Status legislativ
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost promulgat prin Decretul nr. 720 din 4 august 2026 și a devenit Legea nr. 169/2026. A fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, deci intră în vigoare pe 25 august 2026 — la 15 zile de la publicare. Până atunci se aplică legislația veche.
Când semnezi cu un constructor, întrebarea de bani nu e doar „cât costă”. E cât din bani rămân la tine până se dovedește că lucrarea ține. În noul Cod, execuția, predarea, garanția și recepția sunt tratate în capitole separate. Vestea bună: durata garanției e acum fixată prin lege și nu mai depinde de cât de bine negociezi. Vestea proastă, pe care o spunem din primul paragraf: în tot Codul, de la primul articol până la ultima anexă, nu apare niciun procent de garanție de bună execuție, nicio reținere procentuală și nicio cauțiune. Suma blocată rămâne integral chestiune de contract.
Ce fixează Codul și ce te lasă să negociezi
Împărțirea e simplă și merită înțeleasă înainte de orice altceva, pentru că determină ce ceri de la avocat și ce nu are rost să cauți în lege.
| Subiect | Unde e reglementat |
|---|---|
| Durata perioadei de garanție | În Cod, cu durate minime pe clase de consecințe |
| De când începe garanția | În Cod |
| Prelungirea garanției | În Cod, dar prin două mecanisme diferite |
| Garanția pe viciile de structură | În Cod, pe toată durata de existență a construcției |
| Etapele de recepție | În Cod |
| Termenul de organizare a recepției finale | În Cod — 10 zile |
| Procentul de garanție de bună execuție | Nu apare. Doar în contract |
| Reținerea procentuală din fiecare situație de lucrări | Nu apare. Doar în contract |
| Cauțiuni, scrisori de garanție bancară | Nu apar nicăieri în Cod |
| Termenul în care constructorul trebuie să remedieze | Nu apare ca cifră. Se stabilește în procesul-verbal sau în contract |
| Penalitățile pentru întârziere | Nu apar ca procent. Cuvântul „penalități” apare o singură dată în tot Codul, ca să spună că nu se aplică |
Codul îți garantează timpul în care poți reclama defecte — 1–5 ani perioadă de garanție pentru remediere, 10 ani răspunderea executantului pentru viciile ascunse, potrivit art. 451 alin. (3). Nu îți garantează banii cu care să forțezi remedierea. Dacă ai plătit tot la recepția la terminarea lucrărilor, rămâi cu garanția legală, dar fără bani de presiune în mână. Nu ești însă complet descoperit: art. 556 obligă executantul și dezvoltatorul să încheie o asigurare de răspundere civilă pe 10 ani pentru daunele apărute după recepție, iar polița trebuie prezentată la începerea lucrărilor — cere-o și păstrează-o. Suma reținută o pui tu în contract sau nu o mai vezi niciodată.
Perioada de garanție: 5, 3, 2 sau 1 an
Asta e prevederea centrală. Se aplică prin contract, dar cu un minim impus de lege:
„(6) Perioada de garanție este prevăzută în contractele încheiate de beneficiar/dezvoltator cu executantul lucrărilor de construire, în funcție de clasele de consecințe ale construcțiilor, și are o durată minimă, după cum urmează:
a) 5 ani pentru construcțiile încadrate în CC3 și CC4;
b) 3 ani pentru construcțiile încadrate în CC2;
c) 1 an pentru construcțiile încadrate în CC1;
d) 2 ani pentru lucrările de plantare în conformitate cu prevederile contractuale legate de pierderi naturale cauzate de situațiile meteo și climaterice.”
Art. 531 alin. (6)
Cuvântul cheie este „minimă”. Poți cere în contract 7 ani dacă reușești să negociezi. Nu poți coborî sub pragul din lege.
Al doilea cuvânt cheie: „clase de consecințe”. Nu e o clasificare pe care o alegi tu. Se stabilește tehnic, în funcție de ce se întâmplă dacă cedează construcția — victime, pierderi economice, impact social. Încadrarea concretă a casei sau a halei tale o dă proiectantul — legea spune „proiectantul”, fără să adauge „de structură”. Cere-o în scris înainte de a semna contractul de execuție, pentru că de ea depinde dacă ai 1 an sau 5 ani de garanție.
Atenție și la litera d): plantările au 2 ani, dar cu o condiționare vagă — „în conformitate cu prevederile contractuale legate de pierderi naturale”. Adică, dacă în contract nu ai scris nimic despre ce se întâmplă când îngheață arborii, garanția de 2 ani devine greu de invocat. Aici legea îți lasă o portiță prin care poate scăpa constructorul.
| Ce lucrare | Garanție minimă | Ce înseamnă pentru cash-flow |
|---|---|---|
| Construcții CC3 și CC4 | 5 ani | Cinci ani în care poți reclama. Dar banii reținuți îi ții blocați doar cât spune contractul tău, nu cât spune legea. |
| Construcții CC2 — clădiri multietajate de locuințe, clădiri publice sub 300 de persoane | 3 ani | Trei ierni și trei veri — suficient să iasă la iveală infiltrațiile. |
| Construcții CC1 — locuințe unifamiliale parter sau parter și etaj | 1 an | Cel mai scurt, și e cazul celor mai multe case. Garanția legală nu-ți acoperă practic decât un sezon complet. |
| Lucrări de plantare | 2 ani | Doar dacă în contract ai scris cum se tratează pierderile naturale. |
Contractezi execuția unei clădiri și primești două oferte apropiate ca preț. Una scrie „garanție 12 luni”, cealaltă „garanție 36 de luni”.
Dacă proiectantul de structură confirmă că lucrarea e în CC2, oferta cu 12 luni este sub minimul legal. Nu e o ofertă mai ieftină, e o clauză nevalabilă. Iar dacă o semnezi și nu observi, ajungi în situația de la punctul următor.
Costul verificării: o adresă scrisă către proiectant. Costul neverificării: doi ani de garanție pierduți pe hârtie, chiar dacă legea ți-i dă.
Cum afli singur în ce clasă intră construcția ta
Încadrarea nu e o chestiune de apreciere și nu trebuie așteptată pasiv. Până acum lucrai cu categorii de importanță — A, B, C, D. Codul le-a înlocuit, dar nu le-a aruncat: îți dă tabla de traducere, ca să poți citi și documentațiile vechi.
„(5) În sensul alin. (1) și al alin. (4) se aplică următoarele reguli de echivalare:
a) CC1 corespunde categoriei de importanță D și clasei de importanță expunere IV;
b) CC2 corespunde categoriei de importanță C și clasei de importanță expunere III;
c) CC3 corespunde categoriei de importanță B și clasei de importanță expunere II;
d) CC4 corespunde categoriei de importanță A și clasei de importanță expunere I.”
Art. 370 alin. (5)
Metodologia de încadrare urmează să apară. Până apare, Codul spune exact după ce se lucrează:
„(16) Până la data intrării în vigoare a metodologiei de încadrare în clase de consecințe, încadrarea construcțiilor se va realiza exclusiv conform prevederilor anexei nr. 6.”
Art. 370 alin. (16)
Anexa nr. 6 e un tabel, la finalul Codului, cu exemple concrete de clădiri pe fiecare clasă. Îl poți deschide singur, înainte să întrebi pe cineva. La clasa CC1 scrie, textual:
„Locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter, parter și etaj”
Anexa nr. 6, clasa CC1
Asta schimbă discuția pentru cei mai mulți dintre cei care își fac o casă. O locuință unifamilială parter sau parter și etaj este, prin anexa nr. 6, CC1. Iar CC1 înseamnă, la art. 531 alin. (6) lit. c), un an de garanție minimă. Nu trei.
Trei ani este minimul pentru CC2, unde anexa așază „Clădiri multietajate de locuințe sau comerciale ori clădiri publice care nu se regăsesc în CC3 și CC4, cu o capacitate sub 300 de persoane în aria totală expusă” — adică blocul, nu casa ta.
Consecința practică e directă: la o casă, dacă vrei mai mult de un an de garanție, nu te bazezi pe lege. O negociezi și o scrii în contract. Legea îți dă podeaua, iar aici podeaua e joasă.
Un caz pe care tabelul nu îl acoperă direct: casa cu parter și mansardă. Textul de la CC1 vorbește de „parter, parter și etaj”, atât. Pentru ce lipsește din tabel, Codul are o regulă de asimilare:
„(17) În situația în care o anumită construcție nu se regăsește în anexa nr. 6, construcția este asimilată de către proiectanți, prin numărul de vieți omenești, de răniți, consecințe economice sau pierderi culturale, cu construcția din cea mai apropiată clasă de consecințe din anexa nr. 6.”
Art. 370 alin. (17)
Dacă tipul tău de casă nu e în tabel, proiectantul o asimilează celei mai apropiate intrări. Decizia e a lui și îți schimbă direct durata garanției — deci cere-o în scris, nu pe telefon.
Și nu e o formalitate. Încadrarea nu se poate coborî ca să iasă mai comod:
„(14) Stabilirea clasei de consecințe în care se încadrează o construcție este obligația proiectantului. Stabilirea unei clase de consecințe inferioare clasei de consecințe pe care prezentul cod și legislația subsecventă o indică pentru un anumit tip de construcție este interzisă.”
Art. 370 alin. (14)
Două lucruri de reținut din textul ăsta. Primul: legea spune „proiectantul”, fără să adauge „de structură”. În practică încadrarea vine de la structurist, dar obligația e a proiectantului — deci o ceri de la cine ți-a semnat proiectul, în scris.
Al doilea: coborârea într-o clasă inferioară celei indicate de Cod e interzisă. Dacă cineva îți propune o încadrare „mai comodă” pentru că așa iese proiectul mai ieftin, îți propune o faptă interzisă expres — iar la capătul ei stă garanția pe care o pierzi tu.
Și clasa nu se cere ca favoare: are ce căuta în proiect prin lege.
„ff) neprecizarea în proiect de către proiectanți a clasei de consecințe a construcției și nestabilirea fazelor determinante supuse controlului calității;”
Art. 570 alin. (1) lit. ff)
Dacă lipsește clasa de consecințe din proiect, e contravenție, cu amendă de la 10.000 lei până la 20.000 lei — art. 570 alin. (2) lit. c) — iar la acest articol nu se aplică sancțiunea avertisment, potrivit alin. (3).
Practic: nu te mulțumi cu un răspuns verbal, cere completarea proiectului. Un rând în proiect decide dacă în contractul de execuție ai 1, 3 sau 5 ani de garanție.
Dacă în contract nu scrie nimic despre garanție
„(7) În situația în care perioada de garanție nu este prevăzută în cadrul contractelor încheiate cu executanții, perioada de garanție este egală cu durata minimă stabilită conform alin. (6) în funcție de clasa de consecințe a construcției.”
Art. 531 alin. (7)
Tăcerea contractului nu te lasă fără garanție. Se aplică automat minimul legal, în funcție de clasa de consecințe.
Asta e o protecție reală pentru beneficiarii care semnează contracte scurte, de o pagină, cu un constructor de cartier. Dar e o plasă de siguranță, nu o strategie. Un contract fără clauză de garanție e, de regulă, un contract fără clauză de reținere — deci ai dreptul teoretic, dar niciun leu blocat cu care să-l pui în aplicare.
De când începe să curgă
„(9) Perioada de garanție începe să curgă de la data semnării procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.”
Art. 531 alin. (9)
Nu de la finalizarea fizică a lucrării. Nu de la mutarea în casă. De la semnătura pe procesul-verbal.
Consecința e contraintuitivă: dacă amâni recepția pentru că mai sunt lucruri de terminat, amâni și startul garanției — ceea ce e în avantajul tău. Dacă semnezi repede ca să te muți, ai pornit ceasul. Pentru un dezvoltator care predă apartamente eșalonat, asta înseamnă că fiecare tronson are propria dată de start.
Garanția se prelungește. Prin două mecanisme diferite
Aici Codul are o suprapunere pe care merită să o vezi înainte să te lovești de ea.
„(8) Perioada de garanție se prelungește prin act adițional la contract cu perioada necesară remedierii defectelor calitative apărute în această perioadă.”
Art. 531 alin. (8)
„(3) Comisia poate decide încheierea perioadei de garanție și semnarea procesului-verbal de recepție la finalizarea lucrărilor sau, în cazul apariției unor defecte ce trebuie remediate și care nu sunt cauzate de o exploatare necorespunzătoare, prelungirea perioadei de garanție până la remedierea defecțiunilor.”
Art. 532 alin. (3)
Sunt două căi de prelungire, iar Codul nu spune cum se împacă între ele.
Prima cere act adițional — adică acordul constructorului. Dacă acesta refuză să semneze, prelungirea nu se face pe calea asta.
A doua e o decizie a comisiei de recepție finală, unilaterală în raport cu constructorul, dar disponibilă doar în momentul recepției finale, nu oricând în perioada de garanție.
În practică: defectele apărute în timpul garanției se prelungesc prin act adițional; defectele constatate la ședința de recepție finală se prelungesc prin decizia comisiei. Codul nu spune asta explicit — e citirea logică a celor două texte puse alături.
Clădire CC2, garanție 3 ani, recepție la terminarea lucrărilor semnată pe 1 martie. Garanția expiră pe 1 martie, trei ani mai târziu.
În februarie, cu o lună înainte de expirare, apare o infiltrație la terasă. Constructorul spune că vine „când se face vreme bună”. Vin ploile de aprilie, garanția a expirat pe hârtie.
Ce te salvează: fie actul adițional de prelungire semnat în februarie, cât garanția era încă în vigoare, fie faptul că recepția finală nu s-a făcut încă, iar comisia constată defectul și decide prelungirea. Ce nu te salvează: mesajele pe WhatsApp.
Atenție, asta nu e o strategie. Organizarea recepției finale la expirarea garanției e o obligație a dezvoltatorului sau a beneficiarului, iar nerespectarea ei e contravenție — art. 570 alin. (1) lit. k), sancționată cu 50.000–100.000 lei. Amânarea recepției ca să câștigi timp te expune, nu te acoperă.
Și încă ceva: dacă din contract nu ai reținut nimic, constructorul nu are niciun motiv financiar să semneze actul adițional.
Excepția care nu expiră: viciile de structură
„(10) Garanția pentru viciile de structură ale obiectivului de investiții se acordă pe întreaga durata de existență a construcției.”
Art. 531 alin. (10)
„(3) Antreprenorul în construcții are obligația remedierii viciilor ascunse ivite în perioada de garanție.”
Art. 531 alin. (3)
Două regimuri diferite, ușor de confundat.
Viciile de structură — fisuri în elementele portante, cedări de fundație, probleme de rezistență — nu se prescriu prin trecerea perioadei de garanție. Răspunderea ține cât ține clădirea.
Viciile ascunse, altele decât cele de structură, sunt legate de perioada de garanție: textul spune „ivite în perioada de garanție”. Dacă apar după, ești în afara acestui articol.
Ești însă în interiorul art. 451 alin. (3): executanții răspund pentru viciile ascunse ale construcției ivite într-un interval de 10 ani de la recepția la terminarea lucrării, iar pentru viciile structurii de rezistență pe toată durata de existență a construcției. Perioada de garanție din contract nu îți taie acest termen — art. 451 alin. (2) spune că prin contract nu se pot stabili răspunderi inferioare celor legale.
Ce nu spune Codul, în paginile astea: în cât timp trebuie remediat un viciu ascuns odată semnalat. Nu există niciun termen de zile. Îl pui în contract, altfel „remediază” înseamnă „cândva”.
Recepția are două etape. Nu una
„(2) Recepția construcțiilor de orice categorie se realizează de către beneficiar/dezvoltator și include două etape:
a) recepția la terminarea lucrărilor;
b) recepția finală, la expirarea perioadei de garanție.”
Art. 527 alin. (2)
Contractul de execuție nu se termină la recepția la terminarea lucrărilor. Se termină la recepția finală, care are loc ani mai târziu, la expirarea garanției.
Asta e structura pe care se sprijină orice mecanism de reținere: două momente de decontare, nu unul. Codul nu îți spune cât să reții la primul moment. Îți spune doar că al doilea moment există și când vine.
„(4) Construcția poate fi dată în folosință doar în cazul admiterii de către dezvoltator a recepției la terminarea lucrărilor, preluării construcției de către beneficiar și obținerii de către acesta a autorizațiilor necesare utilizării construcției.”
Art. 527 alin. (4)
Trei condiții cumulative ca să poți folosi clădirea: recepție admisă, preluare efectuată, autorizații de utilizare obținute.
Formularea are o problemă. Alineatul anterior spune că recepția „se realizează de către beneficiar/dezvoltator”, iar acesta spune că admiterea o face dezvoltatorul, iar preluarea o face beneficiarul. Când cele două roluri sunt persoane diferite — un dezvoltator care construiește și un cumpărător care preia — nu e clar cine semnează ce. Pune-o în contract, nu te baza pe text.
A doua nedeterminare: „autorizațiile necesare utilizării construcției” nu sunt enumerate nicăieri în această parte a Codului. Nu știi din text ce anume trebuie să obții.
Recepții parțiale: cum îți eșalonezi plățile pe tronsoane
„(3) Prin excepție de la prevederile alin. (2), pentru lucrări inginerești și pentru cel puțin un tronson, în cazul clădirilor, se pot efectua recepția parțială la terminarea lucrărilor și recepția parțială finală pentru părți/obiecte/sectoare/tronsoane din/de construcție, incluse în autorizația de construire/desființare, dacă acestea sunt distincte/independente din punct de vedere fizic și funcțional, pot fi exploatate în condiții de siguranță și respectă cerințele fundamentale aplicabile. Decizia de a efectua una sau mai multe recepții parțiale o ia beneficiarul/investitorul la solicitarea executantului/constructorului, cu avizul proiectantului. Recepția parțială la terminarea lucrării sau recepția parțială finală urmează aceiași pași ca în cazul recepțiilor prevăzute la alin. (2), dar numai pentru partea recepționată. Recepția parțială la terminarea lucrării pentru partea/obiectul/sectorul/tronsonul din/de construcție se poate face și dacă partea respectivă urmează să intre în funcțiune/utilizare după recepție, și dacă doar îndeplinește condițiile de a intra în funcțiune.”
Art. 527 alin. (3)
Poți recepționa un tronson înainte de restul, dacă e independent fizic și funcțional și poate fi exploatat în siguranță.
Atenție la cine pornește procedura: decizia o ia beneficiarul, dar la solicitarea constructorului și cu avizul proiectantului. Nu poți impune unilateral o recepție parțială. Nici constructorul nu poate. Trebuie ambii, plus proiectantul.
Pentru un dezvoltator, asta e mecanismul care permite predarea și încasarea eșalonată. Pentru un beneficiar privat, e mecanismul prin care poți intra în casă înainte să fie terminată curtea.
Tronsonul A e gata în martie, tronsonul B abia în septembrie. Fără recepție parțială, nimeni nu se mută până în septembrie și nu încasezi nimic pentru A.
Cu recepție parțială la terminarea lucrărilor pentru tronsonul A: predai apartamentele din A în martie. Dar reține un lucru — garanția pentru A începe în martie, iar pentru B în septembrie. Ai două perioade de garanție care curg în paralel, decalate, și două recepții finale de organizat la momente diferite. Pune-le în calendar din prima zi.
Recepția pe stadiu fizic: pârghia când șantierul se blochează
„(6) Beneficiarul/Investitorul poate decide, motivat, preluarea de la executantul lucrărilor de construire a unei părți din construcție, într-un anumit stadiu fizic de execuție, realizând o recepție pe stadiu fizic de execuție.”
„(7) În procesul-verbal de recepție pe stadiu fizic de execuție se consemnează, în mod obligatoriu, după caz: starea părții de construcții în cauză, viciile constatate rezultate în urma execuției necorespunzătoare pentru care au fost dispuse măsuri și termenele în vederea remedierii acestora, măsurile de conservare a lucrărilor executate.”
Art. 527 alin. (6) și (7)
Spre deosebire de recepția parțială, aici decizia e a ta singur, motivat. Nu ai nevoie de solicitarea constructorului.
E instrumentul pentru situația urâtă: constructorul abandonează șantierul, intră în insolvență sau vrei să reziliezi. Preiei ce e făcut, într-un stadiu fizic anume, și consemnezi în procesul-verbal exact ce e prost executat, ce măsuri s-au dispus, în ce termene și cum se conservă lucrarea până vine altcineva.
Documentul ăsta e ce arăți la instanță și ce dai constructorului următor. Fără el, tot ce a lăsat în urmă primul devine, în discuție, responsabilitatea celui de-al doilea.
Termenele de remediere din acest proces-verbal nu au un minim sau maxim în lege. Le stabilești tu, în funcție de situație.
Recepția finală: cele 10 zile pe care le uită toată lumea
„(1) Evaluarea la finalul perioadei de garanție este un proces etapizat, care se realizează în una sau în mai multe sesiuni, finalizându-se cu recepția finală.”
„(2) Procesul de evaluare se finalizează prin convocarea întrunirii comisiei de recepție finală.”
„(4) Beneficiarul construcției are obligația de a organiza recepția finală în maximum 10 zile, calculate de la data expirării perioadei de garanție.”
Art. 532 alin. (1), (2) și (4)
Obligația de a organiza recepția finală e a ta, nu a constructorului. Și ai 10 zile de la expirarea garanției.
Nu e o formalitate simbolică. Recepția finală e momentul în care se închide contractul, se eliberează ce ai reținut și se completează cartea tehnică. Dacă nu o organizezi, rămâi într-un limb: contract neînchis, documentație incompletă, iar la vânzarea imobilului cumpărătorul o să întrebe de ea.
Ce nu spune capitolul despre recepție: ce se întâmplă dacă depășești cele 10 zile. Consecința există, dar e în altă parte a Codului — nerealizarea recepției finale la expirarea garanției e contravenție, cu amendă de la 50.000 la 100.000 lei și fără posibilitatea unui avertisment. Temeiul și detaliile, mai jos. Ce rămâne cu adevărat nescris e altceva: dacă recepția finală organizată mai târziu rămâne valabilă.
A doua nedeterminare, mai supărătoare: dacă garanția s-a prelungit pentru defecte, de la ce dată curg cele 10 zile? Textul spune „de la data expirării perioadei de garanție”, fără să lămurească dacă e vorba de data inițială sau de cea prelungită. Logic e cea prelungită. Scris nu e nicăieri.
Contract de execuție de 400.000 lei pentru o clădire CC2. În contract ai prevăzut o reținere din fiecare situație de lucrări, eliberabilă la recepția finală. Reținerea totală: 40.000 lei. Procentul l-ai ales tu — Codul nu impune niciunul.
Garanția de 3 ani expiră în octombrie. Nu organizezi recepția finală. Constructorul îți cere cei 40.000 lei; tu îi spui că nu s-a făcut recepția. El îți răspunde, corect, că organizarea era obligația ta, în 10 zile.
Rezultatul: ai 40.000 lei blocați într-un litigiu care pornește cu un argument puternic împotriva ta, pentru că ai încălcat singura obligație de termen pe care ți-o dă Codul în tot capitolul ăsta. Legea nu spune că pierzi automat — dar i-ai dat constructorului cel mai bun argument. Pune-ți în calendar data recepției finale în ziua în care semnezi recepția la terminarea lucrărilor.
Ce riști dacă nu organizezi recepția finală
Consecința nu e scrisă în capitolul despre recepție, dar există. E la sute de articole distanță, în partea de contravenții la regimul construcțiilor, unde aceeași faptă e descrisă fără echivoc:
„k) nerespectarea obligației dezvoltatorului/beneficiarului de a realiza recepția finală la expirarea perioadei de garanție;”
Art. 570 alin. (1) lit. k)
„(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1), săvârșite de persoanele fizice și persoanele juridice, se sancționează cu amendă, după cum urmează:
a) de la 50.000 lei până la 100.000 lei, pentru nerespectarea prevederilor lit. a)-m);”
„(3) În condițiile prezentului articol nu se aplică sancțiunea avertisment.”
Art. 570 alin. (2) lit. a) și alin. (3)
Obligația din art. 532 alin. (4) nu e una fără consecință. Nerealizarea recepției finale la expirarea garanției e contravenție, cu amendă de la 50.000 lei la 100.000 lei, fără variantă de avertisment.
Și amenda e a ta. Obligația de a organiza recepția finală e a beneficiarului sau a dezvoltatorului, nu a constructorului. Constructorul poate să dispară; termenul de 10 zile rămâne în sarcina ta.
Pune cifra în context: 50.000 de lei e minimul, iar fapta sancționată e că nu ai convocat o comisie pentru o ședință de câteva ore și un proces-verbal.
O nuanță de citit corect, ca să nu tragi concluzii mai dure decât spune textul: litera k) sancționează nerealizarea recepției finale la expirarea garanției, nu explicit depășirea celor 10 zile din art. 532 alin. (4). O recepție organizată cu câteva zile întârziere rămâne discutabilă. Ce nu mai e discutabil e să nu o faci deloc.
„(1) Constatarea contravențiilor și aplicarea sancțiunilor prevăzute la art. 570 alin. (1) și (2) se fac de către persoane cu atribuții de control din cadrul I.S.C., iar în cazul construcțiilor cu caracter special, de către personalul împuternicit din instituțiile SNAOPSN.”
„(2) Prin derogare de la art. 13 din Ordonanța Guvernului nr. 2/2001, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările și completările ulterioare, dreptul de a constata contravențiile și de a aplica amenzile prevăzute la art. 570 alin. (1) și (2) se prescrie în termen de 5 ani de la data săvârșirii faptei.”
Art. 571 alin. (1) și (2)
Cine constată: Inspectoratul de Stat în Construcții, nu primăria. Iar termenul în care poate constata nu e cel obișnuit de la contravenții, ci 5 ani de la data faptei.
Pentru tine asta înseamnă că fapta nu se prescrie odată cu uitarea. Dacă la un control, la o vânzare sau la o expertiză iese la iveală că nu s-a organizat niciodată recepția finală, sunt cinci ani în care se poate încheia procesul-verbal.
| Fapta | Temei | Amendă |
|---|---|---|
| Recepția la terminarea lucrărilor făcută fără recepția branșamentelor | Art. 570 alin. (1) lit. j) | 50.000 – 100.000 lei |
| Nerealizarea recepției finale la expirarea perioadei de garanție | Art. 570 alin. (1) lit. k) | 50.000 – 100.000 lei |
| Darea în folosință înainte de admiterea recepției la terminarea lucrărilor și de punerea în funcțiune a branșamentelor | Art. 570 alin. (1) lit. l) | 50.000 – 100.000 lei |
| Permiterea utilizării construcției fără recepție, preluare și branșamente puse în funcțiune | Art. 570 alin. (1) lit. m) | 50.000 – 100.000 lei |
| Nepredarea cărții construcției de către dezvoltator către beneficiar | Art. 570 alin. (1) lit. r) | 20.000 – 50.000 lei |
| Necompletarea și nepăstrarea cărții tehnice de către beneficiar sau proprietar | Art. 570 alin. (1) lit. t) | 20.000 – 50.000 lei |
Literele k), l) și m) numesc expres dezvoltatorul, beneficiarul sau investitorul, iar litera j) privește recepția la terminarea lucrărilor, care se realizează tot de beneficiar sau de dezvoltator, potrivit art. 527 alin. (2). Dacă îți construiești propria casă, beneficiarul ești tu: recepția făcută cu tot cu branșamente, organizarea recepției finale, darea în folosință numai după admiterea recepției și permiterea utilizării numai cu branșamentele puse în funcțiune sunt toate obligații ale tale, iar toate patru stau în intervalul de 50.000–100.000 lei, fără avertisment.
Două obligații de documentație merg în direcții diferite și e util să nu le confunzi: cartea construcției se predă de dezvoltator, potrivit lit. r), iar cartea tehnică se completează și se păstrează de tine, ca beneficiar sau proprietar, potrivit lit. t). Prima e o predare, a doua e o obligație continuă.
Documentele condiționează plata. Cere-le la momentul potrivit
„(2) Recepția la terminarea lucrărilor presupune predarea către proprietar de către dirigintele de șantier a cărții tehnice a construcției, a manualului de mentenanță și de durată de viață a componentelor, întocmite prin grija investitorului și realizarea recepției formale.”
Art. 528 alin. (2)
„(2) Cartea tehnică se întocmește prin grija dezvoltatorului, se predă beneficiarului construcției și cuprinde:
a) documentația tehnică privind proiectarea actualizată la data recepției la terminarea lucrărilor și documentația privind execuția, la recepția la terminarea lucrărilor;
b) documentația tehnică privind recepția, precum și documentația privind urmărirea comportării în exploatare și intervenții asupra construcției, manualul de utilizare și caietul de sarcini pentru exploatare, la recepția finală a lucrărilor de construcții.”
Art. 530 alin. (2)
Cartea tehnică se predă în două tranșe, corespunzând celor două recepții. Proiectarea și execuția la prima, recepția și exploatarea la a doua.
Asta îți dă o structură naturală de condiționare a plății: fiecare tranșă de documente corespunde unei tranșe de bani. Nu semnezi recepția la terminarea lucrărilor fără proiectul as-built și fără manualul de mentenanță. Nu eliberezi reținerea finală fără documentația de exploatare.
Lista completă a documentelor pentru prima recepție e în Cod: punctele de vedere ale proiectanților pe fiecare specialitate, punctul de vedere al dirigintelui de șantier, procesele-verbale de recepție, cartea tehnică, manualul de utilizare și mentenanță, fișele de instruire a operatorilor și proiectul as-built. Pentru as-built, nivelul de detaliere și cine îl întocmește se stabilesc prin contract — legea nu le impune.
Racordurile intră în aceeași recepție
„(4) Recepția la terminarea lucrărilor se realizează numai împreună cu recepția la terminarea lucrărilor branșamentelor la infrastructura tehnico-edilitară aferente ansamblurilor de locuințe individuale și colective, construcțiilor de utilitate publică și a căilor de acces, în afara situaților expres prevăzute de lege.”
Art. 528 alin. (4)
Nu poți recepționa casa și lăsa branșamentele pe altă dată. Cuvântul e „numai împreună”.
Pentru un dezvoltator, asta mută riscul: dacă operatorul de utilități întârzie racordul, întârzie toată recepția, deci și predarea, deci și încasarea. Merită tratat ca risc separat în contract, cu cine suportă costul întârzierii.
Cererile de plată și marja de buget
Partea de bani în timpul execuției, nu la final:
„(1) Costul de execuție al construcției este costul prevăzut în contractul încheiat de beneficiar/dezvoltator cu executantul lucrărilor de construire, pe baza ofertei acceptate și a devizului cantitativ detaliat.”
„(2) Marja de buget este propusă de către executantul lucrărilor de construire și este prevăzută în contractul cu acesta.”
Art. 523 alin. (1) și (2)
Marja de buget — depășirea acceptată față de preț — o propune constructorul, nu tu. Iar Codul nu îi pune niciun plafon pentru proiectele private.
Există un plafon, dar doar pentru proiectele finanțate integral sau parțial din fonduri publice, unde marja trebuie să se încadreze în marjele din anexa nr. 7 a Codului. Cifrele stau în anexa nr. 7, nu în textul articolelor — trebuie citite direct acolo.
Dacă ești beneficiar privat: marja e negociabilă și e a doua cifră ca importanță după preț. O marjă mare, propusă de constructor și acceptată de tine fără discuție, înseamnă că bugetul tău e orientativ.
„(5) Urmărirea costurilor efective de construire reprezintă o activitate continuă de monitorizare și raportare, compusă din analiza comparativă a cererilor de plată ale executantului lucrărilor de construire prin raportare la bugetul calculat final și cel contractual, precum și prin raportare la etapa de efectuare a lucrărilor și la calendarul contractual.”
„(7) Urmărirea costurilor în numele și pe seama beneficiarului/dezvoltatorului se realizează prin dirigintele de șantier sau/și managerul de proiect.”
Art. 524 alin. (5) și (7)
Fiecare cerere de plată trebuie comparată cu bugetul și cu stadiul fizic real al lucrărilor. Nu plătești pentru o etapă care nu e făcută.
Cine face verificarea: dirigintele de șantier sau managerul de proiect, în numele tău. Nu e o formalitate administrativă — e persoana care stă între cererea de plată a constructorului și contul tău. Dacă dirigintele e recomandat de constructor, ai o problemă de independență pe care niciuna dintre prevederile de aici nu o rezolvă — verifică și regulile de atestare a diriginților din restul Codului.
Rezultatul verificării se consemnează într-un raport de constatare privind respectarea cadrului financiar bugetat, cu menționarea riscurilor de depășire și justificarea depășirilor. Cere raportul acela lunar, în scris.
Întârzierile: cine plătește
„(5) Dacă executantul lucrărilor de construire înregistrează întârzieri imputabile beneficiarului, durata și graficul de execuție se actualizează corespunzător, executantul lucrărilor de construire fiind îndreptățit la plata costurilor suplimentare aferente, conform contractului dintre părți.”
„(6) Dacă întârzierile înregistrate sunt imputabile executantului lucrărilor de construire rezolvarea acestora se realizează conform contractului existent între părți.”
Art. 526 alin. (5) și (6)
Asimetria e vizibilă cu ochiul liber. Când vina e a ta, Codul spune explicit că executantul are dreptul la costuri suplimentare. Când vina e a executantului, Codul spune doar „conform contractului”.
Adică: dreptul constructorului la bani în plus e afirmat de lege. Dreptul tău la penalități există doar dacă l-ai scris tu în contract. Niciun procent de penalitate nu apare nicăieri în Cod.
Dacă nu ai clauză de penalități, întârzierea constructorului nu te costă pe el nimic. Te costă pe tine chirie, dobândă la credit și timp.
Codul îți dă durata garanției, etapele de recepție și obligațiile de documentație. Nu îți dă niciun leu blocat și nicio penalitate. Tot mecanismul financiar de presiune asupra constructorului trebuie construit în contract: cât reții din fiecare situație de lucrări, când eliberezi, în cât timp trebuie remediat un defect, ce se întâmplă dacă nu remediază, ce penalitate curge pentru fiecare zi de întârziere.
Ce nu există nicăieri în Cod și ce există totuși
Concluzia de mai sus nu ține de un capitol sau altul. Se verifică pe tot Codul, de la primul articol până la ultima anexă.
„Garanție de bună execuție” — nicio apariție. „Cauțiune” — nicio apariție. „Reținere” în sens contractual — nicio apariție: singurul loc din Cod în care apare cuvântul e un articol despre apele pluviale, la „structuri de reținere/restituire”. Iar „penalități” apare o singură dată în tot Codul, exact acolo unde se spune că nu se aplică.
„c) să sisteze executarea lucrărilor în toate contractele de execuție publice sau private, în cazul în care se descoperă vestigii arheologice […] termenele de execuție și finalizare a investițiilor prevăzute în toate contractele de lucrări publice și private se decalează de drept, prin efectul prezentului cod, cu perioada calculată pe zile necesară realizării cercetării arheologice de către instituțiile organizatoare, conform prevederilor legislației specifice, fără aplicarea de penalități sau corecții financiare;”
Art. 423 alin. (6) lit. c)
Singura dată când Codul pronunță cuvântul „penalități” e ca să spună că nu se aplică. Dacă în timpul săpăturilor apar vestigii arheologice, lucrările se opresc, termenele din contract se decalează de drept cu durata cercetării arheologice, iar nimeni nu plătește pentru întârzierea aceea.
Reține mecanismul, fiindcă e util: decalarea operează prin efectul legii, nu prin negociere. Nu ai nevoie de act adițional ca să nu fii penalizat, și nici constructorul. Dar tot ce e în afara acestei situații — întârzierea obișnuită, din organizare proastă sau lipsă de oameni — nu are niciun procent scris în Cod.
Consecința pentru contractul tău e neschimbată: dacă vrei ca întârzierea să-l coste ceva pe constructor, cifra o scrii tu. Legea nu ți-o dă și nu ți-o sugerează.
Singura obligație financiară pe care Codul chiar o impune: asigurarea pe 10 ani
Există totuși un mecanism financiar obligatoriu, amintit la începutul articolului și care merită citit la sursă. Nu stă în capitolul despre garanții, ci în partea despre asigurări — motiv pentru care lipsește din aproape toate discuțiile despre contractul de execuție:
„(5) Persoana fizică sau juridică care realizează lucrări de construire pe seama altor persoane are de asemenea obligația de a încheia o asigurare de răspundere civilă pentru viciile ce privesc asigurarea cerințelor fundamentale de calitate, ivite într-un interval de 10 ani de la recepția la terminarea lucrării, la un nivel care să acopere riscurile asociate.”
„(7) Dezvoltatorii, persoane juridice sau fizice și executanții au obligația de a încheia o asigurare de răspundere civilă pentru 10 ani care garantează repararea daunelor ce apar după recepția lucrărilor de construcții.”
„(8) Asigurările executanților și dezvoltatorilor trebuie obligatoriu prezentate la începerea lucrărilor de construire.”
Art. 556 alin. (5), (7) și (8)
Codul nu îți dă un procent reținut, dar îți dă altceva: constructorul e obligat să aibă o poliță de răspundere civilă pe 10 ani, care acoperă daunele apărute după recepție. Și trebuie să ți-o prezinte la începerea lucrărilor, nu la final.
Cei 10 ani sunt dublul garanției de 5 ani de la CC3 și CC4 și de zece ori garanția de 1 an a unei case unifamiliale. Practic, ai o acoperire care ține mult după ce s-a închis contractul — dar numai dacă polița există și numai dacă e valabilă. Un constructor care intră în insolvență la anul nu îți mai remediază nimic; asigurătorul lui, în schimb, rămâne.
Ce nu spune textul, și contează: nicio sumă minimă asigurată. Formularea e „la un nivel care să acopere riscurile asociate” — o apreciere, nu o cifră. O poliță pe 10 ani cu plafon de câteva mii de lei respectă litera legii și nu îți acoperă nimic. Plafonul îl verifici tu, în poliță, și îl treci în contract.
Ai semnat contractul și se deschide șantierul. În aceeași zi în care ceri procesul-verbal de predare a amplasamentului, cere și copia poliței de răspundere civilă pe 10 ani. Legea spune că trebuie prezentată la începerea lucrărilor, deci nu ceri o favoare.
Te uiți la trei rânduri din ea: cine e asiguratul, care e plafonul de despăgubire și până la ce dată e valabilă. Dacă polița e anuală și se reînnoiește, pune în contract obligația de a-ți transmite fiecare reînnoire — altfel „asigurare pe 10 ani” înseamnă o poliță care expiră în luna a treisprezecea.
Verificarea durează cinci minute. Fără ea, singurul lucru care îți rămâne după recepție e dreptul de a da în judecată o firmă care poate să nu mai existe.
Unde legea e neclară
Le adunăm într-un singur loc, pentru că fiecare din ele e o discuție pe care o vei avea cu constructorul:
| Problema | De ce contează |
|---|---|
| Trei denumiri pentru recepții | Codul numește etapele „recepția la terminarea lucrărilor” și „recepția finală”, dar la articolul despre evaluarea de final apare formularea „procesul verbal de recepție la finalizarea lucrărilor”. A treia denumire, pentru al doilea moment. Într-un contract, ambiguitatea asta se transformă în neînțelegere despre ce document se semnează. |
| De la ce dată curg cele 10 zile | Dacă garanția a fost prelungită, textul nu spune dacă termenul de organizare a recepției finale curge de la expirarea inițială sau de la cea prelungită. |
| Sancțiunea nu stă lângă obligație | Obligația de a organiza recepția finală în 10 zile e la capitolul despre recepție, iar amenda de 50.000–100.000 lei pentru nerealizarea ei e în capitolul de contravenții, la sute de articole distanță — art. 570 alin. (1) lit. k). Textul nu spune însă dacă o recepție organizată la câteva zile după cele 10 e deja faptă contravențională sau doar întârziere. |
| Două mecanisme de prelungire necorelate | Act adițional (cere acordul constructorului) și decizie a comisiei (doar la recepția finală). Nu se spune care se aplică când. |
| Cine admite recepția când beneficiarul și dezvoltatorul sunt persoane diferite | Un articol spune „beneficiar/dezvoltator”, următorul spune că admiterea o face dezvoltatorul, iar preluarea beneficiarul. |
| „Autorizațiile necesare utilizării construcției” | Condiție pentru darea în folosință, dar nu sunt enumerate în această parte a Codului. |
| Niciun termen de remediere | Constructorul are obligația să remedieze viciile ascunse, dar în cât timp nu scrie nicăieri. |
| Garanția la plantări, condiționată de contract | Cei 2 ani sunt legați de „prevederile contractuale legate de pierderi naturale”. Fără acele prevederi, garanția e greu de invocat. |
| Metodologia de încadrare în clase de consecințe nu există încă | Până apare, încadrarea se face exclusiv după anexa nr. 6 — art. 370 alin. (16). Tabelul din anexă acoperă tipurile curente, dar construcțiile care nu se regăsesc în el se asimilează prin comparație, de către proiectant — art. 370 alin. (17). |
Ce trebuie să reții
- Garanția minimă e 5 ani pentru CC3 și CC4, 3 ani pentru CC2, 1 an pentru CC1 și 2 ani pentru plantări.
- Dacă în contract nu scrie nimic, se aplică automat minimul legal.
- Garanția curge de la semnarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, nu de la finalizarea fizică.
- Viciile de structură sunt garantate pe toată durata de existență a construcției.
- Viciile ascunse, chiar nestructurale, se pot reclama 10 ani de la recepția la terminarea lucrării — art. 451 alin. (3), aflat în afara capitolelor despre execuție, predare și recepție.
- Recepția are două etape: la terminarea lucrărilor și finală, la expirarea garanției.
- Recepția finală o organizezi tu, în maximum 10 zile de la expirarea garanției. Pune data în calendar din ziua primei recepții.
- Dacă nu organizezi recepția finală, amenda e a ta: de la 50.000 la 100.000 lei, constatată de I.S.C., fără avertisment, în termen de 5 ani de la faptă — art. 570 și 571.
- Recepțiile parțiale îți permit predare și încasare pe tronsoane — dar decizia se ia la solicitarea constructorului, cu avizul proiectantului.
- Recepția pe stadiu fizic o decizi singur. E instrumentul pentru șantierul abandonat.
- Recepția clădirii nu se poate face fără recepția branșamentelor.
- În capitolele despre execuție, predare și recepție, Codul nu prevede niciun procent de garanție de bună execuție, nicio reținere, nicio cauțiune, niciun termen de remediere și nicio penalitate de întârziere. Toate astea le pui în contract sau nu le ai.
Dacă ești pe punctul să semnezi un contract de execuție, cel mai ieftin lucru pe care îl poți face e să verifici trei rânduri înainte de semnătură: clasa de consecințe a construcției, perioada de garanție trecută în contract și mecanismul de reținere cu data exactă a eliberării. Scrie-ne și ne uităm pe contractul tău concret.
Vezi și: ghidul complet al noului Cod, unde am strâns toate schimbările pe categorii.
