Status legislativ
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost promulgat prin Decretul nr. 720 din 4 august 2026 și a devenit Legea nr. 169/2026. A fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, deci intră în vigoare pe 25 august 2026 — la 15 zile de la publicare. Până atunci se aplică Legea 50/1991.
„Îmi trebuie semnătura vecinului ca să construiesc?” E una dintre cele mai frecvente întrebări pe care le primim, și una dintre cele mai prost înțelese. În noul Cod, acordul vecinilor are un articol dedicat, iar textul lui leagă obligația de o singură situație. Mai jos e textul, cuvânt cu cuvânt, plus ce înseamnă el pentru cineva care își construiește casa.
Mai întâi: două lucruri diferite, pe care lumea le amestecă
Cea mai des întâlnită confuzie e între distanța față de hotar și acordul vecinilor. Sunt reguli din legi diferite, cu logici diferite.
Distanțele față de vecin nu vin din legislația de urbanism, ci din Codul civil — o lege separată, pe care noul Cod al urbanismului nu o abrogă. Și aici e o confuzie foarte răspândită, care merită lămurită: art. 612 cere o distanță minimă de 60 de cm față de linia de hotar pentru orice construcție, lucrare sau plantație — „dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism”. Articolul are însă și o a doua teză, care se uită des și care contează exact aici: „Orice derogare de la distanța minimă se poate face prin acordul părților exprimat printr-un înscris autentic.” Cu alte cuvinte, cei 60 de cm din Codul civil se pot negocia cu vecinul, prin act la notar. Ce nu se poate negocia cu vecinul e retragerea impusă de regulamentul local de urbanism — aceea nu e un drept al lui, la care să poată renunța. Sunt două excepții diferite, iar acordul vecinului o acoperă doar pe prima. Cei 2 metri de care aude toată lumea sunt din art. 615 și privesc altceva: fereastra de vedere și balconul orientate spre terenul vecin (1 metru dacă vederea e oblică).
În practică, distanța care contează cel mai des nu e nici 60 cm, nici 2 m, ci cea din regulamentul local de urbanism — Codul civil însuși lasă legea și regulamentul de urbanism să prevadă altfel, iar acestea cer de regulă retrageri mai mari. Regulile astea rămân exact cum erau. Nu se schimbă nimic la ele prin CATUC.
Acordul vecinilor e altceva: ține de procedura de autorizare a construirii. Iar procedura de autorizare este partea care se mută în noul Cod.
| Ce compari | Distanțele față de vecin | Acordul vecinilor |
|---|---|---|
| Din ce lege vine | Codul civil (art. 612 — 60 cm; art. 615 — 2 m la fereastra de vedere) și regulamentul local de urbanism | Noul Cod (CATUC), art. 261 |
| Ce reglementează | Raportul dintre doi proprietari vecini | Procedura de autorizare a construirii |
| Se schimbă prin noul Cod? | Nu. Codul nu îl abrogă. | Da. Regula intră în noul Cod. |
Faptul că respecți distanțele din Codul civil nu te scutește de acordul vecinilor, dacă intri în situația din art. 261. Și invers: acordul semnat de vecin nu îți dă dreptul să încalci distanțele sau regulamentul local de urbanism. Sunt două filtre separate, trebuie trecute amândouă.
Ce scrie exact în lege despre acordul vecinilor
Articolul se numește chiar așa, „Acordul vecinilor”, și are șapte alineate. Primul e cel care contează cel mai mult, pentru că el spune când apare obligația:
„(1) Solicitantul autorizației de construire are obligația să obțină acordul vecinilor sau al asociației de proprietari, după caz, exprimat în formă autentică, în situația în care pentru realizarea lucrărilor de construire/amenajare/desființare propuse sunt necesare măsuri de intervenție pentru punerea în siguranță a construcțiilor existente identificate prin concluziile expertizei tehnice sau a raportului de expertiză tehnică preliminară privind influența asupra vecinătăților, după caz. În situația în care vecinul este reprezentat de un imobil aparținând instituțiilor din SNAOPSN, atunci solicitantul autorizației de construire are obligația de a obține atât avizul instituției respective cât și acordul vecinului.”
Art. 261 alin. (1)
Obligația nu se declanșează pentru că vrei să construiești lângă vecin. Se declanșează atunci când lucrarea ta cere măsuri de punere în siguranță a construcțiilor existente — adică atunci când, ca să poți construi tu, trebuie făcut ceva la clădirea vecinului sau lângă ea, ca să nu pățească nimic.
Și cine stabilește asta? Nu tu, nu primăria, nu vecinul. O expertiză tehnică sau un raport de expertiză tehnică preliminară privind influența asupra vecinătăților. Concluziile acelui document sunt cele care spun dacă intri sau nu în situația din art. 261.
Ultima frază privește un caz special: dacă vecinul tău e o instituție de apărare, ordine publică sau securitate națională (în lege apare abrevierea SNAOPSN), atunci ai nevoie de două hârtii, nu de una: avizul instituției și acordul vecinului.
Ai un teren de 9 metri lățime pe o stradă din centrul Oradiei, cu case vechi lipite de ambele limite. Ca să torni fundația casei noi, trebuie să sapi la 60–70 cm de zidul vecinului, iar zidul acela are fundație superficială.
Expertul tehnic va scrie în raportul preliminar că e nevoie de măsuri de sprijinire a peretelui vecin în timpul excavației. Din momentul acela, art. 261 se aplică: îți trebuie acordul vecinului, în formă autentică.
Casa e retrasă de la toate limitele, cele mai apropiate construcții vecine sunt la peste 10 metri, terenul e plan, iar excavația pentru fundație nu ajunge nicăieri în apropierea unei construcții existente.
Aici nu apar măsuri de punere în siguranță a construcțiilor vecine. Deci situația descrisă în art. 261 nu se declanșează. Rămân, evident, toate celelalte obligații: regulamentul local de urbanism, distanțele din Codul civil, avizele din certificatul de urbanism.
În ce formă se dă acordul
Aici legea nu lasă loc de interpretare. Alineatul (2) e o singură frază:
„(2) Acordul vecinilor se exprimă prin act încheiat în formă autentică.”
Art. 261 alin. (2)
La notar. „Formă autentică” înseamnă act notarial. Nu e valabilă o hârtie semnată pe genunchi la poartă, nu e valabil un mesaj pe WhatsApp, nu e valabilă o declarație pe proprie răspundere a vecinului dată ție.
Consecințe practice: costă (tarifele sunt cele ale notarului, nu sunt stabilite prin Cod), durează cât durează o programare la notar, iar vecinul trebuie să se deplaseze fizic. Dacă imobilul vecin are mai mulți coproprietari, toți sunt implicați. Merită să discuți cu vecinul înainte de a plăti expertiza, nu după.
Ce se întâmplă dacă vecinul refuză
Partea pe care o caută cei mai mulți oameni. Legea permite refuzul — dar numai justificat, și definește explicit ce înseamnă „justificat”:
„(3) Vecinii sau, după caz, asociația de proprietari, pot sa refuze emiterea acordului solicitat în mod justificat. Refuzul se consideră justificat atunci când realizarea lucrărilor de construire este contrară legii precum și atunci când executarea lucrărilor de construire afectează imobilul vecinului, fără a fi propuse soluții adecvate de remediere a situației cauzate construcției vecine.”
Art. 261 alin. (3)
Vecinul are voie să spună nu, dar nu pe orice motiv. Legea recunoaște două motive ca fiind justificate:
1. Lucrarea ta e contrară legii. Adică nu respecți regulamentul de urbanism, distanțele, sau altceva din lege.
2. Lucrarea îi afectează imobilul și tu nu propui soluții adecvate de remediere. Atenție la formulare: nu e suficient ca lucrarea să-l afecteze. Refuzul e justificat atunci când îl afectează și nu ai pus pe masă o soluție de remediere. Cu alte cuvinte, dacă vii cu o soluție tehnică serioasă de punere în siguranță, îi tai vecinului acest motiv de refuz.
Ce nu apare în lista de motive justificate: „nu-mi place cum arată”, „îmi ia din soare”, „ne-am certat acum zece ani”. Astea nu sunt printre motivele pe care legea le recunoaște ca justificate.
| Situație | Cum o califică legea | Ce urmează |
|---|---|---|
| Lucrarea încalcă legea | Refuz justificat | Refaci proiectul. Nu ai ce ataca. |
| Îi afectezi imobilul, fără soluție de remediere | Refuz justificat | Propui soluții adecvate de remediere prin proiect. |
| Îi afectezi imobilul, dar propui soluții adecvate | Nu e printre motivele justificate | Dacă tot refuză, rămâne calea instanței. |
| Refuz fără motiv din cele de mai sus | Refuz nejustificat | Se constată de instanța de contencios administrativ. |
Și aici vine alineatul care schimbă practic tot jocul față de ce știu majoritatea oamenilor:
„(4) Refuzul nejustificat de a-și da acordul se constată de către instanța de contencios administrativ competentă, hotărârea acesteia urmând să fie acceptată de către emitentul autorizației de construire/desființare în locul acordului vecinilor.”
Art. 261 alin. (4)
Un refuz nejustificat nu îți blochează definitiv proiectul. Mergi în instanță — la instanța de contencios administrativ — și, dacă instanța constată că refuzul e nejustificat, hotărârea judecătorească ține loc de acordul vecinului. Primăria e obligată să o accepte în locul semnăturii lui.
Realist vorbind: un proces durează. Nu e o soluție de două săptămâni. Dar e o cale, și e scrisă în lege — vecinul nu are drept de veto absolut asupra construcției tale.
Vrei să consolidezi și să mansardezi la o clădire cu mai multe apartamente. Expertiza spune că sunt necesare măsuri de punere în siguranță a structurii existente. Aici partenerul tău de discuție nu e un singur vecin, ci asociația de proprietari — legea o menționează explicit la art. 261 alin. (1) și (3).
Dacă asociația refuză invocând motive care nu se regăsesc printre cele două din alin. (3), ai deschisă calea din alin. (4). Dacă refuză pentru că proiectul chiar afectează structura și tu nu ai propus soluții de remediere, refuzul e justificat — și problema se rezolvă în proiect, nu în instanță.
Cine trebuie să dovedească, și pentru cine nu se aplică
„(5) Sarcina probei îndeplinirii obligațiilor prevăzute de prezentul articol revine solicitantului autorizației de construire.”
„(6) Dispozițiile prezentului articol nu se aplică lucrărilor inginerești de interes public național sau local.”
„(7) Vecinii au obligația să permită accesul experților tehnici pentru analizarea stării reale a clădirilor vecine.”
Art. 261 alin. (5), (6) și (7)
Alin. (5): tu, beneficiarul, trebuie să dovedești că ai obținut acordul. Nu primăria verifică din oficiu, nu proiectantul răspunde în locul tău. Dacă hârtia lipsește din dosar, e problema ta.
Alin. (6): pentru lucrările inginerești de interes public — drumuri, rețele, poduri — articolul nu se aplică deloc. Deci nu, nu poți bloca un drum public refuzând să semnezi.
Alin. (7): partea pe care mulți o ratează. Vecinul este obligat să lase expertul tehnic să intre și să vadă starea reală a clădirii. Nu are voie să blocheze expertiza. Practic: „nu te las în curte” nu e o opțiune legală pentru vecin. Legea nu detaliază însă, în acest articol, ce se întâmplă dacă totuși refuză accesul.
De unde știi dacă intri în situația asta: expertiza preliminară
Toată aplicarea art. 261 atârnă de un document: raportul de expertiză tehnică preliminară privind influența asupra vecinătăților. El apare în Cod în două locuri, la două articole diferite. Primul e lista documentelor din dosarul de autorizație:
„i) expertiza tehnica sau raportul de expertiză tehnică preliminară privind influența asupra vecinătăților pentru cerința fundamentală rezistență mecanică și stabilitate și/sau documentațiile necesare punerii în siguranță a clădirilor învecinate, dacă este cazul;”
Art. 262 alin. (1) lit. i)
Al doilea e lista documentațiilor complementare, cele pe care ți le cere certificatul de urbanism:
„(1) Documentațiile complementare includ studii de specialitate, autorizații sau avize specifice, solicitate prin certificatul de urbanism pentru construire, a căror elaborare sau obținere, se află în responsabilitatea solicitantului autorizației de construire.”
„b) raportul de expertiză tehnică preliminară privind influența asupra vecinătăților pentru cerința fundamentala rezistență mecanică și stabilitate, dacă este cazul, și stabilirea posibilității de construire fără afectarea construcțiilor aflate în vecinătate. Expertiza tehnică poate fi completată, dacă este cazul, ulterior emiterii autorizației de construire și imediat înaintea începerii lucrărilor de construire, după ce soluția de proiectare a fost definitivată în cadrul proiectului tehnic de execuție sau în situația în care în timpul lucrărilor de excavare se obțin informații care nu au putut fi surprinse inițial;”
Art. 265 alin. (1) și alin. (2) lit. b)
Expertiza asta e a ta. Nu o face primăria și nu o plătește primăria — legea spune explicit că elaborarea sau obținerea documentațiilor complementare „se află în responsabilitatea solicitantului autorizației de construire”.
Rolul ei e dublu: stabilește dacă se poate construi fără a afecta construcțiile vecine și, dacă nu se poate, propune ce măsuri sunt necesare. Concluziile ei declanșează sau nu obligația din art. 261.
Un detaliu util: legea acceptă ca expertiza să fie completată și după emiterea autorizației, chiar înainte de începerea lucrărilor — de exemplu când, în timpul săpăturii, apar informații care nu se puteau ști dinainte. E o supapă realistă: nimeni nu vede prin pământ înainte să sape.
| Documentație complementară | Ce conține, conform legii |
|---|---|
| Studiul geotehnic | Include decopertări, foraje și sondaje la fundații în cazul intervențiilor asupra construcțiilor existente, inclusiv referatul de verificare cu cerința „Af”. |
| Raportul de expertiză preliminară privind influența asupra vecinătăților | Pentru rezistență mecanică și stabilitate. Stabilește posibilitatea de construire fără afectarea construcțiilor din vecinătate. |
| Rapoartele de expertiză tehnică | Pentru rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu și alte cerințe fundamentale relevante, în cazul intervențiilor la construcții existente. Cuprind analiza, concluziile și eventualele soluții de intervenție sau remediere. |
Sursa rândurilor din tabel: Art. 265 alin. (2) lit. a), b) și c).
Acordul vecinului nu îți dă drept să încalci regulile
Merită spus apăsat, pentru că se aude des invers: „mi-a semnat vecinul, deci pot”. Nu. Autorizația se emite pe alte criterii:
„(5) Autorizația de construire se emite doar dacă lucrările proiectate de colective tehnice de specialitate și verificate de verificatori de proiecte atestați pentru cerințele fundamentale aplicabile, se încadrează în reglementările de urbanism în vigoare, cu excepțiile prevăzute de prezentul cod și cu respectarea condițiilor impuse prin avizele și acordurile emise potrivit legii, precum și prin reglementările tehnice în vigoare, corespunzătoare tipului de construcție ce urmează a fi realizat.”
Art. 259 alin. (5)
Prima condiție pentru autorizație e încadrarea în reglementările de urbanism în vigoare. Acordul vecinului e o condiție suplimentară în anumite cazuri, nu un înlocuitor pentru regulament. Dacă proiectul tău depășește POT-ul sau nu respectă retragerile, semnătura vecinului nu repară nimic.
Poziția casei față de limitele terenului nu e un detaliu lăsat la latitudinea cuiva. Intră explicit în cererea de autorizație:
„g) informații privind proiectul propus – suprafețe, indicatori urbanistici, funcțiuni, regim de înălțime, înălțimi maxime, regimul de aliniere și amplasare față de limitele terenului;”
Art. 263 lit. g)
Amplasarea față de limitele terenului e declarată în cerere și verificată de emitent. Aici se vede dacă respecți retragerile din regulamentul local și distanțele din Codul civil. Separat, în cerere se declară și servituțile aplicabile (art. 263 lit. i) — dacă terenul e grevat de o servitute în favoarea vecinului, ea nu dispare pentru că ai obținut autorizație.
Unde legea e neclară
Nu vrem să dăm impresia că totul e limpede. Sunt patru lucruri pe care textul adoptat nu le lămurește, și pe care le vom vedea în practică:
- Nu scrie „numai în această situație”. Art. 261 alin. (1) descrie o ipoteză și leagă obligația de ea, dar nu conține o formulare de tipul „exclusiv”. În paralel, certificatul de urbanism cuprinde, potrivit art. 257 alin. (12) lit. e), „lista completă a avizelor și acordurilor necesare în vederea autorizării construirii”. Rămâne de văzut dacă vor exista primării care cer acorduri de la vecini și în alte situații, prin certificat.
- Acordul vecinilor nu apare ca punct distinct în dosar. În enumerarea documentelor de la art. 262 alin. (1) nu există o poziție separată „acordul vecinilor”. El intră fie la lit. g) — „alte avize și acorduri conform certificatului de urbanism pentru construire” — fie odată cu documentațiile de la lit. i).
- „Dacă este cazul” nu e definit. Atât art. 262 alin. (1) lit. i), cât și art. 265 alin. (2) lit. b) condiționează expertiza preliminară de sintagma „dacă este cazul”, fără criterii explicite în textul acestor articole. Practic, decizia va veni prin certificatul de urbanism și prin judecata proiectantului.
- Nu e prevăzut un termen pentru vecin. Art. 261 nu stabilește în cât timp trebuie vecinul să răspundă la solicitare. Tăcerea lui nu e reglementată ca acord tacit în acest articol.
Mai e o observație de structură, pentru cine urmărește îndeaproape: art. 261 este așezat în Secțiunea 1, „Dispoziții privind autorizarea lucrărilor de realizare a clădirilor noi”, deși textul lui se referă la lucrări de „construire/amenajare/desființare”. Formularea din alineatul (1) e mai largă decât titlul secțiunii în care a fost pus.
Ce trebuie să reții
- Acordul vecinilor devine obligatoriu când lucrarea cere măsuri de punere în siguranță a construcțiilor existente, identificate prin expertiză tehnică sau raport de expertiză preliminară privind influența asupra vecinătăților.
- Se dă la notar, în formă autentică. Nimic mai puțin nu contează.
- Vecinul poate refuza doar justificat: dacă lucrarea e contrară legii, sau dacă îi afectează imobilul și tu nu propui soluții de remediere.
- Refuzul nejustificat se constată în instanța de contencios administrativ, iar hotărârea ține loc de acord.
- Dovada e sarcina ta, a solicitantului autorizației.
- Vecinul este obligat să permită accesul expertului tehnic în clădirea lui.
- Nu se aplică lucrărilor inginerești de interes public național sau local.
- Distanțele față de vecin rămân o chestiune de Cod civil — 60 cm față de hotar (art. 612), 2 m la fereastra de vedere (art. 615) — plus regulamentul local de urbanism. Neatinse de noul Cod, iar acordul vecinului nu le înlocuiește.
În practică, cel mai ieftin moment în care poți afla dacă intri sau nu în art. 261 e înainte de a comanda proiectul complet: o discuție despre amplasare, despre ce e pe loturile vecine și despre adâncimea fundațiilor lămurește de obicei situația din primele minute. Dacă ai un teren în Oradea sau în Bihor și nu ești sigur pe ce picior stai, scrie-ne și ne uităm împreună pe situația concretă.
Vezi și ghidul complet al noului Cod, dacă vrei imaginea de ansamblu: ce se schimbă la certificatul de urbanism, la autorizație și la termene.
