CODUL AMENAJĂRII TERITORIULUI, URBANISMULUI ȘI CONSTRUCȚIILOR L195/2023.
🏡 Case de până la 150 mp fără autorizație de construire – Ce prevede noul Cod al Urbanismului 2025
1️⃣ Lucrări care nu mai necesită autorizație
Pot fi executate fără autorizație și fără notificare, dacă nu se află în zone protejate (monumente istorice, situri arheologice etc.):
- reparații la acoperișuri, fațade, trotuare, scări, terase exterioare;
- înlocuirea tâmplăriei exterioare fără modificarea golurilor;
- întreținerea gardurilor, împrejmuirilor și instalațiilor tehnice;
- lucrări minore de întreținere și reparații curente.
Important: aceste lucrări nu pot schimba forma, culoarea sau structura inițială a construcției.
2️⃣ Construcții ce pot fi ridicate doar prin notificare
Noutatea majoră: unele construcții pot fi realizate numai prin notificarea primăriei, fără autorizație. Notificarea se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor, iar lucrările pot începe după confirmare.
Se încadrează în această categorie:
- locuințe unifamiliale parter (fără subsol), de maximum 150 m², în mediul rural, pentru folosință proprie;
- garaje, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine – fiecare până la 50 m²;
- anexe gospodărești sau agricole de până la 150 m².
Condiții obligatorii:
- terenul trebuie să fie intravilan și fără restricții de utilitate publică;
- respectarea Regulamentului local de urbanism (PUG/PUZ);
- folosirea proiectelor-tip aprobate de autorități;
- notificarea se depune înainte de începerea lucrărilor, în format digital sau la ghișeul primăriei.
3️⃣ Autorizația de regularizare – pentru construcții deja realizate
Dacă o casă sau o anexă a fost ridicată fără autorizație, noul Cod permite obținerea unei autorizații de regularizare, doar dacă lucrările respectă cerințele tehnice și urbanistice și nu afectează mediul sau vecinii.
Se aplică doar pentru:
- locuințe unifamiliale P sau P+E de până la 150 m²;
- anexe gospodărești de până la 150 m²;
- închiderea balcoanelor sau a teraselor deja existente.
Notă: nu se aplică pentru construcții ridicate în zone protejate sau fără respectarea regulilor de urbanism.
4️⃣ Proceduri digitalizate și termene reduse
- Toate documentele pot fi depuse online prin ghișeul unic național.
- Autorizațiile pot fi emise în format digital cu semnătură electronică.
- Se introduce un regim de urgență – autorizație în maximum 7 zile lucrătoare.
- Anumite avize (ex. sănătate publică) nu mai sunt obligatorii pentru locuințe unifamiliale.
5️⃣ Cazuri unde nu se aplică excepțiile
Excepțiile NU se aplică pentru construcții situate în:
- zone de protecție a monumentelor istorice;
- arii naturale protejate sau rezervații;
- terenuri din domeniul public al statului;
- zone cu risc de alunecări, inundații sau servituți tehnice.
💬 Întrebări frecvente
Pot ridica o casă de 150 mp fără autorizație în oraș?
Nu. Excepția se aplică doar în mediul rural și doar pentru locuințe parter, folosite personal.
Ce trebuie să conțină notificarea către primărie?
Datele proprietarului, schița construcției, planul de amplasament și proiectul-tip ales.
Pot regulariza o construcție făcută fără autorizație?
Da, dacă respectă cerințele urbanistice și tehnice și nu e într-o zonă protejată. Autoritățile decid de la caz la caz.
🏁 Concluzie: Ce înseamnă pentru proprietari
Noul Cod al Urbanismului 2025 simplifică masiv construcțiile mici și locuințele de până la 150 m² din mediul rural. Scopul este debiocratizarea, accelerarea construcțiilor de locuințe și digitalizarea totală a procesului.
- ✅ Mai puține acte pentru lucrări minore
- ✅ Case parter până la 150 mp – fără autorizație, doar notificare
- ✅ Regularizare legală pentru construcții mici deja realizate
- ✅ Totul digital, mai rapid și mai transparent
O schimbare majoră pentru proprietarii din România – în sfârșit, o lege a construcțiilor care simplifică, nu complică.
Ce spune exact codul urbanismului?
Secțiunea a 5 – a. Dispoziții privind realizarea lucrărilor de construire în baza procedurii simplificate a notificării sau în lipsa oricărei formalități
Art. 302 — Notificarea autorităților administrației publice locale în cazul lucrărilor de construire care nu necesită autorizare
(1) Lucrările de construire pentru care, conform dispozițiilor prezentului cod, nu este obligatorie emiterea autorizației de construire se pot executa în baza notificării transmisă autorităților administrației publice locale competente să emită autorizații de construire clădiri.
(2) Lucrările de construire care pot fi executate în baza notificării, cu respectarea reglementărilor urbanistice în vigoare, sunt următoarele:
-
Realizarea de construcții noi în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice:
- clădiri/construcții noi exterioare locuințelor unifamiliale — garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscină, grup sanitar etc. — fiecare până la 50 mp;
- o singură locuință unifamilială P (fără subsol), max. 150 mp A.D., în mediul rural, pentru folosință proprie, cu respectarea regulamentului de urbanism și pe baza proiectelor-tip puse la dispoziție de autorități, realizate în baza concursurilor de soluții;
- lucrări de întreținere/mentenanță periodică și reparații curente, potrivit reglementărilor tehnice aplicabile pentru infrastructura de transport și instalațiile aferente, conform duratelor normate de exploatare.
-
Intervenții asupra construcțiilor existente (în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice):
- construirea de împrejmuiri noi prin desființarea celor existente, numai conform reglementărilor urbanistice aplicabile;
- înlocuirea acoperișului existent în aceeași formă sau prin reconfigurare și înălțare cu maxim 0,50 m, dacă înălțimea la streașină și coamă se încadrează în maxima admisă de regulament;
- amenajarea unei mansarde în pod existent (inclusiv circulații verticale) la locuințe unifamiliale, fără modificări ale volumetriei de ansamblu și fără măsuri de consolidare;
- renovarea/extinderea bucătăriei, renovarea/extinderea băii; închiderea unitară a logiilor și balcoanelor în apartamente din locuințe colective;
- modificări de compartimentare / remodelări ale pereților nestructurali (interiori sau exteriori), dacă nu se modifică dimensiunea casei, pentru locuințe unifamiliale;
- remodelări fațade, numai dacă acestea nu au rol portant;
- lucrări de reabilitare energetică unitară a anvelopei și/sau a acoperișului (fără schimbarea sistemului constructiv — terasă/șarpantă) la clădiri de locuit individuale cu max. 3 niveluri;
- modificări de compartimentare interioară, nestructurală, demontabilă, din materiale ușoare, numai dacă nu sunt afectate lungimea/gabaritul căilor de evacuare, instalațiile pentru securitatea la incendiu sau rezistența/stabilitatea la foc;
- schimbarea de destinație, numai dacă nu sunt necesare lucrări supuse autorizării și cu încadrare în documentațiile de urbanism aprobate pentru funcțiuni comerciale sau de birouri cu acces public;
- extinderi sau schimbări de destinație ale unor încăperi ale clădirilor existente pentru grupuri sanitare sau camere tehnice, cu suprafețe de max. 25 mp sau max. 20% față de autorizația existentă;
- lucrări de întreținere periodică și reparații curente la rețele edilitare și instalațiile aferente.
(3) Pot fi executate în baza notificării prealabile a autorității locale și a serviciului deconcentrat al autorității centrale competente în domeniul protejării patrimoniului cultural, pe baza acordului scris al acestuia (cu condiții și termene), numai următoarele:
-
Reparații/întreținere la construcții existente, fără afectarea volumului, formei și decorației fațadelor și fără extinderi/demolări/modificări structurale:
- investigare, cercetare, expertizare, conservare și restaurare a componentelor artistice (cu avizul autorității competente);
- reparații minore la finisaje exterioare cu păstrarea materialului, culorii și texturii;
- uniformizarea culorii/texturii finisajelor exterioare, când aspectul a fost deteriorat prin intervenții repetate;
- reparații/înlocuiri de tâmplărie exterioară, cu păstrarea materialului, formei, dimensiunilor golurilor și a tâmplăriei.
- Reparații interioare la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje și înlocuiri de tâmplărie interioară, cu păstrarea dimensiunii golurilor;
- Reparații și înlocuiri la pardoseli;
- Reparații sau înlocuiri la instalațiile interioare;
- Reparații și înlocuiri la sobe de încălzit și coșuri de fum, cu păstrarea formei, dimensiunilor și materialelor;
- Reparații la împrejmuiri, acoperișuri/învelitori/terase, trotuare, ziduri de sprijin ori scări de acces, când nu se schimbă forma și materialele;
- Modificări de compartimentări nestructurale, demontabile, din materiale ușoare, fără a modifica concepția spațială interioară;
- Schimbarea de destinație, numai dacă nu sunt necesare lucrări supuse autorizării, cu încadrare în documentațiile de urbanism aprobate;
- Intervenții pentru implementarea măsurilor PSI (prevenire/stingere incendii) — inclusiv execuția instalațiilor specifice — în vederea obținerii autorizației de securitate la incendiu.
(4) Lucrările de amenajare executabile în baza notificării prealabile a autorităților locale competente:
- crearea de campinguri/tabere de vacanță din construcție ușoară pentru max. 20 persoane;
- mărirea capacității unui camping/tabără pentru încă max. 20 persoane;
- modificări într-un camping existent/sat de vacanță:
- accese;
- drumuri;
- parcări;
- împrejmuiri;
- iluminat;
- grupuri sanitare.
- amenajări cu caracter sezonier/temporar pentru evenimente culturale, comerciale, turistice sau sportive, cu durată de max. 3 luni;
- amenajare teren de sport fără public;
- amenajare parc de distracții/jocuri sportive sezonier/temporar pe suprafețe de cel mult 2 ha;
- amenajare spații publice în afara zonelor construite protejate;
- amenajare grădini de fațadă în zonele construite protejate;
- întreținere/toaletare/tăieri arbori, cu avizul obligatoriu al Direcției de mediu a autorității locale;
- trotuare, ziduri de sprijin, scări de acces, terase exterioare în zone construite protejate, cu notificarea Ministerului Culturii;
- plantarea perdelelor forestiere de protecție și împăduriri pe terenuri degradate;
- lucrări de construcții funerare subterane/supraterane, cu avizul administrației cimitirului, iar în cimitirele monument istoric — și cu avizul Ministerului Culturii.
(5) Executarea lucrărilor prevăzute la alin. (4) și (5) în baza notificării se face cu respectarea dispozițiilor legale privind evaluarea impactului asupra mediului și protecția patrimoniului cultural.
Procedura de transmitere a notificării
(1) Notificarea se realizează prealabil începerii executării lucrărilor.
(2) Notificarea este completată și transmisă de titularul dreptului real principal asupra imobilului sau de beneficiarul investiției.
(3) Notificarea se transmite autorităților administrației publice locale competente, potrivit prezentului cod.
(4) Notificarea se face prin completarea unui formular și anexarea unui proiect simplificat.
(5) Transmiterea se poate realiza în scris sau digital.
(6) Autoritatea locală confirmă recepționarea automat sau la data depunerii (dacă se depune fizic la sediu).
(7) În cazurile prevăzute de lege, formularul este însoțit de documentații suplimentare celor de la alin. (4).
(8) Dacă notificarea a fost transmisă unei autorități necompetente, aceasta o redirijează de îndată către autoritatea competentă și anunță solicitantul.
(9) Petițiile privind încadrarea lucrărilor într-un regim de autorizare nu constituie notificări în sensul prezentei secțiuni și se soluționează potrivit dreptului comun.
Pana la 150 mp
Art. 304 — Acordul autorității administrației publice locale competente
(1) După analizarea notificării transmise potrivit Art. 303, autoritățile administrației publice locale competente decid, după caz:
- aprobarea tacită, după 15 zile lucrătoare de la înregistrarea notificării;
- informarea expeditorului cu privire la necesitatea unor clarificări tehnice sau a completării cu alte documente obligatorii potrivit legii, în termen de max. 15 zile lucrătoare de la înregistrarea notificării;
- informarea expeditorului că este necesară solicitarea și emiterea unei autorizații de construire sau a unui alt tip de autorizație conform prezentului cod, în termen de max. 15 zile lucrătoare de la înregistrarea notificării sau de la înregistrarea clarificărilor de la lit. b).
(2) Notificările primite conform prezentului articol se consemnează cronologic într-un registru de evidență al notificărilor, iar proiectele împreună cu notificările se înscriu în Registrul Național al Construcțiilor.
(3) Informările prevăzute la alin. (1) se întocmesc și se transmit în scris sau digital (în funcție de opțiunea expeditorului din notificare) și se semnează de arhitectul-șef sau de persoana responsabilă în domeniul amenajării teritoriului și urbanismului din aparatul propriu al autorității emitente. Responsabilitatea revine semnatarilor, potrivit atribuțiilor legale.
(4) Documentele de la alin. (1) emise în format digital se semnează cu semnătură electronică calificată sau avansată.
(5) Termenul de realizare a lucrărilor notificate este valabil 3 ani de la data expirării termenelor prevăzute la alin. (1).
(6) Începerea lucrărilor notificate se face numai după împlinirea termenului de 15 zile lucrătoare de la data înregistrării notificării.
(7) Cărțile tehnice ale construcțiilor se completează cu documentele care au stat la baza procedurii de notificare.
Art. 305 — Răspunderea aferentă lucrărilor de construire realizate în baza notificării
(1) Autoritatea administrației publice locale nu este responsabilă pentru prejudicii ulterioare cauzate de litigii pe rol privind imobilul sau de grevări cu sarcini (interdicții). Responsabilitatea aparține în toate cazurile beneficiarului.
(2) Notificarea are rolul unei declarații pe proprie răspundere a beneficiarului privind îndeplinirea condițiilor pentru realizarea lucrării exclusiv în baza notificării.
(3) La lucrările ce fac obiectul notificării, respectarea reglementărilor urbanistice și normelor tehnice aplicabile este obligatorie.
(4) Răspunderea pentru alin. (3) aparține beneficiarului obiectivului de investiții și executanților, astfel cum sunt definiți în cartea 2 a prezentului cod.
(5) Lucrările executate pe baza notificării se realizează obligatoriu pe baza unui proiect tehnic de execuție, întocmit de colective tehnice de specialitate, conform legii.
(6) Este interzisă realizarea în baza notificării a lucrărilor care încalcă dispozițiile legale privind evaluarea impactului asupra mediului.
Art. 306 — Realizarea și finalizarea lucrărilor de construire în baza notificării
(1) Executarea lucrărilor notificate începe numai după termenul prevăzut la Art. 304 alin. (6).
(2) Lucrările notificate se realizează pe baza unui proiect tehnic simplificat, fără documentații complementare și fără verificare tehnică pentru cerințele de calitate.
(3) Excepție: pentru lucrările de la Art. 302 alin. (2) lit. a) pct. 2 (locuința unifamilială P, max. 150 mp, mediul rural) se solicită studiu geotehnic și studiu topografic pentru adaptarea proiectului tip la amplasament.
(4) Lucrările notificate se pot realiza de antreprenori sau în regie proprie.
(5) Beneficiarul are obligația de a amplasa, la începerea lucrărilor, panoul de identificare a investiției într-un loc vizibil.
(6) Recepția la terminarea lucrărilor realizate în baza notificării se face între executant și beneficiar și se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor.
(7) Intabularea în cartea funciară a lucrărilor executate în baza notificării se realizează în baza dovezii transmiterii notificării și a verificării înregistrării în RNC.
Art. 307 — Realizarea lucrărilor de construire în lipsa oricărei formalități
(1) În cazurile expres prevăzute de lege, unele lucrări de construire se pot realiza fără autorizație și fără notificare.
(2) Lucrările executabile în lipsa oricărei formalități:
-
Intervenții asupra construcțiilor existente (în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice):
- reparații la împrejmuiri, fără schimbarea formei și materialelor;
- reparații la acoperișuri/învelitori/terase, fără schimbarea formei/aspectului;
- reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară;
- reparații și înlocuiri de tâmplărie exterioară, cu păstrarea formei, dimensiunilor golurilor și a tâmplăriei (chiar dacă se schimbă materialele);
- reparații la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje și alte finisaje exterioare, fără modificarea elementelor de fațadă și a culorilor;
- reparații/înlocuiri/reabilitări fără modificarea calității și formei arhitecturale a elementelor de fațadă:
- trotuare, scări de acces, terase exterioare;
- reabilitare energetică a anvelopei și/sau a acoperișului (fără schimbarea sistemului constructiv — terasă/șarpantă) la clădiri de locuit individuale cu cel mult 2 niveluri.
- reparații/înlocuiri finisaje interioare și pardoseli interioare;
- schimbarea de destinație, numai dacă nu sunt necesare lucrări supuse autorizării și cu încadrare în documentațiile de urbanism pentru funcțiuni admise;
- reparații și înlocuiri de sobe și coșuri de fum aferente;
- reparații/înlocuiri la instalații interioare și reparații la branșamente/racorduri exterioare în limitele proprietății;
- montarea sistemelor locale de încălzire și ACM, aparate individuale de climatizare și/sau contorizare utilități;
- intervenții pentru implementarea măsurilor PSI (executarea instalațiilor specifice) în vederea obținerii autorizației de securitate la incendiu;
- instalarea/întreținerea/reparațiile rețelelor și echipamentelor de comunicații electronice în/pe infrastructuri existente;
- lucrări de întreținere/mentenanță și reparații curente pentru infrastructura de transport și instalațiile aferente, conform duratelor normate.
-
Lucrări de amenajare executabile fără formalități:
- crearea de campinguri/tabere de vacanță din construcție ușoară pentru max. 20 persoane;
- întreținere/reparație curentă în camping existent sau sat de vacanță;
- amenajare grădini de fațadă în afara zonelor construite protejate;
- amplasare mobilier urban pentru difuzare/comercializare presă, cărți, flori, pupitre/chișcuri cu S ≤ 5 mp;
- branșamente/racorduri exterioare aferente construcțiilor, în limitele proprietății;
- trotuare, ziduri de sprijin, scări de acces, terase exterioare în afara zonelor construite protejate;
- lucrări de construcții funerare subterane/supraterane, cu avizul administrației cimitirului.
- Respectarea reglementărilor urbanistice și normelor tehnice privind calitatea în construcții este obligatorie.
- Răspunderea pentru alin. (3) aparține beneficiarului în solidar cu proiectanții și executanții.
- Recepția la terminarea lucrărilor realizate fără formalități este obligatorie; se face potrivit contractului beneficiar–antreprenor/constructor și se înscrie în cartea tehnică și în Registrul Național al Construcțiilor.
Art. 308 — Realizarea lucrărilor de construire pe baza avizului de amplasare
Se pot executa fără autorizație de construire, pe baza unui aviz de amplasare, fără congestionarea/blocarea traficului rutier și/sau pietonal, cu racordare/branșare la utilități după caz:
- rastele pentru biciclete/trotinete și puncte/stații de încărcare pentru autovehicule electrice/hibride;
- puncte fixe/indicative de măsurare a calității aerului, cu dotări aferente, conform Legii nr. 104/2011, cu modificările ulterioare;
- puncte/sisteme automate pentru precolectarea/gestionarea deșeurilor reciclabile; recipiente, platforme și dotări tehnico-edilitare aferente;
- semnalistică rutieră, plăcuțe de nomenclatură/identificare stradală și sisteme de monitorizare video a traficului și siguranței publice;
- toalete ecologice mobile și dotările aferente;
- mobilier urban de tip „lockbox”/„easybox” pentru curierat, precum și rulote/automate de vânzare, S max. 12 mp;
- mobilier pentru comerț de întâmpinare, conform unui regulament aprobat de consiliul local (UAT/sector MB);
- amenajări temporare în aer liber pentru spectacole, întruniri, concerte, proiecții, târguri, expoziții, jocuri de artificii/spectacole pirotehnice, circuri, alimentație publică, patinoare, parcuri de distracții.
Fara autorizatie de construire
Ce spune exact codul urbanismului?
Secțiunea a 6-a. Autorizația de regularizare
Art. 309 — Autorizația de regularizare
(1) Dacă lucrările realizate în baza notificării sau fără nicio formalitate ar fi trebuit, de fapt, executate pe baza unei autorizații de construire, titularul lucrării este obligat să solicite autorității competente emiterea unei autorizații de regularizare.
(2) Autorizația de regularizare se emite numai dacă sunt îndeplinite cumulativ:
- condițiile impuse de legislația de mediu;
- cerințele fundamentale aplicabile construcțiilor;
- respectarea reglementărilor urbanistice aplicabile.
(3) Condițiile privind impactul asupra mediului înseamnă îndeplinirea uneia dintre situațiile de mai jos:
- lucrările realizate respectă actul administrativ emis de autoritatea competentă pentru protecția mediului; sau
- autoritatea de mediu a clasat notificarea privind evaluarea impactului, iar lucrările nu modifică acea clasare; sau
- lucrările realizate nu ar fi impus evaluarea impactului asupra mediului.
(4) Dacă nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile de la alin. (2) și (3), autoritatea publică locală aplică prevederile legale privind desființarea lucrărilor realizate.
(5) Dacă există soluții tehnice pentru a îndeplini cumulativ alin. (2) și (3), autoritatea locală poate impune:
— obținerea unei autorizații de construire, sau
— desființare parțială, după caz, pentru executarea lucrărilor necesare conformării.
(6) Autorizația de regularizare se poate emite doar pentru:
- locuințe unifamiliale cu regim P sau P+E, cu suprafață ≤ 150 mp, situate în afara zonelor de protecție ale monumentelor istorice / zonelor construite protejate;
- anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole cu suprafață ≤ 150 mp;
- închiderea balcoanelor (fără extindere pe domeniul public).
(7) Prin excepție, timp de maxim 3 ani de la intrarea în vigoare a legii, autorizația de regularizare se poate emite pentru construcțiile de la alin. (6) realizate fără forme legale sau cu nerespectarea autorizației, indiferent de perioada realizării, dacă sunt îndeplinite toate următoarele:
- încadrarea lucrărilor în reglementările urbanistice aprobate;
- respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții;
- îndeplinirea obligațiilor fiscale.
În această situație, taxele și cotele aferente autorizației de regularizare sunt de cinci ori mai mari decât dacă lucrările ar fi fost executate inițial pe baza unei autorizații de construire.
Regularizare
