Calculator POT și CUT online – află câți mp poți construi
Calculator POT și CUT gratuit: introdu suprafața terenului și valorile din certificatul de urbanism și afli instant amprenta la sol și suprafața desfășurată permise.
Artevisaugust 2026citire2 comentarii
Status legislativ
Formula rămâne aceeași; noul Cod detaliază ce suprafețe se iau în calcul.
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost promulgat prin Decretul nr. 720 din 4 august 2026 și a devenit Legea nr. 169/2026. A fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Este în vigoare de la 25 august 2026, dată la care Legea 350/2001 s-a abrogat integral. Definițiile POT și CUT trec în noul Cod, iar rapoartele de calcul rămân neschimbate. Anexa nr. 1 aduce însă liste noi de suprafețe pentru calculul POT și deduse din CUT. La POT, potrivit precizărilor MDLPA privind aplicarea Codului, definiția din Cod nu se aplică documentațiilor de urbanism aprobate înainte de 25 august 2026 și aflate în vigoare: POT-ul din aceste PUG-uri și PUZ-uri se calculează după definiția de la data aprobării lor. La CUT, verifică lista nouă înainte să aplici cifrele vechi.
Suprafața din extrasul de carte funciară. Dacă terenul a fost dezmembrat dintr-un teren deja construit, indicatorii se calculează pe ansamblul terenului inițial: introdu suprafața acestuia și scade din rezultate construcțiile existente pe el (amprenta lor din amprenta maximă, suprafața lor desfășurată din desfășurata maximă).
%
coef.
De obicei între 0,3 și 1 pentru zone rezidențiale.
Calculul e orientativ: suprafața real construibilă depinde și de retrageri, aliniament, edificabil, regimul de înălțime, înălțimea maximă admisă și regulamentul local de urbanism. Rezultatele sunt plafoane pentru tot terenul: dacă pe el rămâne o clădire existentă, din amprenta maximă scazi amprenta ei, iar din desfășurata maximă, suprafața ei desfășurată.
Rezultat
Amprentă maximă la sol
350mp
cât din teren poți acoperi cu clădirea
Desfășurată maximă
900mp
toate nivelurile, adunate
Rest pentru etaje
550mp
peste parterul la amprentă maximă
terenul tău
amprenta maximă la sol
Cât înseamnă în niveluri? 900 mp desfășurați ÷ 350 mp parter = echivalentul a ≈ 2,6 niveluri. Numărul de niveluri pe care îl poți construi efectiv nu rezultă din POT și CUT — e dat separat de regimul de înălțime și de înălțimea maximă admisă din certificatul de urbanism.
Cum funcționează
Trei pași, fără formule
01Ia valorile din certificatul de urbanism
POT-ul și CUT-ul maxime sunt trecute explicit în certificat. Nu îl ai încă? Îl poți cere la primărie pe baza extrasului CF.
02Introdu-le în calculator
Suprafața terenului, POT-ul în procente și CUT-ul ca număr. Rezultatele se actualizează pe loc, fără să trimiți nimic.
03Interpretează rezultatul
Amprenta la sol = proiecția pe sol a clădirii — conturul parterului plus ce iese în afara lui (etaje în consolă, balcoane, alte elemente permanente); desfășurata = toate nivelurile, mai puțin suprafețele pe care legea le scoate din calcul. Pentru un POT dintr-un PUG sau PUZ aprobat înainte de 25 august 2026, potrivit precizărilor MDLPA privind aplicarea Codului, se aplică definiția de la data aprobării, după care în suprafața construită intră doar balcoanele cu cota de nivel sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat. Explicațiile complete, cu exemple pas cu pas, sunt în ghidul POT și CUT.
Pe scurt, vizual
POT și CUT, într-o singură imagine
POT arată cât din teren poate fi ocupat la sol de construcții; CUT arată câtă suprafață construită totală (toate nivelurile) este permisă în raport cu terenul.
Întrebări frecvente
Ce mai întreabă proprietarii
De unde aflu POT-ul și CUT-ul terenului meu?
Din certificatul de urbanism, eliberat de primărie pentru terenul tău. Orientativ, le poți afla și din PUG/PUZ-ul zonei. În certificat sunt trecute întotdeauna valorile maxime.
Terasele și scările intră în POT?
Depinde de documentația de urbanism după care se emite certificatul. Pentru PUG-urile și PUZ-urile aprobate înainte de 25 august 2026, Ministerul Dezvoltării precizează că definiția POT din noul Cod nu se aplică: POT-ul se calculează după definiția de la data aprobării lor, iar după aceasta terasele descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei, platformele și scările exterioare de acces nu intră în suprafața construită. În anexa nr. 1 la Cod, enumerarea lor apare după cuvântul „inclusiv”, deci, citit literal, textul anexei le poate număra în suprafața construită. Potrivit acelorași precizări MDLPA, intenția legiuitorului a fost ca aceste suprafețe să fie excluse din calculul POT. Dacă terenul tău e reglementat de o documentație aprobată începând cu 25 august 2026, cere poziția primăriei în scris. Lista completă e în ghid.
Subsolul și balcoanele intră în CUT?
Nu se numără în suprafața desfășurată: orice spațiu cu înălțime liberă sub 1,80 m, parcajele amplasate la subsol sau la demisol, spațiile tehnice amplasate la subsol, balcoanele exterioare și logiile deschise (nu și cele închise), terasele neacoperite. Subsolul și demisolul se numără însă: din ele se scad doar spațiile din listă, așa că un subsol sau un demisol locuibil rămâne în suprafața desfășurată. Lista completă, cu toate cele 14 poziții, e în anexa nr. 1 la Cod.
Pot construi mai mult decât permite POT-ul?
La sol, nu – POT-ul e plafon. Te poți extinde însă pe verticală (etaj, mansardă), atât timp cât suprafața desfășurată rămâne în CUT (excepție: mansarda amenajată într-un pod existent, fără modificarea geometriei acoperișului, poate depăși CUT fără PUZ) și respecți regimul de înălțime și înălțimea maximă din certificatul de urbanism — sunt limite separate de CUT, nu deduse din el. În unele zone se poate iniția un PUZ pentru modificarea indicatorilor – discută cu un arhitect înainte.
Notă importantă
Acest articol are scop informativ și reflectă legislația și sursele oficiale verificate. Nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau tehnică și nici recomandare de investiție. Regulile aplicabile depind de amplasament, documentațiile de urbanism locale, cartea funciară, situația construcției și actele emise de autorități. Nu lua o decizie de cumpărare, proiectare sau începere a lucrărilor exclusiv pe baza acestui articol. Verifică forma în vigoare a legii și documentele cazului concret și solicită, după caz, confirmare scrisă de la autoritatea competentă și sprijinul specialiștilor autorizați.
Ai nevoie de clarificări pentru proiectul tău?
Trimite-ne contextul și îți spunem ce pași sunt relevanți pentru autorizare, proiectare sau documentare.
Pe noua lege a urbanismului 2026 pot construi în continuare 2 duplexuri pe un teren de 1000 mp fiecare având ca suprafață 150×2 =300 mp construiți la sol ? Am înțeles ca mai multe construcții pe un singur teren ar cere puz acum chiar dacă nu depășești pot ? Este real ?
Proiectul poate fi realizabil, dar nu mai poate fi autorizat direct numai pentru ca respecta POT si CUT. Art. 240 alin. (7) din noul Cod interzice autorizarea mai multor locuinte individuale izolate, cuplate sau insiruite pe acelasi teren fara o documentatie de urbanism adecvata, precum PUD sau PUZ.
In cazul descris – doua duplexuri de cate 150 mp la sol, deci 300 mp pe un teren de 1.000 mp – rezulta un POT de 30%. Respectarea acestui POT nu inlatura insa obligatia documentatiei de urbanism, deoarece textul se raporteaza la existenta mai multor locuinte pe acelasi teren.
Informatia primita este, asadar, corecta in esenta, dar legea nu impune automat numai PUZ. PUD-ul poate fi suficient daca PUG-ul si regulamentul local admit deja functiunea, regimul de construire, POT-ul, CUT-ul si inaltimea propusa, iar documentatia trebuie doar sa detalieze amplasarea constructiilor pe parcela. Daca sunt necesare reglementari sau modificari care depasesc limitele PUD-ului, poate fi solicitat un PUZ.
Documentatia necesara – PUD sau PUZ – va fi precizata de primarie prin certificatul de urbanism, dupa analizarea propunerii de amplasare. Prin urmare, proiectul nu este interzis, dar posibilitatea realizarii sale nu poate fi confirmata numai din suprafata terenului si din POT.
1 comentariu
Mendeles Păun
Pe noua lege a urbanismului 2026 pot construi în continuare 2 duplexuri pe un teren de 1000 mp fiecare având ca suprafață 150×2 =300 mp construiți la sol ? Am înțeles ca mai multe construcții pe un singur teren ar cere puz acum chiar dacă nu depășești pot ? Este real ?
Artevis
Buna ziua,
Proiectul poate fi realizabil, dar nu mai poate fi autorizat direct numai pentru ca respecta POT si CUT. Art. 240 alin. (7) din noul Cod interzice autorizarea mai multor locuinte individuale izolate, cuplate sau insiruite pe acelasi teren fara o documentatie de urbanism adecvata, precum PUD sau PUZ.
In cazul descris – doua duplexuri de cate 150 mp la sol, deci 300 mp pe un teren de 1.000 mp – rezulta un POT de 30%. Respectarea acestui POT nu inlatura insa obligatia documentatiei de urbanism, deoarece textul se raporteaza la existenta mai multor locuinte pe acelasi teren.
Informatia primita este, asadar, corecta in esenta, dar legea nu impune automat numai PUZ. PUD-ul poate fi suficient daca PUG-ul si regulamentul local admit deja functiunea, regimul de construire, POT-ul, CUT-ul si inaltimea propusa, iar documentatia trebuie doar sa detalieze amplasarea constructiilor pe parcela. Daca sunt necesare reglementari sau modificari care depasesc limitele PUD-ului, poate fi solicitat un PUZ.
Documentatia necesara – PUD sau PUZ – va fi precizata de primarie prin certificatul de urbanism, dupa analizarea propunerii de amplasare. Prin urmare, proiectul nu este interzis, dar posibilitatea realizarii sale nu poate fi confirmata numai din suprafata terenului si din POT.