Codul nu are niciun titlu, capitol sau secțiune care să se numească „servituți”. Asta nu înseamnă că noțiunea lipsește: apare de aproape treizeci de ori, împrăștiată de la un capăt la altul al legii. Trei dintre locurile acelea contează direct pentru cine cumpără un teren, pentru că produc efecte diferite — definiția zonei de protecție, obligațiile de publicare pe geoportal și conținutul certificatului de urbanism.
„Zona de protecție reprezintă suprafața delimitată în jurul unor bunuri de patrimoniu construit sau natural, al unor resurse ale subsolului, în jurul sau în lungul unor oglinzi de apă și în care se instituie servituți de utilitate publică și de construire pentru păstrarea și valorificarea acestor resurse și bunuri de patrimoniu și a cadrului natural aferent. Zonele de protecție sunt stabilite prin acte normative specifice, precum și prin documentații de amenajare a teritoriului sau documentații de urbanism, în baza unor studii de specialitate.”
Art. 175
Servitutea de utilitate publică nu e ceva ce se negociază cu vecinul. E o limitare a dreptului de a construi, instituită în interes public, care vine la pachet cu zona de protecție.
Reține de unde poate veni: dintr-un act normativ — o lege specială despre drumuri, căi ferate, aeroporturi, ape sau patrimoniu — sau dintr-o documentație de urbanism. Adică din două surse care nu se citesc în același loc și pe care nimeni nu ți le pune în față dacă nu le ceri.
A doua apariție e o obligație pusă în sarcina instituțiilor și, în timp, ar trebui să îți simplifice verificarea:
„(6) Autoritățile administrației publice centrale, agențiile naționale și alte entități care au atribuții în stabilirea de zone de siguranță și de protecție, precum zone de protecție sanitară, zone de protecție a drumurilor, zone de protecție a aeroporturilor, zone de siguranță și de protecție a infrastructurii feroviare și de metrou, zonă de siguranță maritimă și zonă de siguranță și de protecție a căilor navigabile interioare și altele asemenea, ce instituie servituți de utilitate publică, au obligația să elaboreze în format GIS planurile cu limitele respectivelor zone, conform standardelor prevăzute la alin. (5) pentru a fi publicate în geoportalul național de urbanism;”
Art. 138 alin. (6)
„d) vizualizarea, imprimarea și descărcarea de date spațiale despre servituțile de utilitate publică, zonificările funcționale și reglementări urbanistice;”
Art. 138 alin. (2) lit. d)
Enumerarea din primul text e, de fapt, lista lucrurilor care îți pot bloca terenul fără să apară ca sarcină în cartea funciară: protecție sanitară, drumuri, aeroporturi, cale ferată și metrou, zone maritime și căi navigabile. Fiecare are propria lege și propria lățime de zonă.
Instituțiile care le stabilesc sunt obligate să le publice în format GIS pe geoportalul național de urbanism, iar orice cetățean are dreptul să le vizualizeze, să le printeze și să le descarce. Nu e o favoare, e drept expres.
Rezerva onestă: obligația de publicare există în text, dar fără termen și fără sancțiune pentru instituția care nu o îndeplinește, iar art. 138 alin. (7) exclude expres din geoportal informațiile care intră sub incidența regimului informațiilor clasificate. Până când geoportalul chiar conține toate straturile, absența unei zone de pe hartă nu dovedește că zona nu există.
A treia apariție e cea pe care o poți folosi imediat, pentru că e un document pe care îl ceri tu:
„a) regimul juridic al imobilului, respectiv informații cunoscute de emitent la data solicitării, privind dreptul de proprietate asupra imobilului, alte drepturi reale și servituțile de utilitate publică care grevează asupra acestuia […]”
Art. 253 alin. (4) lit. a)
Certificatul de urbanism trebuie să conțină servituțile de utilitate publică. Nu ca anexă, nu la cerere — ca element obligatoriu al regimului juridic.
Aici e diferența de fond față de extrasul de carte funciară, cu care se confundă permanent. Cartea funciară arată cine deține imobilul și ce sarcini private are: ipoteci, drepturi de uz, litigii notate, servituți de trecere constituite între vecini — pe acelea da, le găsești acolo. Servitutea de utilitate publică e altceva: nu se naște dintr-o înțelegere între proprietari, ci dintr-o lege sau dintr-un plan urbanistic, și nu se înscrie ca sarcină. În cartea funciară se notează cel mult faptul că imobilul face obiectul unor reglementări urbanistice (art. 110 alin. (5)) — atât, fără conținutul restricției. Ca să afli ce anume te limitează, îți trebuie certificatul de urbanism și, dacă a fost publicată, harta din geoportal.
Atenție la formularea din text: „informații cunoscute de emitent la data solicitării”. Primăria răspunde pentru ce știe, nu pentru ce nu i-a comunicat nimeni. Dacă terenul e lângă o infrastructură administrată central — drum național, cale ferată, aeroport, conductă — nu te opri la certificat: cere în scris și administratorului infrastructurii lățimea zonei de protecție și de siguranță aplicabile.
Un teren de 700 mp la marginea unei comune, la 40 m de un drum județean. Extrasul de carte funciară e curat: proprietar unic, fără sarcini, fără notări.
Certificatul de urbanism, cerut înainte de antecontract, arată altceva: imobilul e în zona de protecție a drumului, cu servitute de utilitate publică și cu retragere impusă față de axul drumului. Suprafața rămasă construibilă se reduce la o fâșie în spatele lotului, pe care casa dorită nu încape.
Nimic din toate astea nu era vizibil în cartea funciară și nimic nu era vizibil pe teren. Diferența dintre cele două documente e diferența dintre a ști ce deții și a ști ce poți construi.
Interdicții la împărțirea terenului — capcana cea mai scumpă
Partea asta nu e despre unde nu poți construi, ci despre ce cumperi de fapt. E cea mai frecventă problemă la loturile scoase la vânzare în „parcelări” private.
„(1) Parcelarea este operațiunea urbanistică de divizare a unui teren alcătuit din unul sau mai multe imobile învecinate, în trei sau mai multe parcele, în vederea realizării de construcții noi și cu stabilirea condițiilor urbanistice în vederea construirii. Operațiunea de parcelare a unui imobil se realizează cu solicitarea și emiterea prealabilă a unui certificat de urbanism pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal.”
Art. 216 alin. (1)
„(1) În vederea asigurării parcelării terenurilor din intravilanul unităților administrative-teritoriale, autoritatea administrației publice locale condiționează realizarea operațiunii de parcelare de elaborarea și aprobarea unui plan urbanistic zonal.”
„(2) Prin excepție de la alin. (1), parcelarea unui teren până în 12 loturi pentru construire de locuințe individuale se poate realiza o singură dată în baza unui proiect urbanistic de detaliu, dacă există și sunt respectate prevederile din PUG sau din PUZ […]”
Art. 218 alin. (1) și (2)
Împărțirea unui teren în 3 sau mai multe loturi pentru construit nu mai e o simplă dezlipire la notar. E o operațiune urbanistică, cu certificat de urbanism și PUZ.
Singura ușurare: până în 12 loturi pentru locuințe individuale se poate merge pe PUD în loc de PUZ — dar o singură dată, și numai dacă PUG-ul sau PUZ-ul existent permite. Nu poți face 12 loturi, apoi încă 12 din ce a rămas.
Iar dacă regula nu e respectată, sancțiunea nu e o amendă. E asupra actului tău:
„(2) Actele juridice încheiate în vederea realizării unei operațiuni de parcelare realizate cu nerespectarea dispozițiilor prevăzute la art. 216 alin. (1) sunt lovite de nulitate absolută.”
Art. 217 alin. (2)
Nulitate absolută înseamnă că actul e desființat ca și cum nu ar fi existat, iar nulitatea poate fi invocată de oricine are interes, nu doar de părți. Nu se acoperă prin trecerea timpului și nu se repară prin acordul vânzătorului cu cumpărătorul.
O rezervă: textual, sancțiunea nulității absolute trimite la regula generală a parcelării (art. 216 alin. (1)), dar e plasată în articolul despre parcelarea din extravilan — sfera exactă a nulității pentru parcelările din intravilan rămâne de clarificat la publicarea în Monitorul Oficial.
Aceeași logică apare și la operațiunile cadastrale: actele de comasare făcute fără certificatul de urbanism cerut de lege sunt nule, iar cele de dezmembrare sunt lovite de nulitate.
Un proprietar dezmembrează terenul în 9 loturi la notar, fără certificat de urbanism pentru elaborarea unui PUZ și fără PUD. Le vinde pe rând, cu act autentic și intabulare. Toate arată în regulă în cartea funciară.
Operațiunea e o parcelare în sensul Codului — 3 sau mai multe loturi, în scopul construirii. Făcută fără procedura cerută, actele încheiate în vederea ei sunt lovite de nulitate absolută. Faptul că notarul a autentificat și că OCPI a intabulat nu acoperă viciul.
Verificarea care te salvează durează o oră: ceri vânzătorului certificatul de urbanism și hotărârea de aprobare a PUZ-ului sau PUD-ului în baza căruia s-a făcut împărțirea. Dacă nu există, nu e o formalitate lipsă — e un act care poate fi desființat.
Încă o interdicție care lovește direct proiectele de investiție:
„(7) Este interzisă autorizarea mai multor locuințe individuale izolate, cuplate sau înșiruite pe același teren fără elaborarea unei documentații de urbanism adecvate, precum PUZ sau PUD.”
Art. 240 alin. (7)
Nu mai poți autoriza două sau trei case pe același număr cadastral doar cu certificat de urbanism și proiect. Îți trebuie PUZ sau PUD înainte. Dacă ai cumpărat un teren cu gândul „fac două case, una pentru copil”, asta e regula care îți schimbă calendarul și bugetul.
Sancțiuni: amenzi și, în zona montană, închisoare
Cuantumurile de mai jos sunt cele care apar efectiv în text. Nu sunt toate sancțiunile din Cod.
| Faptă | Sancțiune | Temei |
|---|---|---|
| Construcții în zona de protecție a pădurilor montane; construcții în zona de protecție a cursurilor și oglinzilor de apă din zona montană; aprobarea de documentații fără respectarea regulilor de extindere a localităților montane | Infracțiune — închisoare de la 3 luni la un an sau amendă | Art. 213 |
| Lucrări de amenajare și construcții cu nerespectarea Regulamentului Rezervației Biosferei Delta Dunării; schimbarea utilizării terenurilor cu nerespectarea aceluiași regulament | Amendă de la 100.000 lei la 500.000 lei; avertismentul este interzis | Art. 212 alin. (1), (2) și (4) |
| Autorizarea sau realizarea de lucrări la monumente istorice din Lista patrimoniului mondial ori în zonele lor de protecție, fără avizele cerute de lege | Amendă de la 50.000 lei la 500.000 lei | Art. 241 alin. (1) |
| Lucrări asupra unui imobil după declanșarea procedurii de clasare, asupra unui monument istoric, în zona sa de protecție sau în zone protejate, fără avizul Ministerului Culturii | Amendă de la 10.000 lei la 100.000 lei | Art. 241 alin. (2) |
| Emiterea autorizației de construire sau de desființare pentru lucrări în zone cu patrimoniu arheologic reperat, fără avizul Ministerului Culturii; nerespectarea avizului | Amendă de la 50.000 lei la 500.000 lei | Art. 241 alin. (3) |
| Amplasarea monumentelor de for public fără avizul Ministerului Culturii sau cu nerespectarea lui | Amendă de la 10.000 lei la 100.000 lei | Art. 241 alin. (4) |
| Parcelare sau comasare fără certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale, acolo unde legea îl cere; înscrierea în cartea funciară a imobilelor rezultate dintr-o astfel de operațiune | Amendă de la 50.000 lei la 100.000 lei; avertismentul nu se aplică | Art. 243 alin. (1), (2) și (5) |
„Constituie infracțiuni la regimul zonelor montane și se pedepsesc cu închisoare de la 3 luni la un an sau cu amendă următoarele fapte:
a) realizarea și amplasarea construcțiilor în zonele de protecție a ecosistemelor forestiere și a pădurilor montane;
b) elaborarea și aprobarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și a documentațiilor de urbanism fără respectarea prevederilor legale privind extinderea localităților montane;
c) realizarea și amplasarea construcțiilor în zona de protecție a cursurilor și oglinzilor de apă din cadrul zonelor montane.”
Art. 213
Asta e schimbarea de fond. În zona montană, construirea în zona de protecție a pădurii sau a apei nu mai e contravenție, e infracțiune. Se răspunde penal, nu cu amendă administrativă.
Litera b) e interesantă pentru altcineva decât tine: răspunde penal și cel care aprobă documentația de urbanism greșită. Adică inclusiv persoane din administrație.
„(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) săvârșite de persoanele fizice sau juridice se sancționează cu amendă de la 100.000 lei la 500.000 lei.”
„(4) În condițiile prezentului articol este interzisă aplicarea sancțiunii avertisment.”
Art. 212 alin. (2) și (4)
În Delta Dunării, minimul e 100.000 lei, iar agentul constatator nu are voie să dea avertisment. Nu există varianta „am scăpat cu un avertisment prima dată”.
O scăpare de redactare: textul spune că aceste contravenții se constată de compartimentele de control „din aparatul propriu al consiliului județean și al comunelor”, precum și de Inspectoratul de Stat în Construcții. Orașele și municipiile nu sunt enumerate. Probabil e o omisiune, dar așa cum e scris, competența structurilor de control ale orașelor din Deltă e discutabilă.
Cifra care lipsea: 50.000–100.000 lei pentru împărțirea terenului fără certificat
Sancțiunea pentru operațiunile urbanistice — parcelarea și comasarea făcute pe lângă procedură — are, în textul adoptat, cuantum. Iar el privește direct proprietarul, nu administrația:
„(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) săvârșite de persoanele fizice sau juridice se sancționează cu amendă de la 50.000 la 100.000 lei.”
„(5) În condițiile prezentului articol nu se aplică sancțiunea avertisment.”
Art. 243 alin. (2) și (5)
Împarți terenul în loturi sau comasezi mai multe imobile fără certificatul de urbanism cerut de lege, iar amenda pleacă de la 50.000 lei. Nu de la un avertisment — textul îl exclude expres, la fel ca în Delta Dunării.
Pune cifra asta lângă nulitate. Consecințele nu se exclud, se adună: actele juridice făcute în lipsa certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale sunt lovite de nulitate absolută (art. 256 alin. (2)), iar peste asta vine amenda.
Și mai reține un lucru: amenda se aplică „persoanelor fizice sau juridice”. Nu e o sancțiune gândită pentru dezvoltatori. Un proprietar care își împarte terenul pentru copii, la notar, fără să treacă pe la urbanism, e exact persoana fizică din text.
„(3) Sancțiunea amenzii prevăzută la alin. (1) lit. c) și d) se aplică personalului responsabil cu îndeplinirea activităților de înscriere în cartea funciară, precum și semnatarilor actelor administrative în cauză, potrivit atribuțiilor stabilite conform legii.”
Art. 243 alin. (3)
Aici se schimbă mecanismul. Faptele de la literele c) și d) — înscrierea în cartea funciară a imobilelor rezultate dintr-o parcelare sau comasare făcută fără certificat — nu se sancționează la proprietar, ci la cine operează înscrierea și la semnatarii actelor administrative.
Consecința practică e în favoarea ta, dacă o folosești: cel care face înscrierea are acum un motiv personal, de 50.000 până la 100.000 de lei, să nu intabuleze un lot provenit dintr-o împărțire nelegală. Împărțirile „aranjate” devin mai greu de dus până la capăt, iar un lot care se intabulează fără probleme e un semn mai bun decât era înainte. Nu e însă o garanție: verificarea documentelor rămâne a ta.
Un proprietar are 3.000 mp în intravilan și îi împarte în patru loturi, câte unul pentru fiecare copil, ca să construiască. Merge direct la notar și la OCPI, fără certificat de urbanism.
Patru loturi, în scopul construirii, înseamnă parcelare în sensul Codului. Fără certificatele cerute de lege, situația arată așa: actele încheiate sunt lovite de nulitate absolută, proprietarul riscă o amendă de la 50.000 lei, iar persoana care a operat înscrierea în cartea funciară riscă, separat, aceeași amendă.
Certificatele care ar fi prevenit tot lanțul costă câteva zeci de lei și câteva săptămâni de așteptare.
Litoralul: o bandă de 300 m, blocată până la aprobarea planurilor
Pe litoralul Mării Negre, Codul instituie el însuși o interdicție temporară de construire, cu cifre concrete și cu un termen pentru autorități:
„(2) În scopul protejării și conservării diversității biologice, peisagistice și fizice a zonei de coastă a Marii Negre, pe teritoriul românesc se delimitează o zonă de interdicție temporară de construire, generată de linia de coastă, până la aprobarea planurilor urbanistice generale și zonale care conțin delimitarea specifică și reglementările urbanistice necesare, precum și în situația suspendării documentațiilor de urbanism, astfel:
a) în direcția mării, până la izobata de 2 m;
b) în direcția uscatului, pe o lățime măsurată la orizontala de 300 m.”
Art. 200 alin. (2)
Reține cifra: 300 m de la linia de coastă spre uscat. În banda asta interdicția de construire se aplică direct din lege, nu din planul local, și ține până când primăria aprobă PUG-ul sau PUZ-ul care delimitează concret zona și îi stabilește reglementările. Se reactivează și în situația în care documentațiile de urbanism sunt suspendate.
„Temporară” nu înseamnă scurtă. Autoritățile au obligația să inițieze planurile în maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului și să le aprobe în maximum cinci ani — art. 200 alin. (3). Până atunci, banda rămâne blocată.
„(3) Autoritățile administrației publice locale competente au obligația să inițieze elaborarea sau, după caz, actualizarea planurilor urbanistice generale ori a planurilor urbanistice zonale privind reglementarea urbanistică a litoralului Mării Negre, în termen de maximum un an de la intrarea în vigoare a prezentului cod, și să le aprobe în termen de maximum cinci ani. […]”
„(4) În situația nerespectării obligației prevăzute la alin. (3), sancțiunea aplicabilă autorităților competente este interdicția de a solicita sau de a beneficia de fonduri rambursabile sau nerambursabile, sub orice formă, de la data rămânerii definitive a actului de constatare al Inspectoratului de Stat în Construcții. Sancțiunea nu se aplică autorităților administrației publice locale atunci când administratorul plajelor nu și-a îndeplinit obligațiile prevăzute la alin. (3) sau când finanțarea documentațiilor nu a fost asigurată în condițiile art. 104 alin. (4).”
Art. 200 alin. (3) și (4)
Consecința e neobișnuit de dură pentru o autoritate publică: pierde dreptul de a cere și de a primi fonduri, rambursabile sau nerambursabile, sub orice formă, din momentul în care actul de constatare al Inspectoratului de Stat în Construcții rămâne definitiv.
Citește însă și excepțiile din finalul textului, pentru că lasă primăriei o portiță: dacă administratorul plajelor nu și-a îndeplinit obligațiile sau dacă finanțarea documentațiilor nu a fost asigurată, sancțiunea nu se aplică. Pentru tine, ca proprietar de teren, rămâne un singur lucru de reținut: primăria are o motivație reală să se miște — dar până se mișcă, terenul tău din bandă nu se poate autoriza.
Ce nu scrie în lege
Preferăm să spunem asta decât să umplem golul cu presupuneri. În capitolele analizate — zonele cu reglementări speciale, sancțiunile aferente și regimul operațiunilor urbanistice — nu apar:
- Un capitol dedicat servituților de utilitate publică. Noțiunea există însă în Cod, împrăștiată prin locurile comentate mai sus, și mai apare în două care merită reținute: avizul de inițiere pentru PUZ stabilește „eventualele servituți, restricții sau interdicții de urbanism în raport cu investiția propusă” (art. 69), iar art. 76 alin. (5) prevede că imobilele pentru care prin PUZ au fost instituite servituți urbanistice nu pot face obiectul art. 562 din Codul civil — adică proprietarul nu poate scăpa de ele renunțând la dreptul de proprietate. Ce lipsește e un capitol care să le trateze unitar, cu procedură și despăgubiri.
- Despăgubiri pentru interdicția de construire. Singura formă de compensare care apare este exproprierea pentru cauză de utilitate publică — la restructurarea urbană, pe Legea nr. 255/2010, iar în zonele protejate art. 189 alin. (3) prevede expres că instituirea limitelor și interdicțiilor de urbanism nu afectează posibilitatea exproprierii imobilului pentru cauză de utilitate publică, potrivit legii speciale. Pentru terenul blocat ani de zile într-o rezervă teritorială sau într-o zonă de reconstrucție ecologică, textul nu prevede nimic.
- O durată maximă a interdicției. Nici pentru cele instituite prin PUG sau PUZ, nici pentru „interdicția temporară” din zonele de reconstrucție ecologică. Singurul reper este realizarea lucrărilor, fără termen și fără responsabil desemnat.
- Un regim general al obligațiilor de întreținere pentru terenul aflat sub interdicție. Există însă o excepție importantă: în zonele protejate, art. 189 alin. (4) lit. c) permite autorității locale să instituie obligații de folosință, întreținere și amenajare a imobilelor — deci acolo interdicția de a construi poate veni la pachet cu obligații de întreținere.
Prima: parcelarea cere, în textul de la operațiuni urbanistice, „certificat de urbanism pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal”, iar la capitolul de sancțiuni aceeași faptă e descrisă ca parcelare fără „certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale„. Sunt două tipuri diferite de certificat. Până la clarificare, cere-le pe amândouă.
A doua: unele trimiteri interne ale codului au rămas decalate după renumerotare. Art. 323, de exemplu, vorbește despre „terenurile prevăzute la art. 329″, dar art. 329 este despre autoritatea competentă să emită autorizația, nu despre terenuri. Când dai peste un număr de articol, verifică ce scrie acolo.
Lista de verificat înainte să cumperi un teren
În ordinea asta, înainte de antecontract, nu după:
- Certificat de urbanism pe numele tău sau al vânzătorului, obținut recent. E singurul document care spune negru pe alb regimul juridic, economic și tehnic al terenului. Costă puțin și durează câteva săptămâni. Fără el, cumperi pe încredere.
- Planșa de reglementări urbanistice din PUG, la zi, cu terenul localizat pe ea. Ceri la primărie sau te uiți pe GIS-ul UAT-ului dacă există. Aici vezi conturul zonelor de protecție, spațiile verzi și rezervele teritoriale.
- Întreabă în scris dacă terenul e în vreuna dintre zonele speciale: zonă de protecție a pădurii sau a apei, zonă de restructurare urbană, zonă de implementare a proiectelor publice, zonă de reconstrucție ecologică, zona rezervelor de teren (art. 176), zonă de dezurbanizare, front la apă, zonă construită protejată sau cu patrimoniu arheologic. Răspunsul scris are valoare, discuția la ghișeu nu.
- Verifică dacă e un PUZ sau un PUG în lucru. Un teren construibil azi poate fi blocat de documentația aflată în avizare. Anunțurile de consultare publică sunt afișate de primărie.
- Dacă terenul e la munte: vezi unde se termină intravilanul actual și dacă lotul e „în continuarea” satului. Extinderile-insulă și cele care ar lipi două localități nu mai sunt posibile.
- Dacă terenul e lângă apă: cere lățimea zonei de protecție aplicabile și dacă există interdicții instituite pe motiv de risc la inundații.
- Dacă lotul provine dintr-o împărțire — și oricare lot dintr-un „ansamblu” provine — cere certificatul de urbanism și hotărârea de aprobare a PUZ-ului sau PUD-ului în baza căruia s-a făcut parcelarea. Actele făcute fără ele sunt lovite de nulitate absolută.
- Dacă ai de gând două sau mai multe case pe teren: întreabă din start de PUZ sau PUD. Autorizarea directă e interzisă.
- Verifică istoricul terenului. Fostă platformă industrială, fostă carieră, teren cu îmbunătățiri funciare sau cu utilizare agricolă intensivă — toate sunt criteriile pe care Codul le folosește pentru a defini zonele de reconstrucție ecologică.
- Pune în antecontract o condiție suspensivă legată de obținerea unei autorizații de construire pentru proiectul tău, sau măcar de conținutul certificatului de urbanism. E singura protecție reală dacă apare o interdicție pe care nu ai văzut-o.
Ce trebuie să reții
- Interdicția de construire se instituie prin documentație de urbanism, nu prin carte funciară. Extrasul CF nu ți-o arată.
- În zona montană, în zona de protecție a pădurii și a apelor, construirea e infracțiune, pedepsită cu închisoare de la 3 luni la un an sau cu amendă.
- Extinderea localităților montane e permisă doar în continuarea satului existent și fără a lipi două localități.
- „Interdicția temporară” din zonele de reconstrucție ecologică nu are termen. Ține până se fac lucrările, oricând ar fi asta.
- Primăria poate bloca terenuri ca rezervă teritorială pentru proiecte publice. Fără durată maximă și fără despăgubire prevăzută în aceste capitole.
- La restructurare urbană: fie participi și cedezi o cotă din teren, fie ești expropriat. Cota nu e plafonată în Cod.
- Împărțirea în 3 sau mai multe loturi pentru construit e parcelare și cere certificat de urbanism plus PUZ. Excepție: până în 12 loturi, o singură dată, pe PUD.
- Actele încheiate pentru o parcelare făcută fără procedura legală sunt lovite de nulitate absolută. Intabularea nu le salvează.
- Amenzile din aceste capitole merg până la 500.000 lei, iar avertismentul e interzis atât în Delta Dunării, cât și la parcelările și comasările făcute fără certificat de urbanism, unde amenda e de 50.000–100.000 lei.
- Servituțile de utilitate publică nu se înscriu ca sarcină în cartea funciară. Le vezi în certificatul de urbanism, care trebuie să le cuprindă, și pe geoportalul național de urbanism, unde instituțiile sunt obligate să publice limitele zonelor. Despăgubirile pentru interdicție nu apar, în schimb, în capitolele analizate.
Diferența dintre un teren bun și unul blocat costă, în verificări, câteva sute de lei și câteva săptămâni. Diferența dintre a afla înainte și a afla după semnătură costă cât terenul. Dacă te uiți la un lot și vrei să știi ce se poate construi efectiv pe el, scrie-ne — ne uităm pe certificatul de urbanism și pe reglementările din zonă înainte să dai avansul.
Vezi și: ghidul complet al noului Cod, cu toate schimbările pe categorii.
