Status legislativ
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost promulgat prin Decretul nr. 720 din 4 august 2026 și a devenit Legea nr. 169/2026. A fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, deci intră în vigoare pe 25 august 2026 — la 15 zile de la publicare. Până atunci se aplică legislația veche. Tot ce citești mai jos e din textul adoptat, Partea IV — Regimul operațiunilor urbanistice, art. 214–244.
Noul Cod introduce o categorie juridică pe care legea veche nu o avea: operațiunea urbanistică. Sunt patru la număr, fiecare cu documentația ei obligatorie, iar două dintre ele — reconfigurarea parcelarului și restructurarea urbană — schimbă limitele proprietății tale, nu doar regulamentul de construire. Dacă ai teren mare sau dacă dezvolți pe mai multe loturi, articolele astea îți dictează calendarul, bugetul de proiectare și, în cazul restructurării, cât din teren cedezi.
Cele patru operațiuni urbanistice
„(1) Sunt operațiuni urbanistice:
a) parcelarea;
b) reconfigurarea parcelarului;
c) regenerarea urbană;
d) restructurarea urbană.
(2) Operațiunile urbanistice prevăzute la alin. (1) lit. a) și b) se pot realiza în intravilanul sau extravilanul unităților administrativ-teritoriale, iar cele prevăzute la alin. (1) lit. c) și d) doar pentru teritoriul intravilan.”
Art. 214 alin. (1) și (2)
Lista e închisă. Dacă ceea ce vrei să faci cu terenul se încadrează într-una din cele patru, ești în regimul acesta și nu poți ocoli documentația pe care o cere.
Distincția intravilan/extravilan e prima filtrare practică: pe teren extravilan poți face doar parcelare și reconfigurarea parcelarului. Regenerarea și restructurarea sunt, conform acestui alineat, exclusiv operațiuni de intravilan.
| Operațiunea | Unde se poate face | Documentația obligatorie | Cine o inițiază |
|---|---|---|---|
| Parcelarea | Intravilan și extravilan | PUZ (excepție: PUD sub 12 loturi, în intravilan) | Codul nu are un articol distinct de inițiativă |
| Reconfigurarea parcelarului | Intravilan și extravilan | PUZ (excepție: PUD sub 12 loturi) | Autoritatea locală sau proprietarii de terenuri |
| Regenerarea urbană | Intravilan | PUZ de regenerare urbană, obligatoriu | Autoritatea locală ori persoane fizice/juridice interesate |
| Restructurarea urbană | Intravilan (dar vezi contradicția de mai jos) | PUZ de restructurare urbană, obligatoriu | Doar autoritatea publică locală |
Codul mai stabilește o regulă de principiu, valabilă pentru toate patru:
„(1) Operațiunile urbanistice se realizează ca urmare a unui proces prealabil de planificare, în conformitate cu reglementările urbanistice aprobate stabilite sau detaliate printr-o documentație de urbanism.
(2) În sensul prezentului cod, operațiunile cadastrale de comasare și dezmembrare a imobilelor terenuri se diferențiază de operațiunile urbanistice de parcelare și reconfigurare a parcelarului, care se pot realiza doar printr-o activitate de proiectare sau planificare urbană prealabilă conform prevederilor alin. (1).”
Art. 215 alin. (1) și (2)
Asta e prevederea care închide portița cea mai folosită până acum. Nu poți obține prin cadastru ce nu ai obținut prin urbanism. Alipirea și dezlipirea rămân operațiuni cadastrale, dar dacă scopul real e să creezi loturi de construit, ai făcut o operațiune urbanistică și îți trebuie planificare prealabilă.
Practic: dezmembrările succesive făcute la notar, fără documentație de urbanism, nu mai produc loturi construibile.
Parcelarea: de la trei loturi în sus, îți trebuie PUZ
„(1) Parcelarea este operațiunea urbanistică de divizare a unui teren alcătuit din unul sau mai multe imobile învecinate, în trei sau mai multe parcele, în vederea realizării de construcții noi și cu stabilirea condițiilor urbanistice în vederea construirii. Operațiunea de parcelare a unui imobil se realizează cu solicitarea și emiterea prealabilă a unui certificat de urbanism pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal.”
Art. 216 alin. (1)
Pragul e trei parcele. De la trei în sus, ai făcut o parcelare și primul document nu e cadastrul, ci un certificat de urbanism pentru elaborarea unui PUZ.
Al doilea element important: definiția vorbește de „un teren alcătuit din unul sau mai multe imobile învecinate”. Asta înseamnă că perimetrul operațiunii poate porni de la mai multe imobile alipite, nu doar de la unul singur. Atenție însă la sensul exact: simpla cumpărare a trei parcele alăturate nu e parcelare. Operațiunea presupune o divizare — abia dacă din cele trei imobile rezultă, prin împărțire, trei sau mai multe loturi destinate construirii, ești în parcelare, indiferent câte numere cadastrale ai avut la început.
Alineatul următor definește și ce intră în perimetrul operațiunii — important pentru că determină ce suprafață trebuie să proiectezi, nu doar ce vinzi:
„(2) Constituie parcelare împărțirea unui imobil în mai multe imobile învecinate al căror scop este crearea unuia sau mai multor loturi destinate a fi construite. Perimetrul parcelării cuprinde lotul sau loturile destinate amplasării de clădiri, precum și căile de acces, spațiile de serviciu și spațiile comune acestor loturi.”
Art. 216 alin. (2)
Drumurile de acces, spațiile de serviciu și spațiile comune fac parte din operațiune. Nu sunt „ce rămâne”. Suprafața vandabilă e mai mică decât terenul cumpărat, iar diferența e o cerință legală, nu o pierdere accidentală.
Atenție și la o inconsecvență: alin. (1) spune „trei sau mai multe” parcele, alin. (2) spune „mai multe imobile învecinate” — formulare care ar prinde și împărțirea în două. Nu construi un model financiar pe presupunerea că împărțirea în două loturi construibile scapă sigur de regim.
Excepția de 12 loturi: singura scurtătură din capitol
„(1) În vederea asigurării parcelării terenurilor din intravilanul unităților administrative-teritoriale, autoritatea administrației publice locale condiționează realizarea operațiunii de parcelare de elaborarea și aprobarea unui plan urbanistic zonal.
(2) Prin excepție de la alin. (1), parcelarea unui teren până în 12 loturi pentru construire de locuințe individuale se poate realiza o singură dată în baza unui proiect urbanistic de detaliu, dacă există și sunt respectate prevederile din PUG sau din PUZ privind caracteristicile parcelelor și reglementările în vederea construirii, cu preluarea profilelor stradale standardizate stabilite prin documentații de urbanism.”
Art. 218 alin. (1) și (2)
Sub 12 loturi, în intravilan, pentru locuințe individuale, poți merge pe PUD în loc de PUZ. Sunt patru condiții cumulative, și fiecare taie din aplicabilitate:
„până în 12 loturi” — formularea nu e „până la 12”. Citită strict, înseamnă maximum 11. Reține însă că textul nu e unitar: art. 218 și art. 222 spun „până în 12 loturi”, iar art. 82 alin. (2) lit. d), care reglementează aceeași ipoteză din perspectiva PUD, spune „în maximum 12 loturi”. Diferența e un lot întreg. Proiectează pe 11, iar dacă al 12-lea îți schimbă randamentul, cere primăriei confirmarea în scris înainte de a contracta topografia și proiectul. Pe ruta PUD mai ai de bifat două condiții cumulative din același art. 82 alin. (2) lit. d): preluarea prevederilor PUG sau PUZ referitoare la caracteristicile parcelelor și reglementările în vederea construirii, respectiv acces al parcelelor rezultate la un drum existent și/sau reglementat printr-o documentație de urbanism — iar loturile sunt destinate „locuințelor individuale și funcțiunilor conexe”.
„o singură dată” — e o consumare a dreptului, legată de teren. Nu poți face 11 loturi pe PUD anul acesta și încă 11 peste doi ani pe restul terenului.
„pentru construire de locuințe individuale” — nu se aplică la loturi pentru locuințe colective, hale, comerț sau funcțiuni mixte.
„dacă există și sunt respectate prevederile din PUG sau din PUZ” — dacă zona nu are deja reglementate caracteristicile parcelelor, excepția nu funcționează și te întorci la PUZ.
Vrei să scoți 30 de loturi de case. Nu ai variantă de PUD. Peste pragul de 11 loturi înseamnă PUZ, cu tot ce implică: certificat de urbanism pentru elaborarea PUZ, avize, aprobare prin hotărâre de consiliu local.
Varianta „fac 11 loturi acum pe PUD și restul de 19 în etapa a doua” cade pe sintagma „o singură dată”.
Varianta „vând terenul în trei bucăți la trei firme, fiecare face 10 loturi pe PUD” e un risc serios, nu o portiță sigură: definiția de la art. 216 alin. (1) vorbește de „un teren alcătuit din unul sau mai multe imobile învecinate”, iar art. 215 alin. (2) spune că operațiunile cadastrale nu înlocuiesc planificarea urbană. Codul nu conține însă o regulă expresă de agregare a operațiunilor făcute de proprietari diferiți — autoritatea poate trata cele trei operațiuni ca o singură parcelare de facto, dar deznodământul ține de practica administrativă, nu de o interdicție certă din text.
Concluzia de calendar: la 30 de loturi, PUZ-ul nu e opțional și trebuie bugetat de la început, nu descoperit după achiziție.
Condiția tehnică care decide dacă parcelarea e fezabilă
„(2) Parcelarea imobilelor se poate realiza doar în condițiile în care se asigură fiecărei parcele rezultate racordare la rețelele tehnico-edilitare, accesul direct sau indirect la drumurile publice, precum și accesul la servicii și echipamente publice și sunt asigurate suprafețele minime prevăzute prin regulamentele de urbanism pentru drumurile publice și parcelele rezultate.”
Art. 219 alin. (2)
Cuvântul care contează e „fiecărei”. Nu „zonei”, nu „majorității”. Fiecare lot rezultat trebuie să aibă, la momentul operațiunii: racord la utilități, acces la drum public (direct sau indirect) și acces la servicii și echipamente publice.
Asta mută costul de infrastructură înainte de vânzarea loturilor, nu după. Modelul „vând loturi și cumpărătorii își trag singuri utilitățile” nu mai trece filtrul acestui alineat.
Sancțiunea civilă: nulitatea absolută a actelor
„(2) Actele juridice încheiate în vederea realizării unei operațiuni de parcelare realizate cu nerespectarea dispozițiilor prevăzute la art. 216 alin. (1) sunt lovite de nulitate absolută.”
Art. 217 alin. (2)
Cea mai dură prevedere din capitol. Nulitate absolută înseamnă că actele nu se pot confirma și pot fi invocate de orice persoană interesată, nu doar de părți.
Concret: dacă parcelarea s-a făcut fără certificatul de urbanism pentru elaborarea PUZ cerut de art. 216 alin. (1), actele încheiate „în vederea realizării” acelei parcelări sunt nule absolut. Nu doar actul de dezmembrare — actele juridice.
O precizare de întindere: prevederea stă în articolul dedicat parcelării din extravilan, dar textul ei sancționează nerespectarea art. 216 alin. (1), care e regula generală a parcelării, fără să se limiteze expres la extravilan. Până la o practică administrativă clară, tratează riscul ca fiind valabil în ambele situații.
Suntem la doi ani după intrarea în vigoare a Codului. Cumperi 8 loturi dintr-o parcelare făcută în extravilan sub noul Cod, la 45.000 € lotul. Total 360.000 €.
Întrebarea de pus înainte de semnare nu e „există dezmembrarea în carte funciară”, ci „există certificatul de urbanism pentru elaborarea PUZ care a precedat parcelarea și există PUZ-ul aprobat”. Dacă nu există, ești pe un lanț de acte în care intervine art. 217 alin. (2).
O delimitare importantă: nulitatea din art. 217 alin. (2) vizează doar parcelările realizate sub noul Cod. Pentru parcelările făcute înainte de intrarea lui în vigoare, legalitatea se judecă după legea aplicabilă la data operațiunii — Legea 350/2001 — conform principiului neretroactivității legii civile. Verificarea PUZ-ului rămâne un sfat valid de due diligence și pentru acelea, dar fără sancțiunea nulității absolute de aici.
Costul verificării: câteva sute de lei și o cerere la primărie. Costul lipsei ei: întreaga investiție, plus tot ce ai construit peste ea.
Reconfigurarea parcelarului: instrumentul pentru terenuri fragmentate
Aceasta e operațiunea nouă care contează cel mai mult pentru cine are de-a face cu zone fragmentate — fâșii înguste de extravilan, terenuri retrocedate, moșteniri împărțite în benzi de 12 metri lățime.
„(1) Reconfigurarea parcelarului este operațiunea urbanistică prin care se modifică limitele imobilelor cuprinse într-o zonă din intravilanul sau extravilanului unității administrativ-teritoriale, în conformitate cu reglementările urbanistice aprobate prin planul urbanistic general sau printr-un plan urbanistic zonal.
(2) Reconfigurarea parcelarului implică o prima etapă de comasare prealabilă a imobilelor, urmată de operațiunea de parcelare a imobilelor rezultate în urma comasării, pe baza unei viziuni de dezvoltare coerentă a zonei și a unui demers de planificare și proiectare urbanistică a zonei.
(3) Operațiunea de reconfigurare a parcelarului se poate realiza atât pentru imobile libere de construcții, cât și pentru imobile ocupate cu construcții.
(4) În cadrul zonei vizate de operațiunea de reconfigurare a parcelarului pot fi incluse atât imobile din intravilan, cât și imobile din extravilan.”
Art. 220 alin. (1)–(4)
E o operațiune în doi timpi: întâi comasezi tot, apoi reparcelezi rezultatul după un plan coerent. Nu e o rectificare de limite între doi vecini.
Alin. (3) și (4) o fac utilă în practică: merge și pe terenuri deja construite, și poți amesteca în aceeași zonă imobile din intravilan cu imobile din extravilan — într-o singură procedură.
„(1) Inițiativa realizării operațiunii de reconfigurare a parcelarului aparține autorităților administrației publice locale sau proprietarilor de terenuri.
(2) Inițiatorul organizează derularea operațiunii din punct de vedere juridic, economic, tehnic și logistic și al implicării tuturor participanților în procesul de reconfigurare a parcelarului.”
Art. 221 alin. (1) și (2)
Aici e diferența comercială majoră față de restructurarea urbană: proprietarii de terenuri pot iniția singuri reconfigurarea. Nu depinzi de o decizie a primăriei ca să pornești.
Prețul: alin. (2) îți pune în cârcă toată organizarea — juridic, economic, tehnic, logistic, plus „implicarea tuturor participanților”. Negocierea cu ceilalți proprietari e sarcina ta, cu costurile ei, iar în acest capitol Codul nu îți dă niciun mecanism de constrângere a celor care refuză. Spre deosebire de restructurarea urbană, unde există exproprierea, la reconfigurarea din inițiativă privată nu apare niciun instrument echivalent.
Regimul documentației e același ca la parcelare, cu aceeași excepție de 12 loturi:
„(2) Prin excepție de la alin. (1), reconfigurarea parcelarului ce are ca rezultat o parcelare de până în 12 loturi se poate realiza o singură dată în baza unui proiect urbanistic de detaliu, în situația în care reglementările urbanistice în vigoare stabilesc funcțiunea, condițiile minime privind caracteristicile loturilor, respectiv front la stradă și suprafață, și indicatorii urbanistici în vederea construirii.”
Art. 222 alin. (2)
Excepția e aici mai strictă decât la parcelare: reglementările în vigoare trebuie să stabilească deja funcțiunea, frontul la stradă, suprafața loturilor și indicatorii urbanistici. Dacă lipsește oricare din ele, mergi pe PUZ.
În schimb, spre deosebire de excepția de la parcelare, aici textul nu limitează operațiunea la locuințe individuale.
Condițiile pentru loturile rezultate sunt aceleași ca la parcelare — racordare la utilități, acces la drum public, suprafețe minime. Art. 223 trimite pentru ele, corect, la art. 219.
Ai cumpărat, în timp, 14 parcele alăturate, fiecare de circa 14 m lățime și 190 m lungime. Separat, aproape niciuna nu e construibilă util — nu ai front, nu ai cum să faci drum.
Cu reconfigurarea parcelarului: comasezi cele 14 imobile, apoi reparcelezi rezultatul cu drum interior și loturi normale. Poți iniția tu operațiunea, ca proprietar. Dacă rezultatul are 11 loturi și zona are deja reglementate funcțiunea, frontul, suprafața și indicatorii — PUD. Dacă vrei 40 de loturi — PUZ.
Diferența de calendar și buget între cele două variante se decide înainte de a stabili câte loturi scoți.
Regenerarea urbană: PUZ-ul care nu poate fi modificat prin alt PUZ
„(1) Regenerarea urbană este operațiunea urbanistică de transformare, renovare și reabilitare a zonelor din interiorul localității, delimitate în condițiile legii prin planul urbanistic general sau prin planul urbanistic zonal de regenerare urbană, cu scopul îmbunătățirii calității mediului construit și neconstruit din interiorul zonelor supuse operațiunii, prin intermediul acțiunilor integrate și coordonate ce vizează îmbunătățirea condițiilor economice, sociale, culturale, ecologice de mediu, precum și dezvoltarea echipamentelor și serviciilor publice de interes general.”
Art. 224 alin. (1)
Regenerarea urbană nu e o operațiune pe o parcelă, e o operațiune pe o zonă declarată. Zonele sunt delimitate și declarate de autoritățile locale și pot cuprinde inclusiv zone învecinate situate în unități administrativ-teritoriale diferite — deci pot traversa granița dintre un municipiu și comuna vecină.
Pentru un dezvoltator, întrebarea de pus la achiziție e simplă: terenul e într-o zonă de regenerare urbană declarată? Dacă da, regimul tău nu mai e cel din PUG-ul obișnuit.
Trei alineate din articolul dedicat PUZ-ului de regenerare decid dacă poți sau nu poți construi și când:
„(1) Operațiunile de regenerare urbană se realizează exclusiv în baza unui plan urbanistic zonal specific, la inițiativa autorităților publice locale ori persoanelor fizice sau juridice interesate. Pentru PUZ de regenerare inițiate de persoane fizice sau juridice interesate se aplică dispozițiile privind negocierea contractelor de urbanizare.
(3) Autorizarea executării construcțiilor în zona de reglementare a planului urbanistic zonal de regenerare urbană este permisă numai după aprobarea planului urbanistic zonal de regenerare urbană.
(4) Planul urbanistic zonal de regenerare urbană nu poate fi modificat prin intermediul unui alt plan urbanistic zonal.”
Art. 227 alin. (1), (3) și (4)
Trei consecințe directe, în ordinea în care te lovesc:
Poți iniția tu PUZ-ul, ca persoană juridică interesată. Dar dacă îl inițiezi tu, intri automat în regimul de negociere a contractelor de urbanizare — adică negociezi cu autoritatea locală ce dai în schimbul dreptului de a dezvolta. Atenție: mecanismul contractelor de urbanizare nu e reglementat în Partea IV, ci în altă parte a Codului. Alin. (1) doar face trimiterea.
Nu se autorizează nimic până nu e aprobat PUZ-ul. Alin. (3) blochează emiterea autorizațiilor în toată zona de reglementare. Dacă ai un teren acolo și PUZ-ul nu e gata, calendarul tău depinde de calendarul primăriei.
PUZ-ul de regenerare e blindat față de alte PUZ-uri. Alin. (4) interzice modificarea lui printr-un alt PUZ. Ruta clasică — „aprobăm un PUZ mic care schimbă indicatorii pe parcela mea” — nu mai există în zonele de regenerare. Interdicția e limitată însă la atât: despre modificarea pe alte căi, de exemplu printr-un nou PUG, textul de aici nu se pronunță.
Cumperi la 850.000 € un teren pe care vrei să faci locuințe colective. Zona a fost declarată zonă de regenerare urbană, dar PUZ-ul de regenerare nu e încă aprobat.
Nu poți obține autorizație de construire până la aprobarea lui, oricât de bun ar fi proiectul tău. Iar când se aprobă, indicatorii pe care îi vei avea sunt cei din PUZ-ul de regenerare — și nu îi mai poți schimba ulterior printr-un alt PUZ.
Decizia corectă comercial: fie inițiezi tu PUZ-ul de regenerare și negociezi contractul de urbanizare de pe poziția de inițiator, fie condiționezi achiziția de aprobarea lui. Cumpărarea „pe speranță”, cu indicatorii din PUG-ul vechi în model, e cea mai scumpă variantă.
Restructurarea urbană: operațiunea care îți poate lua teren
Aici sunt prevederile pe care un proprietar de teren mare trebuie să le citească de două ori. Restructurarea urbană e singura operațiune din Partea IV declarată explicit de interes public, și singura care poate ajunge la expropriere.
„(1) Restructurarea urbană este operațiunea urbanistică de interes public prin care se pot modifica reglementările urbanistice și limitele parcelelor cuprinse într-o zonă studiată aflată în extravilanul sau in intravilanul unei unități administrativ-teritoriale, pentru a asigura cadrul integrat de dezvoltare și de planificare urbanistică a unei zone caracterizate printr-un grad ridicat de complexitate sau printr-o dinamică urbană accentuată.”
Art. 229 alin. (1)
Reține două lucruri din definiție. Primul: operațiunea modifică și reglementările, și limitele parcelelor. Nu e doar un PUZ care schimbă indicatorii — îți schimbă conturul proprietății.
Al doilea: textul spune „aflata în extravilanul sau in intravilanul”. Asta contrazice direct art. 214 alin. (2), care limitează restructurarea urbană la teritoriul intravilan. Iar art. 231 lit. g) prevede, ca ultimă etapă, introducerea în intravilan a zonei reglementate — ceea ce n-ar avea sens dacă zona era deja intravilan. Textul adoptat conține această contradicție; nu e o interpretare.
Cine decide și cine plătește studiile
„(1) Inițiativa realizării operațiunii de restructurare urbană aparține autorităților administrației publice locale.”
Art. 234 alin. (1)
Spre deosebire de reconfigurarea parcelarului, unde inițiativa aparține și proprietarilor, la restructurarea urbană inițiativa e exclusiv a autorității locale. Ca dezvoltator, nu poți declanșa singur o restructurare urbană. Poți doar să te trezești într-una.
Odată declanșată, operațiunea are un calendar cu șapte etape:
„Operațiunea de restructurare urbană se realizează în mai multe etape și cuprinde cel puțin:
a) inițierea operațiunii de restructurare urbană;
b) elaborarea și aprobarea PUZ de restructurare urbană, care va conține și programul de restructurare urbană din care rezultă procentul de restructurare urbană;
c) implementarea programului de restructurare urbană din care rezultă procentul de restructurare urbană;
d) elaborarea și aprobarea studiului de fezabilitate privind restructurarea urbană;
e) exproprierea pentru cauză de utilitate publică, dacă este cazul
f) definitivarea restructurării urbane care se concretizează prin finalizarea transferului proprietății aferente procentului de restructurare urbană în domeniul public și finalizarea operațiunilor cadastrale în vederea respectării prevederilor documentației PUZ de restructurare urbană.
g) introducerea in intravilan prin hotărâre a consiliului local distinctă a zonei reglementate prin planul urbanistic zonal de restructurare urbană aprobat anterior.”
Art. 231 lit. a)–g)
| Etapa | Ce se întâmplă | Ce înseamnă pentru proprietar |
|---|---|---|
| a) Inițierea | Decizia autorității locale | Nu o poți provoca și nu o poți opri singur |
| b) PUZ de restructurare | Conține programul din care rezultă procentul de restructurare | Aici se stabilește cât cedezi |
| c) Implementarea programului | Punerea în aplicare a programului aprobat | Notificări, consimțământ, convenții |
| d) Studiul de fezabilitate | Analize, studiu de piață, costuri, indicatori tehnico-economici | Aici se conturează coridorul de expropriere |
| e) Exproprierea | „dacă este cazul”, conform Legii 255/2010 | Se aplică celor care nu au consimțit |
| f) Definitivarea | Transferul proprietății aferente procentului în domeniul public + cadastru | Momentul în care pierzi efectiv cota cedată |
| g) Introducerea în intravilan | Hotărâre de consiliu local distinctă | Abia acum zona devine intravilan |
Ordinea din lege nu se leagă. Studiul de fezabilitate apare la lit. d), după PUZ. Dar art. 235 alin. (2) spune textual: „Prevederile studiului de fezabilitate constituie date de temă pentru elaborarea Planului urbanistic zonal de restructurare urbană.” Deci trebuie să fie înaintea PUZ-ului. Așteaptă-te să fie cerut la început, indiferent de ordinea din listă.
Consimțământ „exclusiv”, dar cu expropriere pentru cine refuză
„(2) Participarea titularilor drepturilor reale asupra imobilelor incluse în cadrul zonei vizate la operațiunea de restructurare urbană se realizează exclusiv în baza consimțământului prealabil al acestora cu privire la operațiunea de restructurare urbană, exprimat în condițiile legii.
(3) Înainte de exprimarea consimțământului participanților prevăzuți la alin. (2), acestora li se aduc la cunoștință în mod individual drepturile și obligațiile pe care le au în ceea ce privește operațiunea de restructurare urbană și programul de restructurare urbană.
(4) În condițiile Legii nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, titularii drepturilor reale asupra imobilelor situate în zona vizată de operațiunea de restructurare urbană, care nu și-au exprimat consimțământul privind participarea la operațiunea de restructurare urbană, vor fi expropriați pentru cauză de utilitate publică.”
Art. 233 alin. (2), (3) și (4)
Citește alin. (2) și alin. (4) unul după altul. Participarea e voluntară, dar refuzul duce la expropriere. Formularea din alin. (4) nu e „pot fi expropriați”, e „vor fi expropriați”.
Deci alegerea reală nu e între „particip” și „rămân cum sunt”. E între:
a) participi, cedezi cota stabilită prin PUZ pentru obiectivele de interes public și primești imobile redistribuite în zona restructurată; sau
b) refuzi și ești expropriat pentru cauză de utilitate publică, cu despăgubirea din regimul Legii 255/2010, fără să mai participi la plusvaloarea zonei restructurate.
Alin. (3) îți dă un singur drept procedural real: informarea individuală, înainte de a-ți exprima consimțământul, asupra drepturilor și obligațiilor. Acela e momentul în care trebuie să ai deja evaluarea făcută.
Studiul de fezabilitate e locul unde se construiește juridic exproprierea:
„e) indicatorii tehnico-economici ai lucrării de interes local de restructurare urbană, necesari în vederea declanșării procedurii de expropriere a tuturor imobilelor pentru care proprietarii acestora nu și-au exprimat consimțământul privind participarea la operațiunea de restructurare urbană, aceste imobile constituind coridorul de expropriere conform Legii nr. 255/2010, cu modificările si completările ulterioare.”
Art. 235 alin. (1) lit. e)
Terenurile celor care refuză nu sunt lăsate deoparte — ele formează coridorul de expropriere. Cu alte cuvinte, refuzul tău te include automat într-o listă tehnică, iar indicatorii tehnico-economici aprobați declanșează procedura.
Notează și cine plătește studiul: art. 235 alin. (1) spune că elaborarea lui „se asigură de către inițiatorul proiectului”. Inițiatorul, la restructurare, e autoritatea locală.
Cota cedată: cifra care nu e în lege
„(5) Planul urbanistic zonal pentru restructurare urbană stabilește cota din imobil cedată de către fiecare dintre participanții la restructurare, care va fi necesară pentru realizarea obiectivelor de interes public, și modalitatea de redistribuire a imobilelor rezultate către participanți.”
Art. 237 alin. (5)
Aceasta e prevederea cu cel mai mare impact financiar din toată Partea IV. Și e prevederea în care Codul nu stabilește nicio cifră.
Nu există în textul adoptat un procent maxim, un plafon, o formulă de calcul sau un criteriu numeric pentru „cota din imobil cedată”. Se stabilește de la caz la caz, prin PUZ-ul de restructurare, aprobat prin hotărâre de consiliu local. Același lucru e valabil pentru „procentul de restructurare urbană” din art. 231 lit. b): rezultă din programul de restructurare, nu dintr-o cifră fixată de lege.
Dacă cineva îți spune un procent concret — nu vine din Cod. Vine dintr-un PUZ anume sau dintr-o presupunere.
Ai 6 ha într-o zonă pe care municipiul o include în strategia de dezvoltare ca zonă de restructurare urbană. Primești notificarea individuală prevăzută la art. 233 alin. (3).
Ce nu poți afla din lege în acel moment: cât la sută din teren vei ceda. Codul nu fixează procentul. Îl vei afla din programul de restructurare urbană, care se aprobă odată cu PUZ-ul (art. 236 alin. 2).
Ce poți afla și trebuie să ceri: programul de restructurare urbană conține, potrivit art. 236 alin. (1), modalitatea de finanțare, criteriile de restructurare, documentația topo-cadastrală cu situația actuală și cea propusă, procedura de notificare și consimțământ, condițiile exproprierii și durata maximă estimată a operațiunii până la finalizarea acesteia.
Documentul acela e singura bază reală pentru un model financiar. Până la el, orice calcul e speculație.
Societatea de proiect: vehiculul care poate și construi
„(3) Autoritatea administrației publice locale dispune și de opțiunea înființării, în conformitate cu prevederile art. 129 alin. (2) lit. e) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 57/2019, cu modificările și completările ulterioare, a unei societăți de proiect, care are ca obiect de activitate implementarea operațiunii de restructurare urbană și dezvoltarea unor construcții în zona de restructurare.”
Art. 238 alin. (3)
Autoritatea locală poate înființa o societate de proiect care nu doar implementează operațiunea, ci și dezvoltă construcții în zonă. Codul nu spune aici dacă și cum poate intra un partener privat în ea — pentru înființare face trimitere la OUG 57/2019.
Formularea „și dezvoltarea unor construcții” arată totuși că vehiculul e gândit să construiască, nu doar să administreze. Iar pentru proprietarii din zonă, participarea cu consimțământ rămâne cealaltă cale de a rămâne comercial în operațiune — cedezi cota stabilită prin PUZ și primești imobile redistribuite (art. 237 alin. 5).
Nu poți opri operațiunea și nu o poți iniția. Poți doar să alegi când intri în discuție. Momentul util e notificarea individuală de la art. 233 alin. (3) — atunci ți se aduc la cunoștință drepturile și obligațiile, înainte să-ți dai consimțământul. Până la acel moment trebuie să ai deja evaluarea terenului și lectura programului de restructurare, pentru că din el afli cota cedată, criteriile și durata estimată. După consimțământ negociezi din altă poziție; după refuz ajungi în coridorul de expropriere.
Comasarea și dezmembrarea: certificat de urbanism obligatoriu, altfel actele sunt nule
Capitolul V tratează operațiunile cadastrale. Nu sunt operațiuni urbanistice — dar au propriile condiții, iar nerespectarea lor lovește în acte.
„(2) În cazul operațiunilor de comasare în scopul realizării lucrărilor de construcții este obligatorie emiterea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale.
(3) Actele juridice încheiate în vederea realizării unei operațiuni de comasare realizate cu nerespectarea dispozițiilor prevăzute la alin. (2) sunt nule.”
Art. 239 alin. (2) și (3)
Alipești două terenuri ca să construiești? Îți trebuie certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale, emis înainte. Fără el, actele sunt nule.
Alin. (4) prevede o singură excepție: la lucrări inginerești certificatul nu e obligatoriu. Util la infrastructură — drumuri, rețele — dar nu la clădiri.
La dezmembrare, două alineate schimbă modele de business întregi:
„(4) Este interzisă aplicarea prevederilor art. 256 alin. (8) lit. a) atunci când se solicită certificate de urbanism pentru dezmembrarea unor loturi rezultate din dezmembrări anterioare, în vederea prevenirii dezmembrărilor succesive care conduc la nerespectarea procesului de ocupare a terenului și a coeficientului de utilizare a terenului stabilite prin reglementările urbanistice în vigoare.
(7) Este interzisă autorizarea mai multor locuințe individuale izolate, cuplate sau înșiruite pe același teren fără elaborarea unei documentații de urbanism adecvate, precum PUZ sau PUD.”
Art. 240 alin. (4) și (7)
Alin. (4) frânează dezmembrarea în cascadă. Modelul „împart în două, apoi fiecare jumătate în două, apoi din nou” — folosit ca să eviți PUZ-ul și ca să diluezi POT/CUT — e vizat direct. Textul spune explicit scopul: prevenirea dezmembrărilor succesive care duc la nerespectarea gradului de ocupare și a CUT.
Mecanismul exact depinde însă de art. 256, care reglementează certificatul de urbanism și nu face parte din Partea IV. Ce e cert e efectul urmărit; detaliul procedural îl citești acolo.
Alin. (7) omoară „ansamblul pe un singur număr cadastral”. Mai multe case pe același teren — izolate, cuplate sau înșiruite — nu se mai autorizează fără PUZ sau PUD. Dacă modelul tău era „cumpăr 5.000 mp, fac 8 case, vând cote-părți”, ai nevoie de documentație de urbanism.
Planul inițial: un singur număr cadastral, autorizație pentru 8 unități, vânzare pe cote-părți indivize. Fără PUZ, fără PUD, fără drum public nou.
Cu art. 240 alin. (7), varianta asta nu se mai autorizează. Ai două opțiuni reale: fie faci PUD sau PUZ pentru ansamblul de pe teren, fie mergi pe parcelare — și atunci intri sub art. 216–219, cu certificat de urbanism pentru elaborarea PUZ, cu obligația de racordare și acces pentru fiecare lot, și cu excepția de sub 12 loturi disponibilă o singură dată.
Impactul e de calendar și de cost de proiectare, nu de fezabilitate. Dar trebuie prins în buget înainte de achiziție, nu după.
Sancțiuni: ce e cuantificat și ce nu
Titlul II din Partea IV stabilește contravențiile. Contravențiile la operațiunile urbanistice se sancționează cu amendă de la 50.000 la 100.000 lei (art. 243 alin. (2)), fără avertisment (alin. (5)). Separat, la regimul zonelor protejate amenzile merg până la 500.000 lei:
„(1) Constituie contravenții la regimul de protecție a monumentelor istorice înscrise în Lista patrimoniului mondial și se sancționează cu amendă de la 50.000 lei la 500.000 lei, dacă nu sunt săvârșite în astfel de condiții încât, potrivit legii penale, să fie considerate infracțiuni, următoarele fapte: […]
b) realizarea, modificarea sau desființarea de construcții în zonele de protecție a monumentelor istorice înscrise în Lista patrimoniului mondial, fără avizul ministerului responsabil în domeniul culturii și după caz, al ministerului responsabil în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.”
Art. 241 alin. (1), teza introductivă și lit. b)
| Fapta | Amenda | Temeiul |
|---|---|---|
| Autorizarea de lucrări la monumente istorice din Lista patrimoniului mondial fără avize; realizarea de construcții în zonele lor de protecție fără aviz | 50.000 – 500.000 lei | Art. 241 alin. (1) |
| Lucrări în zone construite protejate fără avizul Ministerului Culturii; neprecizarea în certificatul de urbanism a necesității avizului; emiterea autorizației fără aviz | 10.000 – 100.000 lei | Art. 241 alin. (2) |
| Nerespectarea avizului Ministerului Culturii sau emiterea autorizației de construire/desființare pentru lucrări în zone cu patrimoniu arheologic reperat, fără aviz | 50.000 – 500.000 lei | Art. 241 alin. (3) |
| Amplasarea monumentelor de for public fără avizul Ministerului Culturii sau cu nerespectarea lui | 10.000 – 100.000 lei | Art. 241 alin. (4) |
Două observații pentru un dezvoltator.
Prima: contravențiile de la alin. (2) lit. b) și c) sancționează și autoritatea — neprecizarea în certificatul de urbanism a necesității avizului și emiterea autorizației fără aviz. Nu te scapă pe tine de consecințe, dar înseamnă că funcționarul care semnează are propria expunere.
A doua: constatarea se face, potrivit art. 241 alin. (5), de structurile de control din Ministerul Culturii, ale autorităților publice locale sau ale ISC. Trei surse posibile de control, nu una.
Contravențiile la regimul operațiunilor urbanistice
„(1) Constituie contravenții la regimul operațiunilor urbanistice, dacă nu sunt săvârșite în astfel de condiții încât, potrivit legii penale, să fie considerate infracțiuni, următoarele fapte:
a) realizarea operațiunii de parcelare fără obținerea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale, în acele cazuri în care există obligativitatea obținerii acestuia, în conformitate cu prevederile art. 256;
b) realizarea operațiunii de comasare fără obținerea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale, în acele cazuri în care există obligativitatea obținerii acestuia, în conformitate cu prevederile art. 256;
c) înscrierea în cartea funciară a imobilelor rezultate în urma operațiunii de parcelare realizate fără obținerea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale, în acele cazuri în care există obligativitatea obținerii acestuia, în conformitate cu prevederile art. 256;
d) înscrierea în cartea funciară a imobilelor rezultate ca urmare a operațiunii de comasare realizate fără obținerea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale, în acele cazuri în care există obligativitatea obținerii acestuia, în conformitate cu prevederile art. 256.”
Art. 243 alin. (1) lit. a)–d)
„(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) săvârșite de persoanele fizice sau juridice se sancționează cu amendă de la 50.000 la 100.000 lei.”
„(3) Sancțiunea amenzii prevăzută la alin. (1) lit. c) și d) se aplică personalului responsabil cu îndeplinirea activităților de înscriere în cartea funciară, precum și semnatarilor actelor administrative în cauză, potrivit atribuțiilor stabilite conform legii.”
„(4) Sancțiunea amenzii poate fi aplicată atât persoanelor fizice, cât și persoanelor juridice.”
„(5) În condițiile prezentului articol nu se aplică sancțiunea avertisment.”
„(6) Constatarea și sancționarea contravențiilor prevăzute la alin. (1) se realizează de către compartimentele funcționale cu atribuții de control din aparatul propriu al consiliului județean și consiliilor locale, în conformitate cu prevederile art. 351, sau de către organele de control ale I.S.C.”
Art. 243 alin. (2)–(6)
Lit. c) și d) sunt cele care lovesc în lanțul de tranzacții: însăși înscrierea în cartea funciară a loturilor dintr-o parcelare sau a imobilelor dintr-o comasare făcute fără certificat de urbanism e contravenție. Nu doar operațiunea — și intabularea rezultatului ei.
Cine plătește amenda pentru ele nu e proprietarul. Alin. (3) o îndreaptă către personalul responsabil cu înscrierea în cartea funciară și semnatarii actelor administrative. Consecința practică pentru tine: registratorul are un motiv personal, nu doar procedural, să îți întoarcă dosarul dacă lipsește certificatul.
Persoanele fizice nu au un regim mai blând — alin. (4) le pune expres pe același raft cu firmele. Iar excluderea avertismentului de la alin. (5) înseamnă că nici la prima abatere nu scapi cu o atenționare. E o alegere rară în Cod: la contravențiile de la regimul autorizării, avertismentul rămâne posibil pentru o parte dintre fapte (art. 357 alin. (6) și (8)).
Te poate controla și primăria sau consiliul județean, și I.S.C. Alin. (6) le dă competența amândurora, deci nu e suficient să fii pe cale bună doar cu structura locală.
O precizare importantă: art. 243 vorbește de „certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale”, în timp ce art. 216 alin. (1) cere pentru parcelare un „certificat de urbanism pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal”. Sunt două tipuri diferite de certificat. Regimul obligativității e trimis la art. 256, care nu face parte din Partea IV. Până la clarificare administrativă, varianta prudentă e să ai documentul cerut de art. 216 alin. (1) înainte de orice operațiune de parcelare.
Partea IV se încheie cu singura faptă penală din acest perimetru: efectuarea oricăror lucrări cu încălcarea art. 190 alin. (4) — intervențiile în zonele cu patrimoniu arheologic incluse în arii naturale protejate — se pedepsește cu închisoare de la 6 luni la 3 ani sau cu amendă (art. 244). Dacă terenul tău e într-o arie naturală protejată cu patrimoniu arheologic, aici nu mai vorbim de contravenție.
Unde textul e neclar sau se contrazice
Nu e o listă de nemulțumiri. Sunt punctele în care un dosar real poate fi întors, și de care merită să ții cont când planifici.
| Problema | Unde apare | Ce faci practic |
|---|---|---|
| Restructurarea urbană: intravilan sau și extravilan? | Art. 214 alin. (2) spune doar intravilan; art. 229 alin. (1) spune „extravilanul sau in intravilanul”; art. 231 lit. g) prevede introducerea în intravilan ca ultimă etapă | Presupune că se poate aplica și pe extravilan și verifică poziția autorității locale |
| Pragul parcelării: trei sau două loturi? | Art. 216 alin. (1) — „trei sau mai multe”; alin. (2) — „mai multe imobile învecinate” | Nu construi modelul pe presupunerea că împărțirea în două scapă de regim |
| Cât de departe merge nulitatea absolută | Art. 217 e articolul despre parcelarea din extravilan, dar alin. (2) sancționează nerespectarea art. 216 alin. (1), regula generală a parcelării | Tratează riscul ca valabil și în intravilan |
| Ordinea etapelor la restructurare | Art. 231 pune studiul de fezabilitate la lit. d), după PUZ; art. 235 alin. (2) îl cere ca date de temă pentru PUZ | Tratează studiul de fezabilitate ca etapă inițială |
| Consimțământ „exclusiv” vs. expropriere | Art. 233 alin. (2) vs. alin. (4) | Alegerea reală e între participare și expropriere, nu între participare și status quo |
| Ce certificat de urbanism cere parcelarea | Art. 216 alin. (1) — pentru elaborarea PUZ; art. 243 alin. (1) lit. a) — pentru operațiuni cadastrale | Obține documentul din art. 216 alin. (1) în orice caz |
| „Reparcelare” — termen nedefinit | Art. 230 alin. (1) lit. e) folosește „reparcelare”; operațiunea definită în Cod se numește „reconfigurarea parcelarului” | Terminologie inconsecventă; fondul e același |
Nu există în acest capitol o operațiune de „urbanizare” și nici una de „dezurbanizare”. Cuvântul „urbanizare” apare o singură dată, la art. 227 alin. (1), ca trimitere la „dispozițiile privind negocierea contractelor de urbanizare” — dispoziții care se află în altă parte a Codului, nu aici. Dacă ai nevoie de mecanismul contractelor de urbanizare pentru un model financiar, sursa e acolo, nu în Partea IV.
Ce trebuie să reții
- Sunt patru operațiuni urbanistice: parcelare, reconfigurarea parcelarului, regenerare urbană, restructurare urbană. Lista e închisă.
- Parcelarea începe la trei loturi și cere certificat de urbanism pentru elaborarea unui PUZ. Excepția pe PUD: sub 12 loturi, doar locuințe individuale, doar în intravilan, o singură dată.
- Fiecare lot rezultat trebuie să aibă racord la utilități și acces la drum public. Infrastructura se face înainte de vânzare, nu după.
- Parcelarea făcută fără documentul cerut de art. 216 alin. (1) atrage nulitatea absolută a actelor juridice încheiate în vederea ei. Verifică asta la due diligence pe orice teren deja parcelat.
- Reconfigurarea parcelarului e singurul instrument nou pe care îl poți iniția ca proprietar. Comasezi și reparcelezi într-o singură operațiune, inclusiv pe terenuri construite și amestecând intravilan cu extravilan.
- În zonele de regenerare urbană nu se autorizează nimic până la aprobarea PUZ-ului de regenerare, iar acel PUZ nu mai poate fi modificat prin alt PUZ.
- Restructurarea urbană o inițiază doar primăria. Participarea e „exclusiv” pe consimțământ, dar cine refuză va fi expropriat.
- Cota de teren cedată la restructurare se stabilește prin PUZ, de la caz la caz. Codul nu fixează niciun procent. Orice cifră auzită în piață nu vine din lege.
- Dezmembrarea în cascadă e frânată procedural: art. 240 alin. (4) interzice aplicarea art. 256 alin. (8) lit. a) la loturile provenite din dezmembrări anterioare, cu scopul declarat de a preveni dezmembrările succesive care duc la nerespectarea POT/CUT. Mai multe locuințe pe același teren fără PUZ/PUD sunt interzise explicit (alin. 7).
- Amenzile de 50.000–500.000 lei sunt la regimul zonelor protejate. Contravențiile la operațiunile urbanistice: 50.000–100.000 lei, fără avertisment (art. 243 alin. (2) și (5)); la lit. c) și d) amenda se aplică personalului care face înscrierea în cartea funciară (alin. (3)).
Dacă ai un teren mare, un portofoliu de parcele fragmentate sau o achiziție în evaluare, cele două întrebări care decid bugetul sunt: în ce operațiune urbanistică intri și ce documentație e obligatorie pentru ea. Răspunsul se dă înainte de achiziție, pe baza reglementărilor din PUG și a poziției autorității locale — nu după semnare. Vezi și ghidul complet al noului Cod pentru context.
Analizăm situația concretă a terenului tău și îți spunem în ce regim intri, ce documentație îți trebuie și în ce ordine. Scrie-ne.
