Status legislativ
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost promulgat prin Decretul nr. 720 din 4 august 2026 și a devenit Legea nr. 169/2026. A fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, deci intră în vigoare pe 25 august 2026 — la 15 zile de la publicare. Până atunci se aplică legislația veche. Dacă ai o licitație de concesiune în derulare acum, ea rămâne pe regulile vechi.
Concesionarea terenului public este, pentru mulți dezvoltatori, singura cale de a ajunge la un amplasament central. Noul Cod îi dedică un titlu întreg — Titlul III, articolele 319–325 — și pune acolo toate regulile care contează financiar: cine poate concesiona, când se sare peste licitație, cum se calculează redevența minimă și ce suprafață de teren ai voie să iei per apartament. Mai jos e textul, cuvânt cu cuvânt, plus ce înseamnă în calendar și în bani.
Punctul de plecare: nu orice teren public se poate concesiona
Prima filtrare o face chiar articolul de deschidere al titlului. Are trei alineate și fiecare taie ceva.
„(1) Terenurile proprietate publică sau privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale pot fi concesionate în scopul realizării de construcții, numai dacă lucrările propuse a se realiza pe teren respectă prevederile documentațiilor de urbanism și de amenajare a teritoriului aprobate.”
„(2) Terenurile aparținând domeniului public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale pot fi concesionate numai în scopul realizării de construcții de uz și/sau de interes public.”
Art. 319 alin. (1) și (2)
Există două regimuri diferite, iar diferența dintre ele decide dacă proiectul tău e posibil sau nu.
Domeniul public (piețe, parcuri, terenuri afectate uzului public): se poate concesiona numai pentru construcții de uz și/sau de interes public. Un bloc de apartamente la vânzare, un mall, un office nu intră aici. Un parcaj public, o creșă, un centru medical — se discută.
Domeniul privat al statului sau al primăriei: aici nu mai există restricția de scop. Poți construi comercial, rezidențial, industrial — cu condiția din alin. (1).
Condiția din alin. (1) e absolută și se aplică în ambele cazuri: lucrarea trebuie să respecte documentațiile de urbanism aprobate. Nu concesionezi teren și apoi ceri PUZ. Verifici întâi PUG-ul și regulamentul local, apoi te înscrii la licitație.
„(3) Nu pot face obiectul concesiunii terenurile libere de construcții aflate în administrarea consiliilor locale care constituie obiectul cererilor de reconstituire a dreptului de proprietate al foștilor proprietari formulate în termenul prevăzut de Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările și completările ulterioare.”
Art. 319 alin. (3)
Terenurile libere aflate în administrarea consiliilor locale, pe care există cereri de retrocedare depuse în termenul Legii 10/2001, sunt scoase din joc, indiferent cât de bine arată amplasamentul. Nu contează dacă cererea e încă nesoluționată.
Asta e prima verificare de due diligence pe care o faci înainte să investești în documentație: are terenul o cerere de reconstituire pe el? Dacă da, orice contract de concesiune obținut e construit pe nisip. Iar mai jos o să vezi de ce, pe partea de autorizație, riscul ăsta rămâne la tine, nu la primărie.
Când se poate concesiona fără licitație publică
Aici e articolul pe care îl caută toată lumea. Regula generală rămâne licitația. Excepțiile sunt patru, sunt limitative și — atenție — se aplică doar la domeniul privat.
„(1) Prin derogare de la prevederile art. 312 alin. (1) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare, terenurile proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale destinate construirii se pot concesiona fără licitație publică sau pot fi date în folosință gratuită pe termen limitat, după caz, în următoarele situații:
a) pentru realizarea de obiective de utilitate publică sau de binefacere, cu caracter social, fără scop lucrativ, altele decât cele care se realizează de către colectivitățile locale pe terenurile acestora;
b) pentru strămutarea gospodăriilor afectate de dezastre;
c) pentru extinderea construcțiilor pe terenuri alăturate, la cererea proprietarului, pentru suprafețe care nu au acces la un drum public, nu sunt construibile decât prin alipire de alte loturi și care nu pot depăși 300 mp;
d) pentru lucrări de protejare ori de punere în valoare a monumentelor istorice definite potrivit legii, cu avizul conform al Ministerului Culturii, realizate în conformitate cu documentațiile de urbanism avizate potrivit legii.”
Art. 320 alin. (1)
Dacă ești dezvoltator privat cu proiect comercial, niciuna dintre cele patru situații nu ți se aplică, cu o singură excepție reală: litera c).
Litera a) cere explicit „fără scop lucrativ”. Litera b) e pentru dezastre. Litera d) e pentru monumente istorice și cere aviz conform de la Ministerul Culturii — „conform” înseamnă că e obligatoriu și că nu poți trece peste el.
Litera c) e cea utilizabilă în dezvoltare urbană: parcelele-rest de până la 300 mp, blocate între proprietăți, fără acces la drum public și neconstruibile decât prin alipire. Ca proprietar riveran le poți cere fără licitație — dar reține formularea legii: terenurile „se pot” concesiona fără licitație, „după caz”. Nu e un drept al tău, e o posibilitate a autorității, iar condițiile din lit. c) sunt cumulative: extindere pe teren alăturat, la cererea proprietarului, suprafață fără acces la drum public, neconstruibilă decât prin alipire, și cel mult 300 mp. Dacă una singură lipsește, ieși din text.
Reține și cealaltă variantă din același alineat: darea în folosință gratuită pe termen limitat. Aceleași patru situații, dar fără redevență. E instrumentul pentru ONG-uri și obiective sociale, nu pentru dezvoltare comercială.
| Situația | Cine o poate folosi realist | Condiția care blochează |
|---|---|---|
| a) Utilitate publică / binefacere | ONG, fundații, culte, entități sociale | „fără scop lucrativ” — exclude dezvoltarea comercială |
| b) Strămutare după dezastre | Gospodării afectate | Situație de dezastru |
| c) Extindere pe teren alăturat | Proprietar riveran, inclusiv dezvoltator | Fără acces la drum public + neconstruibil decât prin alipire + maximum 300 mp |
| d) Monumente istorice | Proprietari / investitori în patrimoniu | Aviz conform Ministerul Culturii + conformitate cu documentațiile de urbanism |
Ce se întâmplă dacă doi vecini vor aceeași parcelă-rest
„(2) În cazul în care pentru terenurile prevăzute la alin. (1) lit. c) sunt depuse două sau mai multe cereri de către proprietarii riverani, concesiunea se va atribui prin licitație publică organizată în vederea participării tuturor celor interesați. Pot participa la licitație și titularii dreptului de servitute de trecere pietonală și carosabilă constituit de către proprietarul terenului alăturat.”
Art. 320 alin. (2)
Scutirea de licitație de la litera c) ține doar dacă ești singurul solicitant. La a doua cerere depusă de un riveran, se trece automat la licitație publică deschisă tuturor celor interesați — nu doar vecinilor.
În plus, la licitația asta pot intra și titularii unei servituți de trecere pietonală și carosabilă. Deci cercul de competitori e mai larg decât lista proprietarilor limitrofi. Practic: dacă vrei parcela, pregătește dosarul din timp și depune imediat ce se deschide procedura.
Ai un teren de 1.800 mp în intravilanul Oradiei, cu front la stradă. Lipit de el, spre interiorul cvartalului, primăria are în domeniul privat o parcelă de 240 mp, fără acces la drum public, care nu poate fi construită decât prin alipire.
Se încadrează la litera c): sub 300 mp, fără acces, neconstruibilă separat. Depui cerere de concesionare fără licitație și, dacă nimeni altcineva nu cere, contractul se face direct.
Dacă vecinul din spate depune și el cerere, treci pe licitație publică — la care poate intra și firma care are servitute de trecere prin curte. Aceleași 240 mp, alt cost și alt calendar.
Dacă parcela ar fi avut 340 mp, litera c) nu s-ar mai fi aplicat deloc. Plafonul de 300 mp e prag, nu orientare.
Licitația: calendar, dosar și cine o poate opri
Când nu ești pe excepție, mergi pe licitație. Codul îi dă un articol propriu, cu termene ferme.
„(1) Terenurile prevăzute la art. 319, ce fac obiectul licitației, se aduc la cunoștința publică de către primarii unităților administrativ-teritoriale unde sunt situate sau de către președinții consiliilor județene din județele unde sunt situate, după caz, pentru terenurile proprietate publică sau privată a unităților administrativ-teritoriale, respectiv de către autoritățile și instituțiile administrației publice centrale care dețin calitatea de administrator al terenului ce face obiectul concesiunii, în cazul terenurilor proprietate publică sau privată a statului, printr-o publicație afișată la sediul acestora și tipărită în cel puțin două ziare de largă circulație, cu minimum 20 de zile înainte de data licitației.”
„(2) Publicațiile privind licitația vor cuprinde data și locul desfășurării acesteia, suprafața și destinația terenului, stabilite prin documentațiile de urbanism, precum și taxa anuală minimală de redevență.”
Art. 321 alin. (1) și (2)
20 de zile e tot ce ai garantat între anunț și licitație. În fereastra asta trebuie să ai gata studiul de prefezabilitate sau de fezabilitate (vezi mai jos), altfel nu poți depune ofertă.
Consecința operațională: dacă vânezi amplasamente publice, monitorizarea anunțurilor nu e suficientă. Trebuie să știi dinainte ce terenuri sunt pregătite pentru concesiune și să ai proiectul schițat înainte de publicare. Trei săptămâni nu ajung pentru un SF de la zero.
Partea bună: anunțul e obligat să conțină taxa anuală minimală de redevență. Deci prețul de pornire e public de la început și poți calcula rentabilitatea înainte să cheltui pe documentație.
„(3) Oferta solicitanților va fi însoțită de un studiu de prefezabilitate sau de fezabilitate, după caz, cuprinzând în mod obligatoriu elementele tehnice necesare pentru caracterizarea funcționalității și a capacității construcției, a gradului de ocupare a terenului, precum și a celorlalte elemente cuprinse în certificatul de urbanism. Nu vor fi acceptate decât oferte care corespund prevederilor documentațiilor de urbanism, aprobate potrivit legii.”
Art. 321 alin. (3)
Oferta nu e o simplă sumă. E un dosar tehnic: funcțiune, capacitate, grad de ocupare a terenului și restul elementelor din certificatul de urbanism. Adică ai nevoie de CU obținut și de un studiu făcut de proiectant înainte de licitație.
Ultima frază e eliminatorie: ofertele care nu corespund documentațiilor de urbanism nu se acceptă. Nu se punctează mai jos — se resping. Dacă ai depășit POT sau CUT în SF, ai pierdut licitația indiferent cât ai oferit ca redevență.
„(5) Împotriva licitației, până la momentul adjudecării, se va putea face contestație, de către orice persoană interesată, la judecătoria în a cărei rază teritorială are loc licitația. Contestația suspendă desfășurarea licitației până la soluționarea sa definitivă.”
„(6) Pe baza procesului-verbal de adjudecare a licitației se va încheia actul de concesiune, care se va înregistra de către concesionar în evidențele de publicitate imobiliară, în termen de 10 zile de la data adjudecării sau emiterii hotărârii.”
Art. 321 alin. (5) și (6)
Alineatul (5) e cel mai periculos din tot titlul, pentru calendarul unui proiect. Orice persoană interesată poate contesta la judecătorie, iar contestația suspendă licitația până la soluționarea definitivă. Nu până la prima instanță — până la definitiv.
Codul nu pune niciun termen de soluționare și nicio cauțiune pentru contestator. Într-un proiect cu finanțare bancară, asta e un risc de calendar pe care nu îl poți cuantifica din lege. Îl bugetezi ca atare.
Alineatul (6) mută o obligație pe umerii tăi: tu, concesionarul, înregistrezi actul în cartea funciară, în 10 zile de la adjudecare sau de la emiterea hotărârii. Nu primăria. Pune-l pe checklist, e un termen ușor de ratat în entuziasmul de după câștigarea licitației.
| Etapa | Termen | Temei |
|---|---|---|
| Publicitate: afișare la sediu + minimum două ziare de largă circulație | minimum 20 de zile înainte de licitație | Art. 321 alin. (1) |
| Conținut obligatoriu al anunțului | data și locul, suprafața și destinația terenului, taxa anuală minimală de redevență | Art. 321 alin. (2) |
| Depunerea ofertei | însoțită obligatoriu de studiu de prefezabilitate sau fezabilitate | Art. 321 alin. (3) |
| Contestație la judecătorie | oricând până la adjudecare; suspendă licitația până la soluționarea definitivă | Art. 321 alin. (5) |
| Înregistrarea actului de concesiune în publicitatea imobiliară | 10 zile de la adjudecare sau de la emiterea hotărârii, în sarcina concesionarului | Art. 321 alin. (6) |
| Înscrierea terenului în cartea funciară | anterior concesionării, în sarcina proprietarului | Art. 324 alin. (2) |
Redevența: singura formulă de calcul din Cod
Aici legea devine surprinzător de precisă. Un singur articol, o singură frază, dar cu o formulă efectivă.
„Limita minimă a redevenței se stabilește, după caz, prin hotărârea consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului București, a consiliului local sau prin hotărâre a Guvernului, inițiată de autoritatea sau instituția publică centrală care deține calitatea de administrator al terenului ce face obiectul concesiunii, după caz, astfel încât să asigure recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare al terenului, în condiții de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructură aferente.”
Art. 322
Redevența anuală minimă se calculează așa: (prețul de piață al terenului + costul lucrărilor de infrastructură aferente) împărțit la 25.
Trei lucruri de reținut, în ordinea impactului asupra bugetului:
1. E o limită minimă, nu prețul final. Autoritatea o poate stabili mai sus, iar licitația o urcă suplimentar. Cifra din anunț e podeaua, nu tavanul.
2. Baza de calcul include infrastructura. Nu plătești doar terenul, ci și drumul, rețelele, racordurile realizate de autoritate. Întreabă din start cum a fost cuantificat costul ăsta — e componenta unde apar cele mai mari diferențe între UAT-uri.
3. Cei 25 de ani sunt orizontul de recuperare, nu durata concesiunii. Sunt două lucruri complet diferite și se confundă des. Vezi secțiunea despre durată.
Ca să vezi cum funcționează calculul, iau valori pur ilustrative — Codul nu stabilește niciun preț și nicio sumă, ele rezultă din evaluarea de piață și din hotărârea autorității.
Teren de 3.000 mp în domeniul privat al municipiului. Preț de piață estimat: 80 €/mp → 240.000 €. Lucrări de infrastructură aferente realizate de primărie: 60.000 €. Bază de calcul: 300.000 €.
Redevență anuală minimă = 300.000 € ÷ 25 = 12.000 €/an, adică 4 €/mp/an.
Consecința pe care puțini o fac: dacă autoritatea stabilește o concesiune pe 25 de ani, plătești exact cât valorează terenul plus infrastructura. Dacă durata e mai lungă, plătești mai mult decât valoarea terenului — fără să devii vreodată proprietar. Compară întotdeauna redevența cumulată pe toată durata cu prețul de cumpărare al unui teren privat echivalent, înainte să decizi.
Redevența e o cheltuială anuală recurentă, nu o achiziție. Intră în P&L, nu în activ. Iar la finalul concesiunii nu rămâi cu terenul. Modelul corect nu e „cumpăr teren cu plata în rate”, ci „închiriez teren pe termen lung, cu obligația de a construi pe el”.
Ce suprafețe se pot concesiona
Codul plafonează suprafața de teren concesionat, dar numai pentru locuințe. Plafoanele sunt per apartament, nu per clădire.
„Terenurile prevăzute la art. 329, ce se concesionează pentru realizarea de locuințe și spații construite asociate acestora, în funcție de prevederile regulamentelor locale de urbanism, aprobate potrivit legii, vor avea următoarele suprafețe:
a) în localitățile urbane:
1. până la 450 mp pentru un apartament într-o clădire cu parter sau parter și etaj;
2. până la 300 mp pentru un apartament într-o clădire cu parter și etaj, cu două apartamente;
3. până la 250 mp pentru un apartament, în cazul clădirilor cu parter și mai multe etaje, având cel mult 6 apartamente;
4. pentru clădirile cu mai mult de 6 apartamente, suprafața de teren va fi stabilită potrivit documentațiilor de urbanism;
b) în localitățile rurale, până la 1.000 mp pentru o locuință.”
Art. 323
Logica e simplă: cu cât densitatea crește, cu atât primești mai puțin teren per apartament. Iar peste 6 apartamente, plafonul dispare complet și suprafața rezultă din POT și CUT-ul din documentațiile de urbanism.
Pentru un dezvoltator, punctul 4 e cel mai important din tot articolul: la proiectele de scară reală, nu regula asta te limitează, ci regulamentul local. Deci pragurile de 450 / 300 / 250 mp privesc aproape exclusiv locuințele individuale și micile ansambluri.
Și o precizare care lipsește din articol: plafoanele se aplică doar concesionărilor pentru locuințe și spații construite asociate acestora. Pentru hale, birouri, comerț sau industrie, Codul nu stabilește în acest titlu nicio limită de suprafață — rămâne ce spun documentațiile de urbanism.
| Unde | Tipul clădirii | Teren maxim concesionat |
|---|---|---|
| Urban | Apartament în clădire cu parter sau parter și etaj | până la 450 mp / apartament |
| Urban | Apartament în clădire cu parter și etaj, cu două apartamente | până la 300 mp / apartament |
| Urban | Apartament în clădire cu parter și mai multe etaje, cel mult 6 apartamente | până la 250 mp / apartament |
| Urban | Clădiri cu mai mult de 6 apartamente | stabilită prin documentațiile de urbanism |
| Rural | O locuință | până la 1.000 mp |
Primăria scoate la concesiune un lot în intravilanul unui municipiu, cu destinație rezidențială prin PUG.
Scenariul A — imobil P+2 cu 6 apartamente. Te încadrezi la punctul 3: maximum 250 mp de teren per apartament, deci maximum 1.500 mp concesionabili pentru proiect. Dacă lotul are 1.900 mp, nu poți lua tot lotul pentru configurația asta.
Scenariul B — imobil P+3 cu 12 apartamente. Ai trecut de 6 apartamente, deci intri la punctul 4: plafonul fix dispare, iar suprafața se stabilește prin documentațiile de urbanism. Practic, POT-ul și CUT-ul devin singura constrângere.
Concluzia operațională: configurația clădirii schimbă suprafața pe care ai voie să o concesionezi. Fixează schema funcțională înainte de a calcula suprafața cerută, nu invers.
Durata concesiunii: Codul nu stabilește un maxim
„(1) Concesionarea terenurilor pentru construcții se face în conformitate cu prevederile legii, durata acesteia fiind stabilită de către consiliile locale, consiliile județene, de Consiliul General al Municipiului București sau prin hotărâre a Guvernului inițiată de autoritatea sau instituția publică centrală care deține calitatea de administrator al terenului ce face obiectul concesiunii, în funcție de prevederile documentațiilor de urbanism și de natura construcției.”
„(2) Anterior concesionării terenurile vor fi înscrise în cartea funciară.”
Art. 324 alin. (1) și (2)
Spun asta explicit, pentru că e diferența dintre un buget corect și unul greșit: Codul nu prevede el însuși o durată maximă a concesiunii. Nici minimă. Codul trimite la „prevederile legii”, adică la regimul general al concesiunilor, și lasă durata concretă la latitudinea autorității. Un plafon maxim nu îl găsești în Cod, iar regimul acela general nu se aplică automat aici: art. 320 alin. (1) derogă expres de la art. 312 alin. (1) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 57/2019 tocmai pentru terenurile proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale. Practic, durata concesiunii tale o citești în hotărârea de consiliu care scoate terenul la licitație, nu într-un plafon general.
Criteriile pe care autoritatea trebuie să le aplice sunt două și sunt scrise: prevederile documentațiilor de urbanism și natura construcției. O hală industrială și un chioșc nu ar trebui să primească aceeași durată.
Cei 25 de ani din articolul despre redevență nu sunt durata concesiunii. Sunt orizontul de amortizare folosit pentru a calcula redevența minimă. Confuzia asta poate strica un întreg model financiar.
Alineatul (2) e o precondiție practică: terenul trebuie să fie înscris în cartea funciară anterior concesionării. Dacă UAT-ul nu a rezolvat cadastrul, contractul nu se poate încheia legal — indiferent că ai câștigat licitația. Verifică situația cadastrală înainte să investești în ofertă, nu după adjudecare.
Trei lucruri, în ordinea asta: ce durată a fost stabilită prin hotărârea de consiliu, cum a fost calculată baza de redevență (preț de piață + ce lucrări de infrastructură) și dacă terenul e înscris în cartea funciară. Toate trei se pot afla înainte să cheltui pe studiul de fezabilitate.
Atribuire, folosință gratuită, închiriere, superficie
Titlul III se numește „Prevederi speciale privind concesionarea, darea în folosință gratuită, atribuirea și închirierea terenurilor pentru construcții”. Ultimul articol le acoperă pe celelalte — inegal.
„(1) Atribuirea terenurilor în baza cererilor formulate potrivit Legii nr. 15/2003 privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuințe proprietate personală, republicată, cu modificările ulterioare, are prioritate față de orice altă cerere de atribuire, concesionare, vânzare ori închiriere.”
Art. 325 alin. (1)
Atribuirea e un mecanism distinct de concesionare: teren dat unui tânăr, în baza Legii 15/2003, pentru construirea unei locuințe proprietate personală. Nu e un instrument de dezvoltare.
Ce contează pentru tine e cuvântul „prioritate”. O cerere depusă în baza Legii 15/2003 bate orice cerere de atribuire, concesionare, vânzare sau închiriere pe același teren. Dacă amplasamentul pe care îl urmărești e într-o zonă unde primăria alocă loturi pentru tineri, riscul e real și e prioritar față de dosarul tău.
Următoarele două alineate rezolvă situații de competență: la București, atribuirea trece la Consiliul General dacă sectorul nu poate soluționa cererea, iar solicitantul a cărui cerere nu poate fi rezolvată la domiciliu se poate adresa unei unități administrativ-teritoriale din imediata vecinătate.
Superficia pe terenul din jurul blocurilor
„(4) Pentru extinderea spațiilor aflate la parterul condominiilor, pe terenurile din jurul acestora, aparținând proprietarilor apartamentelor din condominiu, proprietarii pot încheia contracte de superficie cu cel interesat. În cazul în care asociația de proprietari deține titlu de proprietate asupra terenului aferent condominiului, contractul de superficie poate fi încheiat cu acordul adunării generale exprimat prin hotărâre adoptată cu 2/3 din numărul total al proprietarilor și acordul exprimat în scris al tuturor proprietarilor direct afectați.”
Art. 325 alin. (4)
Ăsta e articolul care interesează pe oricine dezvoltă spații comerciale la parterul blocurilor. Când terenul din jurul condominiului aparține proprietarilor de apartamente, instrumentul juridic pentru extindere este contractul de superficie.
Când asociația are titlu de proprietate pe teren, ai nevoie de două acorduri, cumulativ:
1. Hotărâre a adunării generale cu 2/3 din numărul total al proprietarilor. Atenție la formulare: din numărul total, nu din cei prezenți la ședință. Absenții contează ca voturi lipsă.
2. Acordul scris al tuturor proprietarilor direct afectați. Fără excepție și fără majoritate. Aici e vorba de unanimitate în cercul restrâns al celor afectați — un singur refuz blochează extinderea.
Vrei să extinzi un spațiu comercial de la parter, pe terenul din fața blocului. Asociația are titlu de proprietate pe teren.
Ai nevoie de hotărâre AG cu 2/3 din 60 = 40 de voturi favorabile. Nu 2/3 din cei prezenți la ședință — 2/3 din toți proprietarii. Dacă la adunare vin 45 și votează 30 pentru, nu ai cvorumul cerut de lege.
În plus, ai nevoie de acordul scris al tuturor proprietarilor direct afectați — tipic, apartamentele de la parter și etajul 1 din dreptul extinderii. Unul singur care refuză oprește proiectul, indiferent de rezultatul adunării generale.
Bugetează timpul: obținerea a 40 de semnături într-o asociație e o operațiune de câteva luni, nu de câteva zile.
| Instrumentul | Ce teren | Ce plătești | Temei |
|---|---|---|---|
| Concesionare cu licitație | Domeniu public (doar uz/interes public) sau domeniu privat al statului/UAT | Redevență anuală; minimul = (preț de piață + infrastructură) ÷ 25 | Art. 319, 321, 322 |
| Concesionare fără licitație | Doar proprietate privată a statului/UAT | Redevență; art. 322 nu distinge după cum concesiunea s-a făcut cu sau fără licitație | Art. 320 alin. (1) |
| Dare în folosință gratuită | Doar proprietate privată a statului/UAT, aceleași 4 situații | Nimic; „pe termen limitat” | Art. 320 alin. (1) |
| Atribuire | Teren pentru locuință proprietate personală | Regim special, Legea 15/2003; are prioritate față de orice altă cerere | Art. 325 alin. (1) |
| Închiriere | Menționată în titlul Titlului III și în art. 325 alin. (1) | Codul nu o reglementează în acest titlu | Art. 325 alin. (1) |
| Superficie | Terenul din jurul condominiului, al proprietarilor de apartamente | Negociat între părți; nu e reglementat de Cod | Art. 325 alin. (4) |
Concesiunea ca dovadă a dreptului de a construi
Un detaliu procedural care contează la depunerea dosarului de autorizație. Codul enumeră documentele doveditoare ale dreptului de execuție și pune concesiunea pe primul loc pentru imobilele publice. Textul apare în capitolul dedicat infrastructurii de transport de interes național, deci se aplică direct acolo:
„b) dovada privind dreptul de execuție, respectiv contractul de concesiune și poziția corespunzătoare a imobilului în anexa la acesta pentru imobilele aflate în domeniul public, lista de inventar pentru imobilele aflate în proprietatea beneficiarului, decizii de expropriere sau acorduri ale instituțiilor/autorităților publice care dețin imobile în administrare/concesiune, acorduri notariale ale altor persoane fizice/juridice, certificatul de urbanism pentru construire/desființare de lucrări inginerești;”
Art. 330 alin. (1) lit. b)
Nu e suficient contractul de concesiune. Ai nevoie și de poziția corespunzătoare a imobilului în anexa la contract. Contract fără imobilul identificat corect în anexă înseamnă dosar incomplet.
Verifică descrierea imobilului din anexă imediat după semnare, nu în ziua depunerii autorizației. O corectură de anexă înseamnă, de regulă, act adițional aprobat de concedent — săptămâni, nu ore.
Taxe și răspundere la emiterea autorizațiilor
Mai rămâne partea de taxe. Aici trebuie spus limpede ce prevede Codul și ce lasă în afara lui.
Titlul III nu stabilește cuantumul taxelor de autorizare. Singurele referiri financiare din Titlul III sunt redevența (art. 322) și obligația de a publica „taxa anuală minimală de redevență” în anunțul de licitație (art. 321 alin. (2)). Nu estimez nimic peste ce scrie în text.
Există însă o prevedere fiscală relevantă pentru cine face lucrări publice, într-un articol de dinaintea Titlului III: art. 316, care enumeră obligațiile emitenților de avize și acorduri în procesul de autorizare. Te interesează litera i):
„i) să analizeze și să emită avize/acorduri pentru proiectele de lucrări publice atât pentru construcții noi, cât și pentru intervenții la construcții existente fără perceperea de taxe sau tarife de analiză, tarife de consultanță sau altele asemenea;”
Art. 316 alin. (1) lit. i)
„(2) Prevederile alin. (1) nu sunt aplicabile actelor de reglementare emise de către autoritățile pentru protecția mediului competente, respectiv punctului de vedere și actului administrativ al acestora, care se emit potrivit legislației privind evaluarea impactului anumitor proiecte publice și private asupra mediului.”
Art. 316 alin. (2)
La proiectele de lucrări publice, emitenții de avize nu au voie să perceapă taxe de analiză, tarife de consultanță sau altele asemenea. Se aplică și la construcții noi, și la intervenții pe existent.
Excepția e scrisă în același articol, la alineatul următor: regula nu se aplică actelor de reglementare emise de autoritățile pentru protecția mediului competente — inclusiv punctului de vedere și actului administrativ al acestora. Deci față de avizatorul de mediu nu poți invoca litera i).
Dacă lucrezi pe contract public și un avizator — altul decât autoritatea de mediu — îți cere „tarif de analiză”, ai temeiul scris pe care să îl pui în adresă: art. 316 alin. (1) lit. i) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Cere refuzul în scris; un refuz motivat se contestă mult mai ușor decât o discuție la ghișeu.
Cine răspunde pentru autorizație
„(2) Semnarea documentațiilor de către persoanele prevăzute la alin. (1) angajează răspunderea acestora, în condițiile legii.”
Art. 317 alin. (2)
„(1) Responsabilitatea emiterii autorizațiilor revine semnatarilor acestora, potrivit atribuțiilor stabilite conform legii.”
„(2) Autoritatea emitentă a autorizației nu este responsabilă pentru eventualele prejudicii ulterioare cauzate de existența, în momentul emiterii actului, a unor litigii aflate pe rolul instanțelor judecătorești privind imobilul – teren și/sau construcții, responsabilitatea aparținând solicitantului.”
„(3) Persoanele fizice și persoanele juridice cu atribuții în verificarea documentațiilor și/sau elaborarea/emiterea autorizațiilor de construire răspund material, contravențional, civil și penal, după caz, pentru nerespectarea prevederilor legale privind verificarea, elaborarea și emiterea autorizațiilor.”
Art. 318 alin. (1)–(3)
Alineatul (2) e cel care te costă bani. Dacă imobilul are un litigiu pe rol în momentul emiterii autorizației, primăria nu răspunde pentru prejudiciile ulterioare. Răspunderea e integral a solicitantului.
Cu alte cuvinte: autorizația de construire nu curăță titlul. Nu e o confirmare că terenul e liber de litigii. Verificarea juridică e obligația ta, iar faptul că primăria ți-a emis actul nu îți dă niciun argument ulterior.
Coroborează asta cu art. 319 alin. (3), care scoate din concesiune terenurile cu cereri de reconstituire pe Legea 10/2001. Cele două articole împreună înseamnă un singur lucru operațional: verificarea litigiilor și a cererilor de retrocedare se face înainte de licitație, nu după adjudecare.
Alineatul (3) închide cercul pe partea de proiectare: verificatorii de documentații și emitenții de autorizații răspund material, contravențional, civil și penal. Nu e o formulă decorativă — e temeiul pe care se construiesc acțiunile în regres.
Câștigi licitația pentru un teren de 2.500 mp din domeniul privat al unei primării. Semnezi contractul, îl înscriu în publicitatea imobiliară în 10 zile, obții certificatul de urbanism și autorizația de construire. Începi lucrările.
La un an, apare o cerere de reconstituire a dreptului de proprietate, depusă în termenul Legii 10/2001, aflată încă nesoluționată la momentul concesionării. Art. 319 alin. (3) spune că terenul nu putea face obiectul concesiunii.
Autorizația a fost emisă legal din punctul de vedere al primăriei. Cererea de reconstituire nesoluționată nu e, prin ea însăși, un „litigiu aflat pe rolul instanțelor judecătorești”, deci art. 318 alin. (2) nu se aplică literal acestei ipoteze. Dacă însă, la data emiterii autorizației, cererea devenise litigiu pe rolul instanțelor privind terenul, art. 318 alin. (2) exclude răspunderea primăriei — ca emitent al autorizației — pentru prejudiciile ulterioare; răspunderea ei pentru concesionarea unui teren interzis de art. 319 alin. (3) e o chestiune separată, pe care acest fragment nu o reglementează. Costul opririi șantierului îl suporți, cel puțin inițial, tu.
Verificarea care ar fi evitat totul dura câteva zile și costa aproape nimic, înainte de licitație.
Unde textul e neclar sau se contrazice
Trei observații, ca să nu pierzi timp căutând ce nu există.
1. Codul nu fixează el durata concesiunii. Art. 324 o lasă la latitudinea consiliului local, județean, a CGMB sau a Guvernului, cu două criterii legale: documentațiile de urbanism și natura construcției. Art. 324 trimite la „prevederile legii”, însă nicio durată maximă nu apare în Cod, iar regimul general al concesiunilor nu se suprapune automat: art. 320 alin. (1) derogă expres de la art. 312 alin. (1) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 57/2019 pentru terenurile proprietate privată. Înainte de licitație, cere durata stabilită prin hotărârea de consiliu — e singura cifră pe care te poți sprijini.
2. Închirierea apare în titlu, dar nu e reglementată. Titlul III și titlul art. 325 anunță „închirierea terenurilor”. În textul efectiv, închirierea e menționată o singură dată — la art. 325 alin. (1), doar ca tip de cerere față de care atribuirea pe Legea 15/2003 are prioritate. Nu există procedură, nu există criterii, nu există chirie minimă. Regimul închirierii rămâne în afara acestui titlu.
3. Trimiterile interne sunt decalate. Art. 323 începe cu „Terenurile prevăzute la art. 329” — dar art. 329 din textul adoptat reglementează cu totul altceva, autoritatea competentă pentru autorizarea infrastructurii de transport. Trimiterea vizează evident art. 319, articolul care definește terenurile concesionabile. Același decalaj apare și în alte locuri din text (o trimitere la „art. 336 alin. (3) lit. g)” corespunde de fapt art. 326 alin. (3) lit. g)). În schimb, art. 321 alin. (1) trimite corect la art. 319. Deci decalajul nu e nici măcar sistematic.
Când citești Codul, verifică întotdeauna conținutul articolului la care se face trimitere, nu numărul. Într-un memoriu tehnic sau într-o contestație, o trimitere greșită preluată mecanic din lege te pune într-o poziție proastă.
Ce trebuie să reții
- Domeniul public se concesionează numai pentru construcții de uz și/sau de interes public. Pentru dezvoltare comercială îți trebuie domeniul privat al statului sau al UAT-ului.
- Orice concesiune cere ca lucrarea să respecte documentațiile de urbanism aprobate. Ofertele neconforme se resping, nu se punctează mai jos.
- Fără licitație se poate doar în 4 situații, toate pe domeniul privat. Singura utilă unui dezvoltator: parcelele-rest de maximum 300 mp, fără acces la drum public, neconstruibile decât prin alipire.
- La a doua cerere depusă pe aceeași parcelă-rest, se trece automat la licitație publică deschisă tuturor, inclusiv titularilor de servitute de trecere.
- Licitația se anunță cu minimum 20 de zile înainte, în două ziare de largă circulație, iar anunțul trebuie să conțină taxa anuală minimală de redevență.
- Oferta se depune obligatoriu cu studiu de prefezabilitate sau fezabilitate. Fără el nu ești în cursă.
- Orice persoană interesată poate contesta la judecătorie până la adjudecare, iar contestația suspendă licitația până la soluționarea definitivă. Fără termen, fără cauțiune.
- Redevența anuală minimă = (preț de piață al terenului + costul lucrărilor de infrastructură) ÷ 25. E o limită minimă, nu prețul final.
- Cei 25 de ani sunt orizontul de recuperare din formula redevenței, nu durata concesiunii.
- Suprafețe maxime pentru locuințe: urban 450 / 300 / 250 mp per apartament, în funcție de regimul de înălțime și de numărul de apartamente; peste 6 apartamente decid documentațiile de urbanism; rural 1.000 mp per locuință.
- Codul nu stabilește o durată maximă a concesiunii. O fixează autoritatea, prin hotărâre.
- Terenul trebuie înscris în cartea funciară înainte de concesionare, iar tu, ca și concesionar, înregistrezi actul în publicitatea imobiliară în 10 zile de la adjudecare.
- Cererile pe Legea 15/2003 (tineri) au prioritate față de orice cerere de atribuire, concesionare, vânzare sau închiriere.
- Extinderea la parterul blocurilor se face prin superficie; când asociația deține titlul de proprietate asupra terenului: 2/3 din numărul total al proprietarilor plus acordul scris al tuturor celor direct afectați.
- La lucrări publice, avizele se emit fără taxe sau tarife de analiză ori de consultanță — cu excepția actelor de reglementare ale autorităților de mediu.
- Autorizația de construire nu acoperă litigiile existente pe imobil la data emiterii. Răspunderea e a solicitantului.
Dacă urmărești un amplasament public, ordinea corectă a verificărilor este: regim juridic și cereri de retrocedare, înscriere în cartea funciară, încadrare în PUG și regulament, apoi durata și baza de redevență stabilite prin hotărâre de consiliu. Abia după aceea are sens să comanzi studiul de fezabilitate — pentru că fereastra de 20 de zile dintre anunț și licitație nu îți lasă timp să îl faci de la zero.
Pentru context complet pe restul modificărilor, vezi ghidul complet al noului Cod. Dacă ai deja un amplasament în vizor și vrei să știi dacă schema ta funcțională se încadrează în suprafețele și în regulamentul local, scrie-ne și ne uităm concret pe situația ta.
