Status legislativ
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost promulgat prin Decretul nr. 720 din 4 august 2026 și a devenit Legea nr. 169/2026. A fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, deci intră în vigoare pe 25 august 2026 — la 15 zile de la publicare. Până atunci se aplică legislația actuală, inclusiv Legea 10/1995 privind calitatea în construcții, din care Codul abrogă art. 1-9, 11-40 și 42-44.
Partea a III-a din noul Cod se numește „Roluri și responsabilități” și face ceva ce legislația românească a construcțiilor nu a făcut până acum: definește dezvoltatorul ca factor distinct, cu obligații proprii și cu o răspundere pe care nu o poate pasa înapoi beneficiarului. Regulile despre banii încasați de la cumpărători înainte de terminarea blocului nu sunt însă o noutate a Codului: contul distinct pe proiect, rezervarea de maximum 60 de zile și suma de rezervare plafonată la 5% din preț sunt deja în vigoare din 11 decembrie 2025, prin Legea nr. 207/2025 („legea Nordis”). Codul le preia și le așază lângă celelalte obligații ale dezvoltatorului. Atenție la ce anume e plafonat: cei 5% privesc suma de rezervare, nu avansul. Avansul nu e plafonat la încasare — Codul limitează doar unde se ține, într-un cont dedicat proiectului, și cât se poate cheltui din el: maximum 25% din preț pe partea de rezistență și maximum 20% pe instalații (art. 422 alin. (10)). Mai jos e textul, cuvânt cu cuvânt, și ce înseamnă pentru cash-flow și pentru contracte.
Zece factori, un singur lanț de răspundere
Codul enumeră factorii implicați în domeniul construcțiilor: beneficiarul (proprietar/administrator), utilizatorul, investitorul, dezvoltatorul, proiectanții, verificatorii de proiecte și experții tehnici, executanții, factorii cu atribuții de urmărire și control, factorii cu atribuții de avizare și autorizare și alți factori implicați.
Detaliul care contează practic e alineatul final:
„(3) În cazurile prevăzute prin prezentul cod, două sau mai multe roluri sau responsabilități pot fi cumulate de către același factor implicat.”
Art. 419 alin. (3)
În proiectele reale, aceeași firmă e frecvent și beneficiar, și investitor, și dezvoltator. Codul permite cumulul — dar obligațiile se cumulează și ele. Nu alegi rolul care îți convine. Le primești pe toate ale rolurilor pe care le ocupi efectiv.
Consecința contractuală: în fiecare contract pe care îl semnezi trebuie scris explicit în ce calitate intri. Altfel, în caz de litigiu, calitatea ți-o va stabili instanța din faptele tale, nu din denumirea contractului.
Beneficiarul: principal responsabil, dar poate transfera
„(4) Beneficiarul este principalul responsabil pentru construcție, având posibilitatea de a transfera parte din responsabilitățile ce decurg din această calitate către un dezvoltator, prin contract încheiat în condițiile legii.”
„(7) Beneficiarul/Investitorul răspunde pentru alegerea cu bună-credință a echipei de proiect, respectiv a executanților și a consultanților, asigurându-se că aceștia au capacitatea, competența și experiența conforme nivelului de calitate minim necesar realizării obiectivului de investiții.”
Art. 420 alin. (4) și (7)
Două lucruri de reținut.
Primul: transferul de responsabilitate către dezvoltator se face prin contract și e parțial. Legea spune „parte din responsabilitățile”. Nu poți transfera tot și nu te poți retrage din poziția de principal responsabil pentru construcție.
Al doilea: apare o răspundere separată, pentru alegerea echipei. Dacă ai contractat cel mai ieftin proiectant fără verificarea competenței și a experienței, iar proiectul iese prost, ai o expunere proprie — independentă de vina proiectantului. „Culpa in eligendo” devine text de lege, nu doctrină.
Un investitor cumpără 2,4 ha în zona periurbană Oradea și contractează o firmă de dezvoltare pentru un ansamblu de 60 de unități. În contract vrea „dezvoltatorul preia integral răspunderea”.
Formularea nu produce efectul dorit. Codul îl lasă pe investitor principal responsabil pentru construcție și îi menține răspunderea pentru alegerea echipei. Ce se poate transfera efectiv: managementul proiectului investițional, obținerea avizelor, contractarea proiectanților și a executanților, organizarea recepțiilor.
Ce rămâne cert la investitor, indiferent ce scrie în contract: poziția de principal responsabil pentru construcție — legea permite transferul doar al unei părți din responsabilități (art. 420 alin. 4) — și răspunderea pentru alegerea cu bună-credință a echipei, inclusiv a dezvoltatorului însuși (art. 420 alin. 7). În rest, Codul nu enumeră expres ce e transferabil și ce nu. Orientativ, greu de mutat prin contract sunt obligațiile pe care Codul le construiește ca verificare a dezvoltatorului de către beneficiar sau care durează după ieșirea dezvoltatorului din proiect: verificarea condițiilor de dare în folosință, înscrierea construcției în cartea funciară, cerințele fundamentale pe toată durata de existență (art. 420 alin. 8 lit. f-j). Tocmai de aceea delimitarea trebuie scrisă explicit în contract.
Cele 19 obligații ale beneficiarului
Art. 420 alin. (8) enumeră obligațiile beneficiarului de la lit. a) la lit. s). Grupate pe etape:
| Etapă | Ce trebuie să facă beneficiarul |
|---|---|
| Înainte de proiectare | Angajarea de proiectanți de specialitate. Definirea și asumarea în integralitate a temei de proiectare. |
| În proiectare | Asumarea bugetelor estimative succesive propuse de proiectant în stadiile 1-4 ale investiției. |
| Autorizare | Demersurile de obținere a autorizației de construire sau, după caz, de notificare a autorităților publice. |
| Execuție | Executarea lucrărilor doar cu respectarea autorizației, a reglementărilor urbanistice și a celor de calitate a construcțiilor. |
| Recepție și punere în funcțiune | Verificarea condițiilor de dare în folosință doar după admiterea recepției la terminarea lucrărilor. Verificarea asigurării utilităților și a branșamentelor autorizate și definitive. Permiterea exploatării de către utilizatori numai după recepție și preluare. |
| Acte | Înscrierea în cartea funciară. Păstrarea și completarea la zi a cărții tehnice și predarea ei, la înstrăinare, noului beneficiar. |
| Exploatare | Cerințele fundamentale pe toată durata de existență. Întreținere și reparații curente la timp. Urmărirea comportării în timp. Respectarea manualului de utilizare și a caietului de sarcini de exploatare, plus trasabilitatea acestuia. |
| Intervenții | Orice lucrare de intervenție doar pe bază de proiecte întocmite de persoane autorizate și verificate de verificatori tehnici atestați. |
| Sfârșit de viață | Stabilirea direcțiilor de postutilizare la expirarea duratei de existență proiectate și efectuarea lucrărilor din etapa de postutilizare. |
| Monument istoric | Respectarea actului „Obligația privind folosința monumentului istoric”, potrivit Legii nr. 422/2001. |
| Financiar | Încheierea unei asigurări de răspundere civilă. |
Atenție la un alineat separat, care leagă beneficiarul de dezvoltator la final de proiect: beneficiarul împreună cu dezvoltatorul, dacă este cazul, sunt obligați să realizeze atât recepția la terminarea lucrărilor, cât și recepția finală și să pună în funcțiune toate branșamentele la utilitățile edilitare corespunzător avizelor emise de operatori, anterior permiterii exploatării construcției (art. 420 alin. 9).
Dezvoltatorul: rolul nou din Cod
Legea 10/1995 nu cunoștea figura dezvoltatorului. Codul o definește și, mai important, îi dă o răspundere de la care nu există ieșire contractuală.
„(1) Dezvoltatorul este persoana fizică sau juridică de drept public sau privat care finanțează și realizează lucrări de construire pentru construcții noi sau intervenții asupra construcțiilor existente, inclusiv care dezvoltă proiecte imobiliare de tip condominii colective sau locuințe individuale în vederea înstrăinării.”
„(3) Dezvoltatorul este principalul responsabil pentru lucrarea de construcții, fără a avea posibilitatea de a transfera responsabilitățile ce decurg din această calitate către beneficiar.”
Art. 422 alin. (1) și (3)
Definiția are două componente cumulative: finanțează și realizează. Iar teza finală acoperă explicit dezvoltarea imobiliară pentru vânzare — condominii colective și locuințe individuale.
Alineatul (3) e asimetric față de regimul beneficiarului. Beneficiarul poate transfera parte din responsabilități către dezvoltator. Dezvoltatorul nu poate transfera nimic înapoi. Clauzele de tip „beneficiarul preia riscul de execuție” sau „răspunderea revine investitorului” sunt, în această parte, lipsite de efect.
Practic: dacă ai și rol de dezvoltator, expunerea ta pe lucrarea de construcții e un capăt de lanț. Ce poți face e să te asiguri și să regresezi contractual împotriva executantului și a proiectanților. Ce nu poți face e să scoți răspunderea din bilanțul tău printr-o clauză.
Obligațiile concrete ale dezvoltatorului
„(5) Dezvoltatorul are următoarele obligații, pe care le poate aduce la îndeplinire direct sau prin terțe persoane contractate în condițiile legii: […]”
„e) asigurarea verificării proiectelor prin specialiști verificatori de proiecte atestați, cu respectarea independenței acestora față de proiectantul construcției;”
„f) asigurarea verificării realizării corecte a lucrărilor de construcții prin diriginți de șantier autorizați, pe tot parcursul lucrărilor;”
„g) întocmirea caietului de sarcini pentru alegerea proiectantului și a antreprenorului;”
„i) organizarea recepției la terminarea lucrărilor de construcții, precum și a recepției finale la expirarea perioadei de garanție;”
„j) întocmirea cărții tehnice a construcției și înscrierea construcției în Registrul național al construcțiilor;”
„l) încheierea unei asigurări de răspundere civilă;”
Art. 422 alin. (5) lit. e), f), g), i), j) și l)
Patru lucruri de bugetat de la început, nu la mijlocul proiectului.
Verificatorul de proiect trebuie să fie independent de proiectant. Formularea e explicită: „cu respectarea independenței acestora față de proiectantul construcției”. Pachetul „proiectare plus verificare de la aceeași firmă” nu mai trece.
Diriginte de șantier pe tot parcursul lucrărilor. „Pe tot parcursul” e text de lege.
Caiet de sarcini pentru alegerea proiectantului și a antreprenorului — inclusiv în proiecte 100% private. Selecția pe bază de trei oferte pe e-mail nu satisface obligația.
Recepția finală la expirarea perioadei de garanție intră în sarcina dezvoltatorului. Asta înseamnă că responsabilitatea ta nu se închide la predarea apartamentelor; se închide la recepția finală.
Restul listei: nota de fundamentare pentru proiectele cu finanțare publică și tema de proiectare pentru toate tipurile de proiecte, indiferent de sursa de finanțare, cu asumarea temei în solidar cu beneficiarul/investitorul când sunt entități diferite; stabilirea obiectivelor de performanță, care nu pot fi inferioare criteriilor reglementate; obținerea acordurilor, avizelor și autorizațiilor; proiectarea și execuția prin persoane atestate/certificate; acțiunea pentru soluționarea neconformităților, a defectelor din execuție și a deficiențelor proiectelor; predarea construcției către beneficiar numai după recepția la terminarea lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor definitive; respectarea obligațiilor față de finanțator.
Banii cumpărătorilor: partea care schimbă modelul de business
Aici e schimbarea cu cel mai mare impact financiar. Codul reglementează, în același articol care definește dezvoltatorul, întreaga secvență comercială de pre-vânzare: când poți promite, cât poți încasa la rezervare, unde ții avansul și pe ce ai voie să-l cheltui.
1. Nu poți promite nimic până nu ai carte funciară pe fiecare unitate
„(6) Dezvoltatorul este responsabil de finalizarea proiectului imobiliar și poate promite înstrăinarea unității individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinței individuale viitoare, numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare, în condițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.”
„(7) Promisiunile de vânzare/Promisiunile de cumpărare/Promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea în prealabil a extrasului de carte funciară pentru unitatea individuală viitoare sau, după caz, pentru locuința individuală viitoare.”
Art. 422 alin. (6) și (7)
Ordinea e fixă și fiecare pas e o precondiție a următorului:
1. Autorizație de construire. 2. Notarea autorizației în cartea funciară. 3. Preapartamentare, la condominii. 4. Deschiderea cărților funciare pentru fiecare unitate individuală ca bun viitor. 5. Extras de carte funciară pentru unitatea respectivă. 6. Abia acum poți semna o promisiune — și numai în formă autentică, la notar.
Notarul are, la rândul lui, un termen: solicită notarea promisiunii în cartea funciară în ziua întocmirii acesteia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare (alin. 8).
Ce dispare: antecontractul sub semnătură privată semnat la standul de la târg, pe baza unei machete și a unui plan de mobilare.
Ansamblu de 48 de apartamente. Model vechi: autorizație în luna 1, pre-vânzare cu antecontracte private din luna 2, primii bani în luna 2.
Model nou: autorizație în luna 1, notarea autorizației în CF, documentație cadastrală de preapartamentare pentru 48 de unități, deschiderea a 48 de cărți funciare individuale, extrase pentru fiecare. Abia apoi promisiuni autentice.
Concret: apar între autorizație și prima încasare un set de operațiuni cadastrale și de publicitate imobiliară care înainte se făceau la final. Costurile de cadastru, notariale și de intabulare se mută în față, iar prima intrare de bani se decalează.
Codul nu stabilește un termen pentru operațiunea de preapartamentare și nici costurile ei. În transcrierea Părții a III-a nu apare niciun termen și niciun tarif. Trimiterea e la Legea cadastrului nr. 7/1996. Deci, la modelarea cash-flow-ului, tratează durata ca variabilă și cere estimarea de la un cadastrist înainte de a semna orice contract de finanțare cu jaloane de vânzare.
2. Rezervarea: maximum 5% din preț, maximum 60 de zile
„(9) Convențiile privind rezervarea cumpărării unităților individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuințelor individuale viitoare se pot încheia pentru o perioadă de maximum 60 de zile, fiind urmată de încheierea actului prevăzut la alin. (7) sau de încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Sumele achitate de cumpărător privind rezervarea cumpărării unităților individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuințelor individuale se scad din prețul vânzării și nu pot depăși 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute a convenției de rezervare. În situația în care până la expirarea termenului maxim de 60 de zile nu se încheie promisiunea prevăzută la alin. (7) sau contractul de vânzare, din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie integral, în termen de 30 de zile, sumele primite în baza convenției de rezervare.”
Art. 422 alin. (9)
Patru cifre, fiecare cu sancțiune sau consecință proprie.
60 de zile — durata maximă a unei convenții de rezervare. Nu se prelungește prin act adițional, pentru că legea spune „maximum”.
5% din preț — plafonul sumei de rezervare. Depășirea nu atrage o amendă, ci ceva mai grav: nulitatea absolută a convenției de rezervare. Adică actul se desființează cu totul, iar banii se întorc.
Se scad din prețul vânzării — rezervarea nu poate fi construită ca taxă nerambursabilă. E avans pe preț.
30 de zile — termenul de restituire integrală, dacă în cele 60 de zile nu s-a ajuns la promisiune autentică sau la vânzare din culpa exclusivă a dezvoltatorului.
Preț mediu 105.000 euro pe apartament. Plafonul legal de rezervare: 5% × 105.000 = 5.250 euro pe unitate. Dacă practica ta actuală e „taxă de rezervare 8.000 euro”, ești peste plafon și convenția e nulă absolut.
Dacă rezervi 30 de unități la plafonul maxim, ai încasat 157.500 euro. Dacă nu reușești să deschizi cărțile funciare individuale în cele 60 de zile — iar dacă întârzierea ține exclusiv de tine, e culpă exclusivă a dezvoltatorului — trebuie să restitui întreaga sumă în 30 de zile.
Consecința de planificare: nu deschide campania de rezervări înainte de a avea confirmarea că preapartamentarea și deschiderea cărților funciare se încheie sigur în interiorul celor 60 de zile. Altfel construiești o obligație de restituire de 157.500 euro cu scadență fixă.
3. Avansul: cont dedicat, ștampilă de la dirigintele de șantier, plafoane de cheltuire
„(10) Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila „bun de plată“ a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maximum 25% din preț și, ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maximum 20% din preț.”
„(11) Utilizarea sumelor achitate de către cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/ promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în alte scopuri decât cele prevăzute de prezenta lege este interzisă și se sancționează cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior, a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracțiune în condițiile legii.”
Art. 422 alin. (10) și (11)
Trei mecanisme diferite, care se aplică simultan.
Segregarea banilor. Avansurile merg într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului respectiv. Nu în contul curent al firmei, nu într-un cont comun pentru mai multe faze. Un proiect, un cont.
Controlul plăților. Fiecare plată din acel cont are nevoie de ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile sau a dirigintelui de șantier. Dirigintele devine, în fapt, un al doilea semnatar pe trezoreria proiectului.
Plafoane de cheltuire, pe faze. Din avansuri poți cheltui cel mult 25% din preț pentru partea de rezistență. Pentru instalații, cel mult 20% din preț — și numai după finalizarea rezistenței. Astea sunt singurele două destinații plafonate; un plafon global al cheltuirii avansurilor nu apare în text.
Sancțiunea. Folosirea avansurilor în alte scopuri se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a anului anterior, dacă fapta nu constituie infracțiune. Amenda nu se raportează la suma deturnată, ci la cifra de afaceri a firmei.
| Prag | Valoare | Ce se întâmplă dacă îl încalci |
|---|---|---|
| Durata rezervării | Maximum 60 de zile | Trebuie urmată de promisiune autentică sau de contract de vânzare |
| Suma de rezervare | Maximum 5% din preț | Nulitatea absolută a convenției de rezervare |
| Restituire rezervare | Integral, în 30 de zile | Se declanșează la culpa exclusivă a dezvoltatorului |
| Avans cheltuit pe rezistență | Maximum 25% din preț | Sancțiune neprecizată expres; cheltuirea în afara condițiilor alin. (10) riscă încadrarea ca utilizare „în alte scopuri” — amendă 1% din cifra de afaceri (alin. 11) |
| Avans cheltuit pe instalații | Maximum 20% din preț, numai după finalizarea rezistenței | Sancțiune neprecizată expres; la fel, risc de încadrare ca utilizare „în alte scopuri” (alin. 11) |
| Deturnarea avansurilor | Interzisă | Amendă 1% din cifra de afaceri, dacă fapta nu constituie infracțiune |
Valoarea totală a vânzărilor: 5.040.000 euro.
Scenariul A — avans contractual 20%. Încasezi 21.000 euro pe unitate, adică 1.008.000 euro dacă toate sunt pre-vândute. Plafonul de cheltuire pe rezistență e 25% din preț, adică 1.260.000 euro. Avansul încape integral. Plafoanele nu te blochează.
Scenariul B — avans contractual 35%. Încasezi 36.750 euro pe unitate, adică 1.764.000 euro. Poți cheltui pe rezistență cel mult 1.260.000 euro. Diferența de 504.000 euro rămâne blocată în contul dedicat până când finalizezi structura de rezistență. Abia atunci se deschide plafonul de instalații, de 20% din preț, adică 1.008.000 euro.
Ce nu spune Codul: textul nominalizează doar rezistența și instalațiile. Nu prevede niciun plafon și nicio permisiune expresă pentru finisaje, teren, avize, taxe, arhitectură sau organizare de șantier. Cheltuiala din avans „numai în scopul dezvoltării respectivului proiect” pare să le acopere, dar plafoanele nominalizate sunt doar două. Formularea e ambiguă și, până la o normă de aplicare, trebuie tratată prudent.
Ce înseamnă pentru finanțare: dacă mizai pe avansurile cumpărătorilor ca sursă principală de capital de lucru, plafoanele pe destinațiile nominalizate în lege — 25% din preț pe rezistență și 20% pe instalații — îți spun că restul trebuie acoperit din capital propriu sau din credit bancar. Un plafon global de cheltuire a avansurilor nu există în text, deci nu dimensiona finanțarea pe o cifră cumulată. Asta se discută cu banca înainte de a lansa vânzările, nu după.
Amenda de 1% se calculează la cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior. Pentru o firmă cu 42.000.000 lei cifră de afaceri, amenda e de 420.000 lei, indiferent dacă suma folosită greșit a fost de 50.000 sau de 2.000.000 lei. Pentru un vehicul de proiect înființat în anul curent, cu cifră de afaceri zero în anul anterior, formula dă zero. Textul nu prevede un minim, un maxim sau o regulă alternativă pentru firmele fără istoric. E o breșă vizibilă cu ochiul liber.
Pe șantier: ce te obligă Codul să faci, și ce te apără
Obligațiile dezvoltatorului pe durata execuției sunt grupate în stadiul 5 al ciclului de viață al proiectului.
„b) să sisteze executarea lucrărilor și să anunțe factorii responsabili în situația oricărei activități neprevăzute care a condus/poate conduce la riscuri în ceea ce privește integritatea investiției, precum și în ceea ce privește posibilitățile de accident cu potențiale consecințe asupra pierderii de vieți, de bunuri sau asupra afectării mediului înconjurător;”
„e) să raporteze trimestrial situația realizării construcțiilor autorizate până la finalizarea lucrărilor, în vederea completării băncii de date a autorităților administrației publice.”
Art. 423 alin. (6) lit. b) și e)
Obligația de sistare se declanșează la risc potențial, nu la incident produs. Textul spune „a condus/poate conduce”. Dacă apare o situație neprevăzută care poate genera risc, oprești lucrările și anunți. Nu aștepți să se întâmple ceva.
Raportarea trimestrială e o obligație administrativă continuă, până la finalizarea lucrărilor. Nu e o formalitate de final de proiect. Pune-o în procedura internă din prima lună de șantier, cu responsabil nominal.
Restul obligațiilor din alin. (6): păstrarea pe șantier a autorizației de construire, a Proiectului pentru autorizarea construirii vizat spre neschimbare, a Proiectului Tehnic de execuție și a detaliilor de execuție, prezentate la cererea organelor de control; respectarea condițiilor de utilizare și protejare a domeniului public și a normelor de mediu.
Vestigiile arheologice: decalare de drept, fără penalități
Un alineat care merită citit de orice dezvoltator care lucrează pe teren neexplorat:
„c) să sisteze executarea lucrărilor în toate contractele de execuție publice sau private, în cazul în care se descoperă vestigii arheologice, să ia măsuri de pază și de protecție și să anunțe imediat emitentul autorizației, precum și direcția județeană pentru cultură, respectiv a municipiului București. În aceste situații, termenele de execuție și finalizare a investițiilor prevăzute în toate contractele de lucrări publice și private se decalează de drept, prin efectul prezentului cod, cu perioada calculată pe zile necesară realizării cercetării arheologice de către instituțiile organizatoare, conform prevederilor legislației specifice, fără aplicarea de penalități sau corecții financiare”
Art. 423 alin. (6) lit. c)
Asta e o clauză de forță majoră legală, care operează de drept. Nu ai nevoie de act adițional, de acordul antreprenorului sau de o hotărâre judecătorească. Termenele din toate contractele de lucrări — publice și private — se decalează automat cu numărul de zile de cercetare arheologică. Fără penalități. Fără corecții financiare.
Se aplică la termenele de execuție și finalizare. Textul nu spune nimic despre costurile indirecte pe care le suporți în perioada de sistare: chirie utilaje, organizare de șantier, dobânzi la creditul de construcție, prelungirea garanțiilor bancare. Acelea rămân ale tale, dacă nu ai negociat altfel.
Săpătura pentru fundații scoate la iveală vestigii. Cercetarea arheologică durează 90 de zile calendaristice.
Ce se decalează automat: termenul de finalizare din contractul cu antreprenorul general se mută cu 90 de zile, prin efectul Codului. Nu poți fi penalizat pentru întârziere și nu poți penaliza antreprenorul.
Ce nu se decalează automat: termenele din promisiunile de vânzare semnate cu cumpărătorii. Textul vorbește despre „contractele de lucrări publice și private”, nu despre contractele de vânzare. Dacă ai promis predarea la o dată fixă, expunerea față de cumpărători rămâne a ta.
Ce faci practic: introduci în promisiunile autentice o clauză oglindă, care preia expres decalarea legală pentru cazul vestigiilor arheologice. Costă zero acum și te scutește de 90 de zile de penalități mai târziu.
La final de lucrare: 30 de zile pentru recepție
„a) organizarea recepției la terminarea lucrării, pe baza notificării transmise de executantul lucrărilor de construire, și finalizarea acesteia în termen de 30 de zile de la primirea notificării;”
„b) regularizarea taxelor și cotelor legale, în funcție de valoarea finală a investiției, susținută cu documente, așa cum este stabilită de I.S.C. pe baza comunicării primite de la emitentul autorizației privind valoarea finală a investiției;”
Art. 423 alin. (7) lit. a) și b)
Termenul de 30 de zile nu e pentru organizarea recepției, ci pentru finalizarea ei. Curge de la primirea notificării executantului, nu de la o dată aleasă de tine.
Declanșatorul e în mâna executantului. El notifică, tu ai 30 de zile. Asta înseamnă că trebuie să ai comisia de recepție pregătită și documentația completă înainte să primești notificarea, nu după.
Regularizarea taxelor se face pe valoarea finală a investiției, susținută cu documente, stabilită de Inspectoratul de Stat în Construcții pe baza comunicării de la emitentul autorizației. Diferența față de valoarea declarată inițial la autorizare se plătește. Bugeteaz-o.
În aceeași etapă intră declararea investiției în vederea impunerii la organele financiare teritoriale și autorizarea funcționării, acolo unde e cazul.
Executantul notifică terminarea lucrărilor pe 10 martie. Termenul de finalizare a recepției: 8 aprilie — ziua notificării se numără, conform art. 580 din Cod și art. 599 din Codul administrativ.
În aceste 30 de zile trebuie să încapă: constituirea comisiei, verificarea documentelor, cartea tehnică a construcției, punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la utilități, remedierea eventualelor observații.
Predarea către beneficiar se poate face numai după admiterea recepției la terminarea lucrărilor și punerea în funcțiune a branșamentelor definitive. Dacă operatorul de utilități întârzie branșamentul definitiv, nu poți preda — indiferent că apartamentele sunt finisate. Branșamentele se contractează devreme, nu în ultima lună.
Asigurarea de răspundere civilă: obligatorie de ambele părți
Codul impune asigurare de răspundere civilă și beneficiarului, și dezvoltatorului. Excepția e îngustă.
„s) încheierea unei asigurări de răspundere civilă.”
„(10) Încheierea asigurării prevăzute la alin. (8) lit. s) nu este obligatorie, în cazul în care beneficiarul/investitorul este și utilizatorul unei construcții cu destinația de locuință individuală/unifamilială.”
„(11) Excepția prevăzută la alin. (10) se aplică pentru o singură construcție cu destinația de locuință individuală/unifamilială, care este proprietatea beneficiarului.”
Art. 420 alin. (8) lit. s), alin. (10) și (11)
Scutirea funcționează doar dacă bifezi toate condițiile: ești beneficiar sau investitor, ești și utilizator, construcția e locuință individuală/unifamilială și e una singură.
Pentru un dezvoltator, scutirea nu se aplică niciodată în activitatea de dezvoltare, pentru că nu e utilizatorul construcțiilor pe care le vinde. Iar dezvoltatorul are, separat, obligația proprie de asigurare de răspundere civilă din art. 422 alin. (5) lit. l).
Ce nu stabilește Codul: în textul acestor articole nu apar limita minimă de acoperire, durata poliței, momentul până la care trebuie încheiată și nici o sancțiune expresă pentru lipsa ei. Nu estima. Până la o normă de aplicare, dimensionarea poliței e o decizie comercială, nu una impusă de o cifră legală.
Investitor care își construiește propria casă și va locui în ea: scutit — dar pentru o singură locuință individuală aflată în proprietatea lui.
Același investitor construiește a doua casă, pentru închiriere sau pentru vânzare: la a doua construcție scutirea nu mai operează. Are nevoie de poliță.
Firmă care ridică trei case individuale pentru vânzare: e dezvoltator, nu utilizator. Scutirea nu se aplică deloc. Poliță obligatorie, plus poliță pe rolul de beneficiar dacă cumulează și această calitate.
Proiectanții: 10 ani pentru vicii ascunse, limite clare de răspundere
„(4) Condițiile contractuale agreate între părți nu pot stabili răspunderi inferioare celor legale.”
„(5) Proiectanții răspund potrivit obligațiilor ce le revin pentru părțile din proiect elaborate pentru viciile ascunse ale construcției, ivite într-un interval de 10 ani de la recepția la terminarea lucrării.”
Art. 424 alin. (4) și (5)
Trei elemente pentru contractul de proiectare.
Nu poți plafona răspunderea proiectantului sub nivelul legal. Clauzele de tip „răspunderea proiectantului e limitată la valoarea onorariului” sunt lipsite de efect în măsura în care coboară sub răspunderea legală.
Răspunderea e segmentată pe părți de proiect. Fiecare proiectant răspunde „pentru părțile din proiect elaborate” de el. Structuristul nu răspunde pentru instalații și invers. Asta face esențială delimitarea exactă a scopului fiecărui contract de specialitate.
10 ani de la recepția la terminarea lucrării pentru viciile ascunse. Nu de la predarea proiectului, nu de la autorizație. Termenul tău de expunere ca dezvoltator se aliniază la același reper.
Ce NU intră în răspunderea proiectantului
„(11) Proiectantul nu va fi implicat în actualizările financiare ale devizului după începerea execuției proiectului.”
„(12) Proiectantul nu răspunde civil sau penal, după caz, dacă instanțele judecătorești constată îndeplinirea sau omisiunea îndeplinirii, cu bună-credință și fără neglijență, a oricărui act sau fapt în legătură cu realizarea bugetului estimativ al investiției.”
Art. 424 alin. (11) și (12)
„(4) Proiectantul nu este răspunzător de controlul calității lucrărilor de execuție.”
Art. 426 alin. (4)
Codul mută explicit două riscuri de pe umerii proiectantului.
Riscul de buget. Proiectantul actualizează devizul general doar la cererea scrisă și justificată a beneficiarului și exclusiv în scopul contractării (alin. 10). După începerea execuției nu mai e implicat în actualizări financiare. Iar dacă a lucrat cu bună-credință și fără neglijență, nu răspunde civil sau penal pentru bugetul estimativ.
Riscul de calitate a execuției. Controlul calității lucrărilor de execuție nu e al proiectantului. Al cui e? Al dirigintelui de șantier autorizat, pe care dezvoltatorul e obligat să-l asigure pe tot parcursul lucrărilor (art. 422 alin. 5 lit. f).
Concluzia pentru un dezvoltator: nu mai poți conta pe proiectant ca plasă de siguranță pentru depășirile de buget sau pentru execuția prost făcută. Dacă vrei acoperire acolo, o cumperi separat — diriginte de șantier serios, asistență tehnică contractată expres, consultant de cost.
Există și o regulă de ordine a semnăturilor, care schimbă practica de șantier: proiectanții semnează procesele verbale de control al calității în faze determinante și procesul verbal la terminarea lucrărilor numai după ce acestea au fost semnate de dirigintele de șantier și de responsabilul tehnic cu execuția (art. 426 alin. 3).
Dacă schimbi proiectantul în timpul proiectului
„(6) În cazul în care între diferite stadii ale ciclului de viață al proiectului de investiții sau chiar în timpul desfășurării unui stadiu unul dintre proiectanți este înlocuit de alt proiectant, indiferent de motivele pentru care a fost înlocuit, noul proiectant preia responsabilitatea integrală și își asumă lucrarea și ducerea la bun sfârșit a misiunii sale, numai după ce raporturile contractuale dintre beneficiar și proiectantul înlocuit s-au încheiat.”
„(8) În situația prevăzută la alin. (6), proiectantul înlocuit răspunde pentru ce a prestat și a semnat până la înlocuirea sa, pentru vicii ascunse ale construcției rezultate în urma unei erori de-ale sale. Dacă produsul rezultat din prestația sa nu mai răspunde legislației, reglementărilor tehnice și cerințelor de calitate, ca urmare a modificării soluției de către cel care îl înlocuiește, atunci proiectantul înlocuit este exonerat de răspundere.”
Art. 424 alin. (6) și (8)
Preluarea nu se poate face în paralel. Noul proiectant intră numai după ce raporturile contractuale cu cel înlocuit s-au încheiat, iar preluarea se face în formă scrisă (alin. 7). Suprapunerea „îl mai ținem pe vechiul proiectant două luni ca să nu stea proiectul” nu e conformă.
Linia de răspundere se taie la data înlocuirii. Proiectantul înlocuit răspunde pentru ce a prestat și a semnat. Dacă noul proiectant îi modifică soluția și rezultatul nu mai respectă legislația sau cerințele de calitate, cel înlocuit e exonerat.
Consecința operațională: dacă schimbi proiectantul, ai nevoie de o fotografie documentară a stării proiectului la data preluării. Fără ea, într-un litigiu de peste cinci ani, nimeni nu va putea stabili unde se termină răspunderea unuia și unde începe a celuilalt.
Ansamblu de 60 de unități. În stadiul 4 — dezvoltarea tehnică a proiectului — schimbi inginerul de structuri, pentru că întârzie livrările.
Pașii obligatorii: încheierea raporturilor contractuale cu structuristul vechi. Apoi preluarea în formă scrisă de către cel nou, cu asumarea responsabilității integrale pentru ducerea la bun sfârșit a misiunii.
Ce protejezi făcând asta corect: peste opt ani apare o fisură. Dacă preluarea a fost documentată și noul structurist a modificat soluția, cel vechi e exonerat, iar răspunderea de 10 ani pentru vicii ascunse se localizează la cel care a semnat soluția finală. Dacă nu ai document de preluare, ai doi proiectanți care arată unul spre altul și un litigiu care durează ani.
Ciclul de viață pe stadii: cine răspunde în fiecare etapă
Codul organizează responsabilitățile pe opt stadii, de la 0 la 7. E prima dată când legislația construcțiilor structurează astfel obligațiile, iar tabelul de mai jos e util direct ca anexă la contractul de dezvoltare.
| Stadiu | Cine răspunde și de ce |
|---|---|
| 0 — Definirea strategică | Beneficiarul. Stabilește echipa de proiect: proiectanții, dezvoltatorul, managerul de proiect și consultanți externi, cu rol de conducere, monitorizare și control. Responsabilitatea documentațiilor stadiului 0 e a beneficiarului, care poate contracta servicii de specialitate. |
| 1 — Tema de proiectare și fezabilitatea | Dezvoltatorul. Elaborarea sau asigurarea elaborării documentațiilor îi revine. Dacă se apelează la consultanți externi, beneficiarul și dezvoltatorul aprobă și își asumă forma finală. Dezvoltatorul răspunde și de realizarea achizițiilor. |
| 2 — Definirea conceptului | Beneficiarul sau dezvoltatorul, după caz, recepționează conceptul proiectului și actualizează tema de proiectare împreună cu proiectanții, dacă e cazul. |
| 3 — Soluțiile de bază și autorizarea | Beneficiarul sau dezvoltatorul recepționează și aprobă soluțiile de bază, care constituie Proiectul pentru autorizarea construirii, și urmează procesul de autorizare. |
| 4 — Dezvoltarea tehnică | Beneficiarul sau dezvoltatorul obțin acordurile și avizele pe baza proiectului tehnic verificat de verificatori atestați, conform listei din certificatul de urbanism. Dacă proiectul tehnic nu respectă autorizația, se solicită autorizație de modificare. |
| 5 — Execuția | Dezvoltatorul. Documentele pe șantier, sistarea la risc, sistarea la vestigii arheologice, protecția domeniului public și a mediului, raportarea trimestrială. La finalizare: recepția în 30 de zile de la notificarea executantului, regularizarea taxelor și cotelor, declararea investiției la organele financiare, autorizarea funcționării. |
| 6 — Predarea construcției | Beneficiarul și/sau utilizatorul răspund pe toată durata de exploatare de siguranța utilizării. Beneficiarul/dezvoltatorul organizează procesul de recepție finală. |
| 7 — Utilizarea | Beneficiarul și utilizatorul răspund de exploatare cu menținerea unui nivel tehnic și de funcționare optim și de supravegherea comportării în timp. Beneficiarul asigură evaluarea finală la sfârșitul duratei de existență normată. |
Anexează-l la contractul de dezvoltare și marchează, stadiu cu stadiu, cine execută și cine aprobă. Codul lasă în multe stadii formularea „beneficiarul sau dezvoltatorul, după caz”. Acel „după caz” trebuie tranșat de tine, în contract. Dacă nu îl tranșezi, îl va tranșa cineva mai târziu, în circumstanțe mult mai scumpe.
Utilizatorul: obligația de 24 de ore
Pentru dezvoltatorii care păstrează unități în proprietate și le închiriază, sau care predau spații către operatori, obligațiile utilizatorului contează la redactarea contractelor de închiriere.
„f) sesizarea, în termen de 24 de ore, a Inspectoratului de Stat în Construcții, în cazul unor accidente tehnice la construcțiile în exploatare;”
„g) sesizarea beneficiarului în cazul apariției defectelor calitative sau cu privire la orice eveniment care împiedică buna funcționare a construcției și a subansamblurilor acesteia.”
Art. 421 alin. (2) lit. f) și g)
Utilizatorul e persoana care a dobândit legal un drept de folosință asupra construcției — chiriaș, operator, comodatar. Are 24 de ore să anunțe Inspectoratul de Stat în Construcții la accident tehnic, și obligația de a te anunța pe tine la orice defect calitativ.
Celelalte obligații ale lui: folosirea construcției conform manualului de utilizare din cartea tehnică și conform contractului cu beneficiarul, întreținerea și reparațiile care îi revin prin contract, intervenții asupra construcției numai cu acordul beneficiarului, urmărirea comportării în timp conform cărții tehnice.
Consecința contractuală: manualul de utilizare din cartea tehnică devine document contractual. Dacă nu îl anexezi la contractul de închiriere, obligațiile utilizatorului sunt greu de invocat, pentru că Codul le leagă expres de „contractul încheiat între utilizator și beneficiar”.
La zece ani de la recepție: evaluarea care poate scurta viața clădirii
E obligația cu cel mai lung orizont din tot Codul și cea mai ușor de ratat la predare, pentru că se activează mult după ce dezvoltatorul a ieșit din proiect. Nu o confunda cu cei 10 ani de răspundere pentru vicii ascunse de mai sus: aceea e o expunere juridică a proiectantului, aceasta e o cheltuială recurentă a proprietarului.
„(19) În termen de 10 ani de la recepția la terminarea lucrărilor și apoi la intervale de 10 ani, expertul tehnic efectuează o procedură de investigare și evaluare a construcției care înglobează și activitatea programată pentru procesul de urmărire în timp.”
Art. 550 alin. (19)
La zece ani de la recepția la terminarea lucrărilor, clădirea trece printr-o investigare și evaluare făcute de un expert tehnic. Apoi din zece în zece ani, cât există construcția.
Cine o plătește: beneficiarul. Codul spune la art. 550 alin. (4) că „Beneficiarul este responsabil cu urmărirea în timp a construcției pentru perioada de utilizare”. Într-un ansamblu vândut pe unități, beneficiarul de la anul zece nu mai ești tu — sunt proprietarii. Cine suportă costul recurent se scrie în regulamentul de condominiu și în manualul de utilizare, nu se descoperă la prima scadență.
Miza nu e vizita expertului, ci ce poate ieși din ea:
„(21) În această activitate inspecția va fi una amănunțită și extinsă, iar, la cererea proiectantului inițial sau a experților care efectuează evaluarea/expertizarea, activitatea de monitorizare poate cuprinde și alte tipuri de măsurători decât cele prevăzute în programul din proiect, după cum se poate recurge la testări de materiale, sondaje, măsurători la nivel local sau global, care pot avea ca rezultat:
a) acordarea unui certificat de bună comportare a construcției;
b) recomandarea de măsuri de reparare/reabilitare/ consolidare;
c) reducerea/prelungirea duratei de existență proiectate a construcției în ansamblul său a unor subsisteme componente ale acesteia;
d) modificări ale parametrilor procesului de urmărire în timp.”
Art. 550 alin. (21)
Patru rezultate posibile, unul singur fără costuri: certificatul de bună comportare.
Litera b) poate însemna o obligație de reparare, de reabilitare sau de consolidare. Litera c) e cea grea: evaluarea poate reduce durata de existență proiectată a clădirii sau a unor subsisteme din ea. O durată redusă se vede în valoarea de piață, în condițiile de asigurare și în orizontul de amortizare — nu rămâne o notă în cartea tehnică.
Rezultatul e și trasabil. Raportul fiecărei etape se consemnează în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică (art. 550 alin. 22), iar pentru construcțiile din CC3 și CC4 intră într-o bază de date centralizată integrată în Registrul Național al Construcțiilor (alin. 23). Orice cumpărător care își face temele îl poate găsi.
Urmărirea în timp — și, cu ea, procedura de la zece ani — sare peste construcțiile din clasa de consecințe 1. Art. 550 alin. (3) spune că activitatea „se aplică tuturor construcțiilor, cu excepția celor încadrate în CC1”, iar art. 551 alin. (2) o repetă pentru CC1, „nefiind necesară urmărirea comportării în timp pentru întreaga durată de existență a construcției”. CC1 sunt construcțiile de importanță redusă, descrise la art. 370 alin. (7).
Practic: pentru un bloc, o hală sau o clădire publică, evaluarea la zece ani e o certitudine de bugetat și de anunțat cumpărătorilor. Pentru o construcție încadrată în CC1, nu. Încadrarea în clasa de consecințe se stabilește prin proiect — se citește acolo, nu se presupune.
Mai e un lucru de știut înainte de a scrie clauza în contract. Codul reglementează evaluările periodice în două locuri, iar al doilea trimite greșit:
„(7) Intervalul de timp la care se efectuează evaluările periodice este de regulă de 10 ani, dacă un raport de expertiză tehnică efectuat anterior nu indică altfel.”
„(8) Evaluările periodice se vor efectua în conformitate cu cele menționate la art. 558 alin. (19)-(21) și vor avea în vedere și cele menționate în alin. (1) al prezentului articol.”
Art. 536 alin. (7) și (8)
Alin. (7) aduce o nuanță utilă: zece ani e regula, dar un raport de expertiză tehnică anterior poate stabili alt interval. Termenul se poate deci scurta, nu doar respecta.
Alin. (8) trimite pentru procedură la „art. 558 alin. (19)-(21)”. Numai că art. 558 din textul publicat e definiția produsului-tip și nu are niciun alineat. Procedura reală e la art. 550 alin. (19)-(21), adică exact textul citat mai sus. E o trimitere ruptă, rămasă din renumerotare. Când redactezi o clauză contractuală, citează art. 550, nu numărul din trimitere.
Ce e nou față de regimul actual
| Element | Ce aduce Codul | De ce contează financiar |
|---|---|---|
| Dezvoltatorul ca factor distinct | Definiție proprie, listă proprie de 13 obligații, răspundere netransferabilă către beneficiar | Clauzele de pasare a răspunderii către investitor nu mai produc efect |
| Rezervările | Maximum 60 de zile, maximum 5% din preț, nulitate absolută la depășire, restituire în 30 de zile | Taxele de rezervare mari și nerambursabile devin nule |
| Avansurile | Cont bancar distinct pe proiect, „bun de plată” de la diriginte, plafoane de 25% și 20% din preț | Cheltuirea avansurilor e plafonată pe destinațiile nominalizate — 25% din preț pe rezistență, 20% pe instalații. Un plafon global nu există în text |
| Pre-vânzarea | Numai după notarea autorizației în CF, preapartamentare și CF individuale; promisiuni doar în formă autentică | Costuri cadastrale și notariale mutate înainte de prima încasare |
| Asigurarea de răspundere civilă | Obligatorie pentru beneficiar și pentru dezvoltator, cu o excepție îngustă pentru o singură locuință proprie | Cost recurent nou în bugetul fiecărui proiect |
| Ciclul de viață pe stadii | Opt stadii, de la 0 la 7, cu responsabil nominalizat în fiecare | Permite alocarea contractuală precisă a riscului pe etape |
| Evaluarea periodică la 10 ani | Expertiză tehnică la 10 ani de la recepție și apoi din 10 în 10 ani, cu excepția construcțiilor din CC1 | Cost recurent pe toată durata de existență, cu risc de obligație de consolidare sau de reducere a duratei de existență |
| Verificatorul de proiect | Independență expresă față de proiectantul construcției | Se elimină pachetul „proiectare + verificare” de la același furnizor |
| Dirigintele de șantier | Obligatoriu pe tot parcursul lucrărilor, plus rol de aprobare a plăților din avansuri | Cost de dirigenție de bugetat pe întreaga durată a execuției |
| Vestigii arheologice | Decalare de drept a termenelor din toate contractele de lucrări, fără penalități | Elimină riscul de penalități, dar nu și costurile indirecte de stagnare |
| Răspunderea proiectantului | 10 ani pentru vicii ascunse, pe părțile elaborate; exonerare pe buget estimativ; fără răspundere pentru controlul calității execuției | Riscul de cost și de calitate a execuției rămâne integral la dezvoltator |
Unde textul e neclar sau se contrazice
Nu are rost să pretindem că totul e limpede. Sunt cinci puncte pe care le vei întâlni în practică.
1. Doi „principali responsabili”. Beneficiarul e „principalul responsabil pentru construcție” (art. 420 alin. 4). Dezvoltatorul e „principalul responsabil pentru lucrarea de construcții” (art. 422 alin. 3). Distincția dintre „construcție” și „lucrarea de construcții” nu e definită în aceste articole. În litigiu, cine e principal responsabil pentru un viciu de execuție e o întrebare deschisă.
2. Fezabilitatea: cu sau fără condiție. Art. 422 alin. (4) spune că dezvoltatorul e obligat să se asigure de fezabilitatea proiectului „doar atunci când are și calitatea de beneficiar”. Art. 423 alin. (2) lit. a) spune că responsabilitatea documentațiilor din stadiul 1, care include determinarea fezabilității, „revine dezvoltatorului”, fără nicio condiționare. Cele două nu se împacă.
3. Tema de proiectare, de două ori. Beneficiarul o definește și și-o asumă în integralitate (art. 420 alin. 8 lit. b). Dezvoltatorul asigură întocmirea ei pentru toate tipurile de proiecte și și-o asumă „în solidar cu beneficiarul/investitorul, în cazul în care sunt entități diferite” (art. 422 alin. 5 lit. a). Solidaritatea rezolvă parțial, dar suprapunerea rămâne.
4. Plafoanele de 25% și 20%: din ce preț? Textul spune „din preț”, fără să precizeze dacă e prețul unității individuale sau valoarea totală a proiectului. Și nominalizează doar rezistența și instalațiile — nu spune ce se întâmplă cu partea de avans destinată finisajelor, terenului, avizelor sau organizării de șantier.
5. Amenda de 1% pentru firme fără istoric. Se calculează la cifra de afaceri din anul anterior. Pentru un vehicul de proiect nou-înființat, rezultatul e zero. Textul nu prevede minim, maxim sau regulă alternativă.
În plus, o observație de citire. Trimiterile interne din textul adoptat sunt decalate față de numerotarea finală a articolelor. Art. 422 alin. (2), de exemplu, trimite la un articol care, la numărul indicat, nu conține definiția beneficiarului. Când citești Codul, verifică întotdeauna articolul la locul unde apare efectiv textul, nu la numărul din trimitere. Asta e important dacă îți construiești clauzele contractuale citând articole.
O ultimă nedeterminare, din partea de buget a Codului: aplicația pentru generarea indicilor de referință de cost, care va servi la estimarea bugetului investiției, devine operațională de la 1 septembrie 2027, iar accesul se va face pe baza unei taxe de membru plătibile către ministerul responsabil. Cuantumul taxei nu este stabilit în text. Nu îl estima în bugete; așteaptă actul normativ care îl fixează.
Ce trebuie să reții
- Dezvoltatorul nu poate transfera răspunderea către beneficiar. Clauzele contrare nu produc efect.
- Beneficiarul rămâne principal responsabil pentru construcție și răspunde separat pentru alegerea echipei de proiect, executanți și consultanți.
- Rezervarea: maximum 60 de zile și maximum 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute. Restituire integrală în 30 de zile la culpa exclusivă a dezvoltatorului.
- Avansurile: cont bancar distinct pe proiect, plăți numai cu „bun de plată” de la dirigintele de șantier, maximum 25% din preț pe rezistență și maximum 20% pe instalații, doar după finalizarea rezistenței.
- Deturnarea avansurilor: amendă de 1% din cifra de afaceri a anului anterior, dacă fapta nu e infracțiune.
- Promisiunile de vânzare: numai în formă autentică, numai după notarea autorizației în cartea funciară, preapartamentare și deschiderea cărților funciare individuale.
- Recepția la terminarea lucrărilor: finalizată în 30 de zile de la notificarea executantului.
- Verificatorul de proiect trebuie să fie independent de proiectant. Dirigintele de șantier e obligatoriu pe tot parcursul lucrărilor.
- Proiectanții răspund 10 ani pentru vicii ascunse, pe părțile pe care le-au elaborat — dar nu răspund de controlul calității execuției și nici de bugetul estimativ, dacă au lucrat cu bună-credință.
- Asigurare de răspundere civilă obligatorie și pentru beneficiar, și pentru dezvoltator. Limitele de acoperire nu sunt stabilite în lege.
- Vestigiile arheologice decalează de drept termenele din toate contractele de lucrări, fără penalități — dar nu și termenele din promisiunile de vânzare.
Dacă pregătești un ansamblu rezidențial și ai deja contracte de proiectare, de execuție sau convenții de rezervare semnate pe modelul vechi, merită revizuite înainte de intrarea în vigoare a Codului. Punctele cu risc imediat sunt trei: plafonul de 5% la rezervări, forma autentică a promisiunilor și structura conturilor pentru avansuri. Scrie-ne și ne uităm pe proiectul tău concret.
Vezi și: ghidul complet al noului Cod, unde sunt puse cap la cap toate schimbările pe urbanism, autorizare și construcții.
