Status legislativ
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost promulgat prin Decretul nr. 720 din 4 august 2026 și a devenit Legea nr. 169/2026. A fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, deci intră în vigoare pe 25 august 2026 — la 15 zile de la publicare. Până atunci se aplică Legea 50/1991.
Toată presa a scris despre casa de 150 mp de la țară. Aproape nimeni n-a citit paragraful următor din aceeași lege — cel despre lucrările la clădirile care există deja. Acolo sunt 11 tipuri de intervenții care se pot face pe notificare, iar spre deosebire de casele noi, aici legea nu spune nicăieri „doar în mediul rural”. Se aplică și la oraș, și la bloc.
Mai jos e lista completă, cu textul exact al legii pentru fiecare punct, ce înseamnă în practică și unde e capcana. La final, procedura și cine răspunde dacă te-ai încadrat greșit.
Diferența pe care a ratat-o presa: litera a) față de litera b)
Articolul care enumeră lucrările notificabile are, la alineatul (2), două litere. Prima e despre construcții noi. A doua, despre intervenții la ce există deja. Citește începutul fiecăreia, unul sub altul:
„a) realizarea de construcții noi în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, doar în mediul rural, în intravilan și cu respectarea documentațiilor de urbanism aprobate, după cum urmează:”
„b) realizarea de intervenții asupra construcțiilor existente în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, după cum urmează:”
Art. 294 alin. (2) lit. a) și lit. b)
La litera a) scrie negru pe alb „doar în mediul rural, în intravilan”. La litera b) nu scrie. Nici „rural”, nici „intravilan”, nici vreo referire la mărimea localității.
Singura restricție de loc pentru intervențiile la construcții existente este să nu fii în zonă construită protejată sau în zona de protecție a unui monument istoric. În rest: sat, comună, oraș, municipiu, casă sau apartament la bloc — aceeași regulă.
| Litera a) — construcții noi | Litera b) — intervenții la existent | |
|---|---|---|
| Unde se aplică | Doar mediul rural, doar intravilan | Oriunde, dacă nu ești în zonă protejată |
| Zone protejate | Excluse | Excluse |
| Localități rurale din zone metropolitane | Excluse la anexe (pct. i) | Nu apare nicio excepție de acest fel |
| Ce acoperă | O casă nouă până la 150 mp, anexe până la 50 mp cumulat | 11 tipuri de lucrări la clădiri existente |
Dacă ai un apartament în Rogerius sau o casă în Ioșia și vrei să închizi balconul, să refaci baia sau să pui un acoperiș nou, ești sub exact aceeași literă b) ca un om dintr-un sat din Bihor. Legea nu face diferența oraș–sat la clădirile existente. Singura întrebare de pus întâi e dacă imobilul se află sau nu în zonă construită protejată.
Excepția care contează: zonele protejate
Dacă ești în zonă protejată sau lângă un monument istoric, nu rămâi neapărat complet pe dinafară — pentru multe lucrări treci pe altă listă, mai scurtă și mai strictă, la alineatul următor:
„(3) Pot fi executate lucrări de construire în baza notificării prealabile a autorității administrației publice locale și a serviciului deconcentrat al autorității centrale competente în domeniul protejării patrimoniului cultural și în baza acordului scris al acestui serviciu deconcentrat care conține condițiile și termenele de executare ale lucrărilor, numai pentru următoarele categorii de lucrări de construire realizate la construcții amplasate în zona de protecție a monumentelor sau în zone construite protejate […]”
Art. 294 alin. (3)
În zonă protejată nu îți mai ajunge tăcerea primăriei. Ai nevoie de acordul scris al direcției de cultură, iar acel acord stabilește și în ce condiții și în ce termene execuți.
Iar lista de acolo e mult mai restrânsă: reparații și întreținere care nu afectează volumul, forma clădirii și decorația fațadelor, reparații interioare, înlocuiri de tâmplărie cu păstrarea materialului, formei și dimensiunilor golurilor, compartimentări ușoare demontabile, reparații la instalații, sobe și coșuri de fum cu păstrarea formei și materialelor, reparații la împrejmuiri, acoperișuri, terase, trotuare, ziduri de sprijin și scări de acces (fără schimbarea formei și materialelor), schimbarea de destinație fără lucrări care cer autorizație, plus lucrările cerute de legislația de securitate la incendiu. Nu extinderi, nu demolări, nu modificări structurale.
Atenție: lista de la alineatul (3) nu se aplică dacă clădirea e ea însăși monument istoric clasat sau în curs de clasare, ori construcție cu valoare arhitecturală sau istorică stabilită prin documentațiile de urbanism — pentru acestea nu există procedură de notificare, se merge pe autorizare clasică, cu avizele de patrimoniu.
Un apartament pe Republicii, în centrul istoric al Oradiei: cel mai probabil ești în zonă construită protejată, deci treci pe lista de la alineatul (3) și îți trebuie acordul scris al direcției județene pentru cultură — dar numai dacă clădirea în sine nu e monument istoric clasat sau în curs de clasare și nu e clădire cu valoare arhitecturală stabilită prin documentațiile de urbanism. Dacă e, nu mai vorbim de notificare, ci de autorizare cu avize de patrimoniu.
Un apartament într-un bloc din Nufărul: în afara zonei protejate, deci intri pe litera b) și pe lista de 11 lucrări de mai jos.
Unde ești exact nu se ghicește după cum arată strada. Se citește în certificatul de urbanism sau în regulamentul local de urbanism al localității.
Cele 11 lucrări, una câte una
Le luăm în ordinea din lege. Pentru fiecare: textul exact, ce înseamnă și unde e capcana.
1. Împrejmuiri noi
„i. construirea de împrejmuiri noi prin desființarea celor existente numai în conformitate cu reglementările urbanistice aplicabile;”
Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. i
Formularea e „împrejmuiri noi prin desființarea celor existente„. Adică demolezi gardul vechi și pui altul în loc.
Textul nu spune nimic despre situația în care terenul n-a avut niciodată gard. E o zonă neclară a legii — dacă ești în cazul ăsta, întreabă la primărie înainte, nu presupune.
Condiția expresă: „numai în conformitate cu reglementările urbanistice aplicabile”. Regulamentul local spune de multe ori din ce material, cât de înalt și cât de opac poate fi gardul la stradă. Regula aia rămâne întreagă.
2. Acoperiș nou, cu înălțare de maximum 0,50 m
„ii. înlocuirea acoperișului existent în aceeași formă sau prin reconfigurare și înălțare cu maxim 0,50m și numai dacă înălțimea la streașină și coamă se încadrează în înălțimea maximum admisă prin regulamentul de urbanism aplicabil;”
Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. ii
Ai două variante: refaci acoperișul în aceeași formă, sau îl reconfigurezi și îl înalți cu cel mult 50 de centimetri.
Capcana e în a doua jumătate a frazei. Cei 0,50 m nu sunt o permisiune automată. Și streașina, și coama trebuie să rămână sub înălțimea maximă admisă de regulamentul local. Dacă ești deja aproape de plafonul din regulament, marja de 0,50 m nu îți folosește la nimic.
Cele două condiții se aplică împreună, nu la alegere.
Casă parter și mansardă, într-o zonă unde regulamentul admite maximum 9 m la coamă. Coama actuală: 8,80 m. Vrei un acoperiș nou, cu pantă mai mare, care ar urca coama la 9,20 m.
Înălțarea e de 40 cm, deci sub plafonul de 0,50 m din lege. Dar coama ar ajunge la 9,20 m, peste cei 9 m admiși de regulament. Nu te încadrezi pe notificare. Lucrarea merge pe autorizație clasică.
3. Mansardarea podului existent
„iii. lucrări de amenajare mansardă în poduri existente, inclusiv asigurarea circulațiilor verticale în locuințe unifamiliale, fără modificări aduse asupra volumetriei de ansamblu a clădirii, numai dacă nu sunt necesare măsuri de consolidare a clădirii;”
Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. iii
Transformarea podului în spațiu locuibil, inclusiv scara nouă care urcă acolo, la locuințe unifamiliale.
Prima condiție: fără modificări la volumetria de ansamblu. Nu ridici coama, nu ieși din conturul existent. În practica de proiectare, o fereastră montată în planul învelitorii nu schimbă volumetria, în timp ce o lucarnă care iese din planul acoperișului o schimbă — dar legea nu detaliază, deci e o discuție de purtat cu proiectantul și, la nevoie, cu arhitectul-șef.
A doua condiție: să nu fie nevoie de consolidare. Dacă șarpanta sau planșeul nu duc încărcarea unui spațiu locuit și trebuie întărite, ai ieșit din notificare. Asta se stabilește cu expertiză tehnică, nu din ochi și nu după ce zice meșterul.
Și o neclaritate reală: punctul ii îți permite să înalți acoperișul cu 0,50 m, iar punctul iii cere ca mansardarea să se facă fără modificări de volumetrie. Textul nu spune explicit dacă poți combina cele două într-o singură lucrare. Până apar normele de aplicare, tratează-le ca lucrări diferite.
4. Bucătărie, baie, balcoane și logii
„iv. renovarea și extinderea bucătăriei, renovarea și extinderea băii, închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor în apartamente locuințe colective;”
Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. iv
Trei lucruri într-o singură frază. Renovarea și extinderea bucătăriei. Renovarea și extinderea băii. Închiderea logiilor și balcoanelor la apartamente.
„În mod unitar” e cuvântul cheie la balcoane — dar legea nu îl definește. Interpretarea rezonabilă: la fel cu restul blocului — dacă există un model stabilit pentru fațadă, îl respecți, nu închizi după cum vrea fiecare proprietar. Până apar normele de aplicare, confirmă interpretarea la primărie.
Neclaritate: fraza se termină cu „în apartamente locuințe colective”. Din construcția ei nu e limpede dacă precizarea se referă doar la balcoane și logii sau la toate trei lucrările. Adică nu e clar dacă extinderea bucătăriei la o casă individuală intră aici. Până la norme, e o întrebare de pus la primărie.
Și un lucru practic: extinderea unei băi într-un apartament înseamnă aproape întotdeauna mutarea unui perete. Acolo intervine punctul următor — peretele trebuie să fie nestructural.
5. Compartimentări și pereți
„v. modificări de compartimentare/remodelări ale pereților interiori nestructurali, sau exteriori dacă nu se modifică dimensiunea casei pentru locuințe unifamiliale;”
Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. v
Nestructural înseamnă perete care nu duce greutate. Dacă e portant, nu intri aici, indiferent cât de mică pare lucrarea.
Partea a doua — „sau exteriori dacă nu se modifică dimensiunea casei pentru locuințe unifamiliale” — permite, la case individuale, intervenția și pe pereții exteriori, cât timp casa nu își schimbă dimensiunile.
Cum afli dacă un perete e portant: din proiectul inițial al clădirii sau dintr-o expertiză tehnică. Nu prin ciocănit în perete și nu după grosime.
6. Remodelări de fațadă
„vi. remodelări fațade, numai dacă acestea nu au rol structural portant;”
Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. vi
O singură condiție în text: fațada să nu aibă rol structural portant.
La blocurile și clădirile cu structură din cadre de beton, fațada e de obicei doar închidere — deci se poate discuta. La casele vechi din zidărie portantă, peretele exterior chiar ține casa, și atunci punctul ăsta nu se aplică.
Atenție însă: „remodelări fațade” nu înseamnă orice îți trece prin cap. Alineatul (2) cere expres respectarea reglementărilor urbanistice în vigoare — culori, materiale, aliniere. Notificarea nu anulează regulamentul local.
7. Reabilitare energetică
„vii. lucrări de reabilitare energetică unitară a anvelopei și/sau a acoperișului – dacă nu se schimbă sistemul constructiv al acestuia, respectiv terasă/șarpantă – la clădiri de locuit individuale cu maxim 3 niveluri;”
Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. vii
Anveloparea casei: termosistem, tâmplărie, izolarea acoperișului. Trei limitări în text.
„Unitară” — toată anvelopa tratată la fel, nu o bucată de perete.
„Dacă nu se schimbă sistemul constructiv” al acoperișului — nu transformi terasa în șarpantă sau invers.
„La clădiri de locuit individuale cu maxim 3 niveluri” — asta e limitarea cea mai dură. Blocurile de locuințe colective nu intră la acest punct, oricât de simplă ar fi lucrarea. Nici clădirile de birouri.
Casa A: parter și etaj. Termosistem pe toată casa plus izolarea acoperișului, cu șarpanta păstrată ca sistem. Se încadrează.
Casa B: demisol, parter, etaj și mansardă locuibilă. Numărate așa, sunt patru niveluri — peste plafonul din text.
Atenție însă: textul nu definește ce anume se numără la „niveluri”. Dacă demisolul și mansarda intră la numărătoare e o discuție care se poartă cu primăria, nu una pe care o tranșezi singur. Dacă ești la limită, clarifică înainte de a depune, nu după.
8. Pereți ușori, demontabili
„viii. modificări de compartimentare interioară, nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare numai dacă nu sunt afectate lungimea și/sau gabaritul căilor de evacuare, ori funcționarea instalațiilor cu rol în asigurarea securității la incendiu, ori gradul de rezistență/nivelul de stabilitate la foc al construcției;”
Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. viii
Pereți de gips-carton, pereți de sticlă, panouri demontabile. Se folosește mult la spații de birouri și la reamenajări interioare.
Trei lucruri pe care legea îți interzice să le atingi: căile de evacuare (lungimea și gabaritul lor), instalațiile cu rol în securitatea la incendiu (detecție, stingere, desfumare) și rezistența sau stabilitatea la foc a construcției.
Diferența față de punctul v: acolo era vorba de compartimentări în general, aici de pereți demontabili din materiale ușoare, cu condiții de incendiu scrise explicit. Dacă închizi un hol care e cale de evacuare, ai ieșit din notificare.
9. Schimbarea destinației
„ix. schimbarea de destinație, numai în situația în care pentru realizarea acesteia nu sunt necesare lucrări de construire/desființare pentru care legea prevede emiterea autorizației de construire/desființare, și numai cu încadrarea în prevederile documentațiilor de urbanism aprobate pentru funcțiuni comerciale sau de birouri, cu acces public;”
Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. ix
Trei condiții care trebuie îndeplinite simultan.
Una: să nu fie nevoie de lucrări pentru care legea cere autorizație de construire sau de desființare. Dacă schimbarea destinației presupune intervenții care nu se regăsesc pe lista de notificare — de pildă o intervenție pe structură — punctul ăsta se anulează singur. Un gol nou în fațadă nu intră automat aici: pct. v și vi din aceeași listă acoperă remodelări de fațadă și pereți exteriori fără rol structural portant, deci întrebarea reală e dacă peretele e portant și dacă lucrarea se încadrează în vreunul dintre punctele listei. Cere expertiză și lămurește încadrarea în scris, înainte.
Două: să te încadrezi în documentațiile de urbanism aprobate. Dacă zona nu permite funcțiunea, nu o obții prin notificare.
Trei: textul menționează doar funcțiuni comerciale sau de birouri, cu acces public. Schimbarea în sens invers — dintr-un spațiu comercial înapoi în locuință — nu apare la acest punct.
Apartament la parterul unui bloc din Oradea, în afara zonei protejate. Vrei să îl transformi în birou cu acces public.
Dacă folosești intrarea existentă, nu umbli la pereți portanți și documentațiile de urbanism permit funcțiunea în zona aia, punctul ix te acoperă.
Dacă vrei intrare nouă direct din stradă — deci un gol nou în peretele exterior — lucrarea nu mai e doar schimbare de destinație. Ieși de pe lista de notificare și intri pe autorizație de construire, pentru că punctul ix cere expres ca schimbarea destinației să se poată face fără lucrări care necesită autorizație.
10. Extinderi pentru grupuri sanitare, maximum 25 mp
„x. extinderi sau schimbări de destinație ale unor încăperi aparținând clădirilor existente în vederea amenajării de grupuri sanitare sau camere tehnice cu suprafețe de maxim 25 mp;”
Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. x
Singurul punct de la litera b) care permite explicit o extindere cu plafon de suprafață: 25 mp. (Punctul iv vorbește și el de „extinderea” bucătăriei și a băii, dar fără plafon și fără să precizeze dacă poate adăuga suprafață construită — până la normele de aplicare, tratează cu prudență orice extindere în afara conturului existent.)
Dar numai pentru grup sanitar sau cameră tehnică — centrală termică, spălătorie tehnică, tablou electric. Nu poți construi o cameră în plus invocând punctul ăsta.
Textul acoperă și „schimbări de destinație ale unor încăperi” în același scop: transformi o cămară în baie, fără să construiești nimic în plus.
Casă veche fără baie interioară. Vrei o extindere de 9 mp pe latura din spate, pentru baie și un mic spațiu tehnic.
9 mp sunt sub plafonul de 25 mp, deci pe hârtie te încadrezi. Mai rămâne partea care nu se vede în articolul ăsta din lege: POT-ul și retragerea față de limita de proprietate din regulamentul local.
Alineatul (2) cere expres respectarea reglementărilor urbanistice. O extindere care încalcă retragerea față de vecin nu se salvează prin notificare.
11. Rețele și instalații
„xi. lucrări de întreținere periodică și reparații curente la infrastructura de rețele edilitare și la instalațiile aferente.”
Art. 294 alin. (2) lit. b) pct. xi
Punctul ăsta privește în principal operatorii de utilități, nu proprietarul de casă.
Reține cuvintele: „întreținere periodică” și „reparații curente”. O rețea nouă sau extinderea unei rețele existente nu intră aici.
Ce nu intră pe notificare, deși pare că ar trebui
| Lucrarea | De ce nu se încadrează |
|---|---|
| Cameră sau dormitor în plus | Punctul x acoperă doar grupuri sanitare și camere tehnice, maximum 25 mp |
| Mansardare cu ridicarea coamei | Punctul iii cere „fără modificări aduse asupra volumetriei de ansamblu” |
| Mansardare care cere consolidare | Punctul iii o exclude expres |
| Anvelopare la bloc | Punctul vii spune „clădiri de locuit individuale cu maxim 3 niveluri” |
| Spart perete portant | Punctul v vorbește doar de pereți nestructurali |
| Balcon nou sau mărit | Punctul iv acoperă închiderea logiilor și balcoanelor existente, nu construirea altora |
| Din comercial în locuință | Punctul ix menționează doar funcțiuni comerciale sau de birouri, cu acces public |
| Orice lucrare în zonă construită protejată | Litera b) le exclude; se aplică lista separată de la alineatul (3), cu acord scris de la cultură — și doar dacă clădirea nu e ea însăși monument sau clădire cu valoare stabilită prin urbanism |
Două condiții care se aplică la toate cele 11
„(2) Lucrările de construire care pot fi executate în baza notificării transmisă autorităților administrației publice locale competente să emită autorizații de construire clădiri, cu respectarea reglementărilor urbanistice în vigoare, sunt următoarele:”
„(5) Executarea lucrărilor de construire prevăzute la alineatele (2), (3) și (4), în baza notificării, se realizează cu respectarea dispozițiilor legale aplicabile privind calitatea în construcții, a legislației specifice în materie de evaluare a impactului asupra mediului și evaluare adecvată, a documentațiilor de urbanism aprobate, precum și a dispozițiilor legale aplicabile privind protecția patrimoniului cultural.”
Art. 294 alin. (2) și alin. (5)
Prima condiție: notificarea nu suspendă nicio regulă de urbanism. POT, CUT, retrageri, înălțimi, aliniere, materiale — toate rămân exact cum sunt. Se schimbă doar procedura prin care ajungi să execuți, nu conținutul regulilor.
A doua condiție: rămân valabile și legislația de calitate în construcții, cea de mediu și cea de patrimoniu. Notificarea nu e o portiță, e o scurtătură administrativă.
„(1) În vederea accelerării procedurilor de implementare a investițiilor, pot fi realizate lucrări de construire pe baza unui proiect realizat de colective de arhitecți, ingineri constructori și ingineri proiectanți de instalații, precum și de alte tipuri de ingineri în raport cu specificul proiectelor […] în baza procedurii simplificate de notificare.”
Art. 294 alin. (1)
Nu există notificare fără proiect. Chiar și pentru închiderea unui balcon, legea cere un proiect făcut de specialiști cu drept de semnătură, fiecare pe competența lui.
Diferența față de autorizație: proiectul e „cu conținut simplificat” și nu mai trece prin verificatori tehnici atestați. Ceea ce mută responsabilitatea — vezi mai jos.
Procedura, pas cu pas
„(1) Notificarea executării lucrărilor de construire se realizează în toate cazurile prealabil începerii executării lucrărilor.”
„(4) Notificarea se realizează prin completarea unui formular de notificare și anexarea unui proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat realizat de către colective tehnice de specialitate […] însoțite de plata taxelor prevăzute de lege în vederea emiterii autorizațiilor.”
Art. 295 alin. (1) și (4)
Notifici înainte de a începe, niciodată după. Depui un formular tip plus un proiect tehnic de execuție simplificat, și plătești taxele — aceleași ca la autorizație. Gratuit nu e.
Notificarea o poate depune titularul unui drept real principal asupra imobilului sau, după caz, titularul unui drept de creanță (Art. 295 alin. (2)) — deci, în principiu, și un chiriaș, dacă are un drept care îi permite lucrarea. Formularul se aprobă prin ordin de ministru, deci abia atunci vom vedea exact ce conține.
Se depune scris sau digital, iar primăria confirmă recepționarea.
După ce ai depus, primăria are 15 zile lucrătoare și poate face cinci lucruri:
| Ce poate face primăria | Ce înseamnă pentru tine |
|---|---|
| Nu răspunde | Aprobare tacită la împlinirea a 15 zile lucrătoare de la primirea notificării |
| Cere clarificări | Max. 15 zile lucrătoare de la înregistrare. Completezi documentele. |
| Cere avize | Documentații complementare, prin Comisia pentru Acord Unic sau obținute independent |
| Îți spune că îți trebuie autorizație | Lucrarea nu se încadra. Mergi pe procedura clasică de autorizare. |
| Respinge notificarea | Doar motivat, dacă lucrarea contravine documentațiilor de urbanism sau legii |
„a) aprobarea tacită, care produce efecte de la împlinirea unui termen de 15 zile lucrătoare de la primirea notificării.”
Art. 296 alin. (1) lit. a)
Tăcerea primăriei înseamnă acord. Pentru deciziile de respingere sau de trimitere spre autorizație, termenul de 15 zile lucrătoare curge din nou de la data la care înregistrezi clarificările cerute.
„(5) Termenul de realizare a lucrărilor notificate este valabil pentru un termen de 3 ani de la data expirării termenelor prevăzute la alin (1).”
„(6) Începerea lucrărilor notificate se realizează la 15 zile calendaristice după împlinirea termenului prevăzut la alin (1), lit. a) sau, după caz, de la împlinirea integrală a condițiilor menționate la alin (1) lit. b), c) și d).”
Art. 296 alin. (5) și (6)
Dacă primăria tace: aștepți 15 zile lucrătoare până se aprobă tacit, apoi încă 15 zile calendaristice până poți începe efectiv. Aproximativ cinci săptămâni de la depunere, în cel mai bun caz.
Apoi ai 3 ani să faci lucrarea.
Legea nu spune de ce a impus cele 15 zile calendaristice de așteptare. Cert e un singur lucru: dacă începi mai devreme, execuți fără temei legal.
Cine răspunde dacă te-ai încadrat greșit
„(2) Notificarea are rolul unei declarații pe proprie răspundere acordată de către beneficiarul lucrării cu privire la îndeplinirea condițiilor realizării lucrării exclusiv în baza notificării.”
„(3) În cazul lucrărilor de construire ce fac obiectul notificării, respectarea reglementărilor urbanistice și reglementărilor tehnice privind calitatea în construcții aplicabile este obligatorie.”
„(4) Răspunderea pentru nerespectarea dispozițiilor prevăzute la alin. (3) aparține beneficiarului obiectivului de investiții, proiectanților și executanților […]”
Art. 297 alin. (2), (3) și (4)
„Lucrările de construire notificate […] se realizează cu solicitarea documentațiilor complementare și fără a fi necesară verificarea tehnică pentru cerințele fundamentale de calitate, răspunderea privind corectitudinea proiectului revenind exclusiv echipei de proiectanți, fiecare pe domeniul de specialitate […]”
Art. 298 alin. (2)
Asta e partea care se plătește pentru scurtătură. La autorizația clasică, primăria verifică documentația și își asumă emiterea. La notificare, tu declari pe proprie răspundere că te încadrezi, iar verificarea tehnică pentru cerințele fundamentale de calitate nici nu se mai face.
Dacă te-ai încadrat greșit, nu ai scuza „mi-a aprobat primăria”. Primăria nu a aprobat nimic — a tăcut, iar tăcerea ei se bazează pe declarația ta.
De asta contează enorm cine îți face proiectul. Răspunderea e împărțită între tine, proiectanți și executanți.
Apartament la bloc, vrei bucătărie deschisă. Prima capcană e chiar încadrarea: punctul v se termină cu „pentru locuințe unifamiliale”, iar punctul viii cere ca peretele să fie nestructural, demontabil și din materiale ușoare. Un perete de zidărie dintr-un apartament nu intră automat în niciunul. Înainte de orice notificare, cere expertiză tehnică pentru rolul peretelui și lămurește cu primăria, în scris, pe ce punct te încadrezi.
Presupune că notifici oricum și dai peretele jos.
Peste doi ani apar fisuri la vecinul de deasupra. Se face expertiză și rezultă că peretele avea rol structural.
În regimul de notificare, nu există un act al primăriei în spatele căruia să te ascunzi. Ai declarat pe proprie răspundere că te încadrezi, iar răspunderea rămâne la tine, la proiectant și la executant. La bloc se adaugă și regulile de condominiu: părțile comune și structura nu sunt la dispoziția unui singur proprietar.
După ce termini lucrarea
„(5) Beneficiarul lucrărilor de construire notificate are obligația amplasării la loc vizibil a panoului de identificare a investiției, la începerea lucrărilor de construire.”
„(6) Realizarea recepției la terminarea lucrărilor de construire realizate în baza notificării se efectuează între executant, beneficiar și un reprezentant al unității administrativ-teritoriale, iar o copie după procesul-verbal de recepție semnat între părți se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor. […]”
„(7) Intabularea în cartea funciară a lucrărilor executate în baza notificării se realizează în baza dovezii transmiterii notificării și a verificării înregistrării în Registrul Național al Construcțiilor.”
Art. 298 alin. (5), (6) și (7)
Trei obligații care se uită ușor, fiindcă „e doar o notificare”.
Panoul de identificare se pune la loc vizibil, la începerea lucrărilor. Da, și la notificare.
Recepția se face cu executantul, cu tine și cu un reprezentant al primăriei, iar procesul-verbal se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor. Obligația de înregistrare e a ta, ca beneficiar. Până când registrul devine funcțional, o copie se transmite la I.S.C., fizic sau prin e-mail.
Intabularea în cartea funciară se face pe baza dovezii că ai transmis notificarea și a verificării înregistrării în registru. Fără hârtiile astea, lucrarea nu ajunge în cartea funciară — iar asta contează la vânzare, la moștenire și la orice credit.
Nu scapi de proiect, nu scapi de taxe, nu scapi de regulamentul de urbanism și nu scapi de recepție. Scapi de procedura lungă de autorizare și de verificarea tehnică. În schimb, preiei tu răspunderea încadrării. Pentru lucrările clare e un câștig real de timp. Pentru cele la limită, e un risc pe care îl semnezi cu numele tău.
Notă despre textul legii
În forma trimisă spre promulgare, unele articole trimit la numere care nu corespund conținutului (de exemplu, procedura acordului trimite la „art. 305″, iar dispozițiile privind execuția la „art. 304″). Probabil sunt resturi dintr-o numerotare anterioară. În articolul de față am citat de fiecare dată numărul articolului de la locul unde apare efectiv textul: Art. 294 pentru lista lucrărilor, Art. 295 pentru transmiterea notificării, Art. 296 pentru răspunsul primăriei, Art. 297 pentru răspundere, Art. 298 pentru execuție și recepție.
Ce trebuie să reții
- Intervențiile la clădiri existente nu sunt limitate la mediul rural. Se aplică și la oraș, și la bloc.
- Singura restricție de loc: în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. În zonă protejată e altă listă, cu acord scris de la cultură — și doar dacă clădirea nu e ea însăși monument istoric sau clădire cu valoare arhitecturală/istorică stabilită prin urbanism.
- Sunt 11 tipuri de lucrări, fiecare cu propria condiție. Nu e o listă generală de „renovări”.
- Cele mai frecvente capcane: consolidarea la mansardare, înălțimea din regulament la acoperiș, peretele portant la compartimentări, cele 3 niveluri la reabilitare energetică.
- Singura extindere permisă explicit, cu plafon, e de maximum 25 mp, doar pentru grup sanitar sau cameră tehnică.
- Ai nevoie de proiect și plătești taxe. Notificarea nu e gratuită și nu e fără arhitect.
- Termene: 15 zile lucrătoare aprobare tacită, +15 zile calendaristice până începi, 3 ani valabilitate.
- Notificarea e o declarație pe proprie răspundere. Nu există act al primăriei în spatele căruia să te aperi.
- La final: panou, recepție cu reprezentant al primăriei, înregistrare în Registrul Național al Construcțiilor, apoi intabulare.
Cel mai ieftin lucru pe care îl poți face înainte de orice lucrare e o verificare de o oră: dacă imobilul e sau nu în zonă protejată, dacă peretele e sau nu portant, dacă mansardarea cere sau nu consolidare, și dacă te încadrezi în înălțimile din regulamentul local. Costă mult mai puțin decât o lucrare oprită la jumătate. Scrie-ne și ne uităm pe situația ta concretă.
Vezi și: ghidul complet al noului Cod și casa de 150 mp la țară pe notificare — acolo regulile sunt mai strânse și se aplică doar în mediul rural.
